Le ministère de l'Habitat présente une nouvelle batterie de mesures pour le locatif : approbation de la loi n°67-12 régissant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires et introduction d'un dispositif incitant à la formule locative Les professionnels du secteur dénoncent la suppression de l'exonération fiscale sur trois ans aux propriétaires de nouveaux appartements, prévue dans le projet de Loi de Finances 2014. L ongtemps laissé-pour-compte, le secteur du locatif immobilier revient, peu à peu, au devant de la scène ces dernières années. Ce secteur souffre d'un vide juridique que le gouvernement s'attèle à combler depuis quelques années. La loi 67-12, à l'initiative du ministère de l'Habitat, qui régit les rapports entre le bailleur et le locataire, en est un exemple éloquent. Des mesures incitatives, comme l'exonération fiscale sur un certain nombre d'années, ont été prises pour encourager les propriétaires à mettre leurs appartements en location. Mais, la suppression de l'exonération fiscale sur trois ans, dès le mois de janvier, pour les propriétaires de nouveaux appartements, prévue dans le Projet de Loi de Finances 2014, risque fort de décourager le marché du logement. Les professionnels du secteur dénoncent, d'ores et déjà, cette mesure, qui selon eux, va porter un coup dur à leur secteur d'activité. «Je ne pense pas que la suppression de cette exonération soit une très bonne idée. D'abord, cela ne va pas encourager les propriétaires à déclarer leur bien, car les taxes sont assez importantes», affirme Mehdi Lahlou, directeur général de l'agence immobilière Immo Clair Service à Casablanca. La suppression de l'exonération ne peut que décourager le marché «Il est clair que l'impact sur le secteur sera sûrement négatif et se fera ressentir sur le segments des nouveaux appartements. Vous savez, il y a énormément de gens, aujourd'hui, qui investissent dans le foncier à but locatif. Ils achètent des appartements et ensuite les mettent en location, puisqu'ils bénéficient de trois ans d'exonération fiscale. Maintenant avec cette nouvelle disposition, je pense qu'ils vont réfléchir par deux fois d'abord», poursuit-il. «Bien sûr, l'impact sera négatif car, il s'agit d'une incitation qui disparaît, notamment pour les investisseurs à la recherche d'un rendement locatif», renchérit, Bernard Charrière, agent immobilier à Marrakech Connexion, une agence immobilière opérant surtout dans la ville ocre et à Tanger. Même son de cloche chez Mohamed Lahlou, gérant du cabinet immobilier Carrefour Sakane et également président de l'Association Marocaine des Agences Immobilières (AMAI).Il juge cette mesure décourageante. Toutefois, il explique que l'AMAI est en faveur de la suppression de cette exonération aux propriétaires qui louent leur appartement à plus de 15000 DH par mois. Les propriétaires ont peur de louer Il faut dire que le marché du logement est actuellement confronté à plusieurs maux et la suppression de l'exonération fiscale triennale n'arrange pas les choses. Selon les professionnels du secteur, rien qu'à Casablanca, il y a actuellement des milliers d'appartements qui sont fermés, car les propriétaires ne veulent pas louer. «Ils ont peur de louer leur bien. Ils n'ont plus confiance, surtout les MRE. Ils préfèrent fermer leurs appartements et partir, plutôt que les mettre en location», explique le président de l'Association Marocaine des Agences Immobilières. Selon Mehdi Lahlou, il y a de la demande, mais plutôt à des budgets plus bas dans l'ordre de 10.000 DH. «Avant, on avait des demandes venant des multinationales, qui payaient le loyer pour leurs employés expatriés avec des budgets importants. Mais cette tendance est baissière pour le moment, certainement à cause de la crise en France, en Espagne... », fait-il remarquer. Dans la capitale économique du Royaume, ce sont les appartements moyens standing qui ont la cote actuellement. C'est la catégorie prisée des Marocains. « Il s'agit des jeunes cadres, des gens récemment mariés qui veulent habiter à Casablanca. Etant donné que les prix sont trop élevés à la vente, ils préfèrent louer ces appartements moyen standing pour quelques temps, afin de pouvoir économiser et acheter leurs maisons plus tard », détaille le directeur général de l'agence Immo Clair Service, qui ajoute que le haut standing ne trouve pas beaucoup de preneurs pour le moment. A Marrakech, Bernard Charrière, PDG de Maroc Connexion, affirme que depuis la fin septembre, la demande se fait de plus en plus forte pour de la location à l'année meublée, notamment d'Européens désireux de vivre à Marrakech avant un éventuel achat. «En ce qui concerne la location courte durée, nous avons eu une très forte affluence depuis la mi-août jusqu'à la mi-septembre. Actuellement, les prix à Marrakech stagnent entre 4500 et 7000 DH pour un appartement vide à Guéliz et 5500 et 10000 DH pour un appartement meublé. Les quartiers comme Camp El Ghoul, ou Majorelle offrent un bon ratio/qualité prix. Concernant Tanger, contrairement à l'année dernière, nous n'avons pas loué à 100% dans la période de l'après Ramadan», Concède-t-il. Pour booster le moral du secteur du logement, le ministère de l'Habitat est en train de prendre des initiatives. Les initiatives du ministère peuvent-elles inverser la tendance ? En plus de la loi 67-12, relative à l'organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d'habitation ou professionnel, qui a pour objectif de réglementer la relation bailleur-locataire, qui souffrait d'un vide juridique, le département de Nabil Benabdellah veut aussi mettre sur pied une aide au logement. A travers la loi 67-12, le ministère veut faire régner l'ordre dans les rapports entre le propriétaire et son locataire. A titre d'exemple, l'article 3 stipule que «le contrat de bail devra être formulé par écrit en fixant explicitement les droits et obligations du bailleur et du locataire en vue d'instaurer des rapports transparents». Dans le même article, il est exigé que «le contrat écrit devra comprendre les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires, les professions des deux parties... le montant du loyer, ainsi que la date de conclusion du contrat de bail, sa durée et les frais du contrat». «Le dépôt de garantie ne devant pas dépasser 2 mois de loyer. Ce dépôt devrait couvrir les loyers impayés et les dégradations éventuelles occasionnées par le locataire. Ce dépôt doit être restitué dans un délai maximum de 2 mois, à compter de la date de remise du bien loué», stipule aussi la loi. Le texte prévoit de même l'établissement d'un état des lieux dans un acte écrit, au moment de la conclusion du contrat et à son terme. Autre mesure clé de cette loi, l'adoption du principe de la liberté de fixation du prix du loyer, les conditions et le taux de sa révision. Le texte stipule que le propriétaire et son locataire doivent se mettre d'accord sur les conditions de la révision, qui peut aboutir à une augmentation ou à une réduction du loyer. Mais, une augmentation ne peut intervenir avant un délai de trois ans, à compter de la date de la signature du contrat ou celle de la dernière révision judiciaire. Les taux d'augmentation du loyer ne peuvent dépasser 8% pour les locaux à usage d'habitation et 10% pour ceux à usage professionnel. Concernant l'aide au logement, il s'agit notamment d'une aide allant de 200 à 400 DH par loyer pour les ménages ayant un revenu inférieur à 2500 DH. Cependant, les professionnels du secteur affirment que ces mesures ne suffisent pas à redonner de la confiance aux propriétaires pour mettre leur bien en location. Car, ils sont souvent confrontés à des locataires, en difficulté, et ne pouvant donc s'acquitter de leurs loyers. Pour pallier ce problème de confiance, l'Association Marocaine des Agences Immobilière (AMAI) propose l'instauration d'une assurance. Selon Mohamed Lahlou, cette assurance peut se traduire par le prélèvement à la source quand il s'agit d'un salarié par exemple. «Il faut que cette mesure de prélèvement à la source figure dans la loi. De cette façon, le bailleur se sentira tout en confiance», assure-t-il. Bernard Charrière, quant à lui, appelle à une « vraie réforme de fond afin d'encadrer juridiquement le droit du bail et surtout de le faire appliquer dans la pratique rapidement ».
