لتفادي "الفقاعة العقارية"

يشهد سوق العقار بالمغرب ركوداً غير مسبوق بحيث تدنى الطلب على اقتناء عقارات جديدة منذ النصف الأول من العام الجاري بنسبة قاربت 12 % ، وهي نسبة عالية منذ سنة 2006 ، ومؤشر مقلق على بداية أزمة اقتصادية حادة بحكم تشغيل قطاع العقار لقرابة مليون شخص وفق تقديرات حكومية وارتباط اكثر من 30 مهنة والعديد من المقاولات الصغرى والمتوسطة برواجه الإقتصادي ،
وأكد منعشون عقاريون أن حالة الركود التي يعرفها قطاع العقار منذ مدة وصلت خلال الأشهر الأخيرة إلى ذروتها، حيث تدنى الطلب إلى مستويات غير مسبوقة بموازاة تراجع بيع مواد البناء وأساسا منها مبيعات الإسمنت التي سجلت انخفاضا بنسبة 3.1 %نهاية أبريل المنصرم بعد الانخفاض الذي عرفته في نفس الفترة من السنة الماضية والذي بلغ 16.5%،حسب نشرية بنك المغرب لشهر ماي من السنة الجارية، فيما رصدت المندوبية السامية للتخطيط منذ سنة ، مؤشرات التردي المقلق لقطاع البناء والأشغال العمومية بعد فقدانه حوالي 56 ألف منصب.
وباستثناء السكن الاقتصادي ، فإن عوامل تراجع مبيعات العقار تجد مرجعيتها ،حسب أوساط المنعشين العقاريين ،في انخفاض عدد المتملكين من المهاجرين والأجانب بسبب الأزمة التي تشهدها منطقة الأورو وتردد المقيمين في شراء عقارات جديدة بفعل الركود الاقتصادي ، فيما يرد المركز المغربي للظرفية أسباب ذلك إلى تجاوز أسعار العقار للأجور والنمو الاقتصادي للبلاد ، حد وجود مليون وحدة سكنية مغلوقة.
وهذا على عكس ما تدلل عليه مؤشرات الواقع ومعطيات البنوك المغربية ، من عدم تأثر الأسعار بتراجع حركة السوق ، بحيث تواصل أسعار العقار ارتفاعها في المدن الكبرى التي تشهد طلبا متزايدا مثل محور الرباط والدار البيضاء الذي يقطنه نحو عشرة ملايين شخص،وحيث يتراوح سعر المتر المربع المصرح به في المعاملات العقارية ،حسب نشرية "موباواب المغرب" في الدار البيضاء خلال السنة الماضية ، ما بين 15 ألفا و20 ألف درهم وفي الرباط وما بين 14 ألفا و20 ألف درهم ، علما أن جل المعاملات العقارية تحجب الأسعارالحقيقية بنسب لا تقل عن20%.
وتعتبر مشاريع السكن الراقي الأكثر تعرضا للأزمة، ، فيما يسجل الإقبال على تملك المنازل الفردية منذ نهاية السنة الماضية ،انخفاضا إلى ما دون 27 ألف وحدة في أضعف عمليات شراء منذ سنوات،وهذا في الوقت الذي تتقيد فيه البنوك بإجراءات احترازية لا تسمح بتجاوز المؤشر التمويلي المسموح به في تمويل أنشطة قطاع العقار، حتى وإن توفرت الضمانات في إحالة ،حسب مهنيي القطاع ، على عملية لجوء مجموعة الضحى العقارية إلى بورصة الدار البيضاء طلبا للزيادة في رأسمالها في ظل أزمة السيولة.
وحسب معطيات صادرة عن بنك المغرب ،فقد استقرت القروض الموجهة إلى المنعشين في حدود 64958 مليون درهم خلال شهر يوليوز الأخير، مقابل 66843 مليون درهم خلال شهر يونيو، مسجلة بذلك تراجعا بنسبة 2.8%، غير أن القروض الموجهة نحو السكن سجلت ارتفاعا طفيفا بحوالي 0.4 % خلال الفترة ذاتها، حيث قفزت من 165054 مليون درهم إلى 165637 مليون درهم، وهو الأمر الذي انعكس على وتيرة نمو المشاريع العقارية ودائرة أوراشها بشكل كبير.
ويوجه المنعشون العقاريون أصابع الاتهام إلى البنوك بخصوص حالة الركود التي يعيشها سوق العقار حاليا، بسبب إحجام الأبناك الممنهج عن تمويل عمليات شراء الشقق السكنية، رغم استفادة السكن المتوسط والسكن الاجتماعي من ضمانة صندوق فوغاريم الحكومي، وطول المدة التي أصبح يتطلبها الحصول على الموافقة المبدئية على القرض، والتي صارت تتجاوز حاليا 4 أشهر.
وتعكس حالة قطاع العقار الذي يمر بأسوأ مرحلة منذ عام 2008، حسب أوساط المهندسين المعماريين ، حنين المنعشين العقاريين إلى"العشرية الذهبية" لقطاع العقار الممتدة من 2000 إلى نهاية 2009، والذي حقق على مدارها عمليات بيع وأرقام معاملات بنسب لا نظير لها تزامنا مع الورش الكبير الذي تم افتتاحه بداية القرن الجديد بهدف بناء مدن جديدة وتوفير السكن اللائق للجميع، قبل أن ينكمش ظل هذا "المجد" نهاية سنة 2009 ،لعدة عوامل خارجية وداخلية أبرزها ،تداعيات أزمة الشريك الأوروبي على اقتصاد المغرب وماليته وعلى دور الجالية المغربية باعتبارها رافعة أساس في رواج قطاع العقارمن جهة ، و ضمور الطبقة المتوسطة وتآكل القدرة الشرائية للفئات النشيطة وتأجيل انخراط الشباب في دائرة الإنتاج ومؤسسة الزواج من جهة ثانية.
وفي هذا الإطار، تجد مطالب جمعية المنعشين العقاريين القاضية بتدخل الحكومة لإنقاذ القطاع عبر خفض الرسوم والضرائب وسن قوانين تشجيعية جديدة، صداها لدى المتدخلين كما المستهلكين الذين لا يغيبون مساهمة كلفة البناء وغلاء الأراضي وسعر الفوائد البنكية والضغط الضريبي على المعاملات العقارية في ركود نشاط أوراش قطاع العقار بل وفي اختلالاته البنيوية ،كما يخلص إلى ذلك الخبير في مجال الإسكان الأستاذ إدريس الفينا، في ضوء احتلال المغرب لرتب متقدمة في سلم الإنتاج السكني حيث ينتج 125 الف وحدة سنويا حسب الأرقام الرسمية فيما يتفاقم العجز الذي يصل إلى 950 ألف وحدة سكنية بحكم ازدياد 125 ألف أسرة في المدن و 30 ألف أسرة في البادية.
وبهذا الخصوص ،كشفت دراسة وردت في التقرير السنوي لمجلس المنافسة ،أن هامش الربح الذي يحققه المنعشون العقاريون في السكن الاجتماعي يفوق بكثير ما يحققه المنعشون العقاريون في دول حوض البحر الأبيض المتوسط بنسبة تتراوح ما بين 300 و500 %، أي من ثلاثة إلى خمسة أضعاف دفعة واحدة،ويخلص مجلس المنافسة في تقريره إلى المطالبة بوقف دعم القطاع العقاري ماليا وضريبيا، وذلك لعدم تأثير دعم الدولة على الأسعار، حيث إن القطاع استفاد طيلة 30 سنة من 50 إجراء ضريبيا، ومن أراضي الملك الجماعي الممنوحة للمنعشين العقاريين بأثمنة رمزية.
رسالة سبق تمريرها من قبل وزير السكنى السنة الماضية ،في معرض توقيع اتفاقية مع شركات مقاولات في القطاع الخاص المغربي لبناء 20 ألف شقة، لمصلحة الطبقة المتوسطة بأسعار تفضيلية، والتي أكد فيها التزام الحكومة بدعم القطاع لتفادي أزمة الفقاعة العقارية التي باتت تتهدد قطاع العقار بالمغرب والشبيهة إلى حد ما بكارثة العقار بإسبانيا ،مع فارق في الوزن المالي والمكانة الاقتصادية لكل من قطاعي العقار بالبلدين الجارين.
هذا، ويساهم قطاع العقار ،حسب المعطيات الرسمية ، بنسبة 6 %من الناتج الداخلي السنوي ويشغل نحو مليون شخص، وتمثل القروض الممنوحة له نسبة 28 %من مجمل قروض الأبناك المغربية ، وهذا في الوقت الذي تتراوح فيه نسبة القروض العقارية في المتوسط ما بين 25 و 33 %من الدخل الفردي شهرياً.