L'absence d'offre locative organisée fait que le segment reste investi quasi exclusivement par les petits propriétaires. La loi organisant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires est importante pour valoriser le logement locatif. Eclairage de Nabil Benabdellah, ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Politique de la ville. Finances News Hebdo : Quelle est la vision du département de l'Habitat pour le logement locatif social ? Nabil Benabdellah : Le département de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Politique de la ville est en train de préparer une stratégie intégrée pour le développement du secteur locatif, notamment le locatif social. Cette stratégie repose sur les axes suivants : l'amélioration du cadre juridique en assurant l'équilibre dans les rapports entre les bailleurs et les locataires la promotion de l'offre locative par la multiplication des dispositifs incitatifs à l'investissement locatif dans les différents types de logements (logement social, logement à faible valeur immobilière ''logement à 140.000 DH'', logement pour la classe moyenne); la mise en place d'outils permettant la sécurisation de l'investissement dans le secteur locatif en garantissant le paiement des loyers. F. N. H. : Pourquoi ce créneau n'a-t-il pas séduit les investisseurs ? N. B. : Il faut rappeler, tout d'abord, que les pouvoirs publics ont choisi, depuis plus de quatre décennies, de résoudre le problème du déficit dans le domaine de l'habitat par l'encouragement à l'accès à la propriété. Ce choix n'a pas été sans conséquences sur le secteur locatif qui est devenu un simple sous-produit de l'accès à la propriété. En effet, en l'absence d'offre locative organisée, les logements offerts à la location émanent presque exclusivement des petits propriétaires à la recherche d'un complément de revenu. Du coup, durant ces années, le secteur locatif vit un contexte où se mêlent l'incohérence des textes au vide juridique, le manque d'incitations à l'insuffisance de mécanismes financiers spécifiques. Tous ces facteurs se conjuguent pour décourager l'investissement dans ce secteur. Actuellement, et depuis l'année 2012, plusieurs actions ont été entreprises pour encourager l'investissement dans ce secteur, notamment : la mise en place d'un dispositif incitatif pour l'investissement dans le locatif social en accordant aux bailleurs des avantages fiscaux consistant en l'exonération de l'impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu au titre : des revenus professionnels afférents à la location ; de la plus-value réalisée en cas de cession des logements précités au-delà de la période de huit (8) ans. Le but de ce dispositif consiste à : diversifier l'offre et répondre aux besoins d'une large frange de la population qui opte pour la location; contribuer à réduire le déficit en logement; réguler le marché locatif en appliquant des loyers modérés en adéquation avec le pouvoir d'achat des ménages notamment ceux à revenu modeste et offrir aux ménages la possibilité de se loger provisoirement dans un logement décent en attendant l'accès à la propriété. F. N. H. : Est-il prévu d'amender la loi dédiée pour rendre le produit plus attractif ? N. B. : Effectivement, conscient du rôle incontournable que peut jouer le secteur locatif dans la réduction du déficit en logement, le gouvernement a élaboré un projet de loi organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires de locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel, fondée sur une révision radicale et globale du cadre législatif actuel organisant le loyer. Les apports de ce cadre juridique portent notamment sur : l'obligation de formuler, par écrit, le contrat de bail en adoptant un document écrit qui fixe clairement et explicitement les droits et obligations du bailleur et du locataire en vue d'instaurer des rapports contractuels sains et transparents entre eux; l'obligation de dresser un état descriptif des lieux, aussi bien lors de la conclusion du contrat qu'à son expiration; le droit du bailleur à une indemnité au lieu du montant de loyer en cas d'occupation illégale du local; l'augmentation de la garantie locative d'un mois à deux mois; l'intégration du dispositif 07.03 relatif à la révision du prix des loyers des locaux d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal dans ce projet de loi; le droit du bailleur à un an du montant du loyer au lieu de six mois en cas de son évacuation sans aucune faute de sa part; l'augmentation du montant d'indemnisation du locataire, en cas de son éviction pour des raisons indépendantes de ce dernier, de six mois à un an, et ce pour protéger le locataire et prendre en considération la difficulté de trouver un autre local aux mêmes caractéristiques que le local évacué; la définition des cas où la résiliation du contrat de plein droit est permise; les jugements de paiement sont rendus exécutoires sur minute aussi bien pour les loyers que pour les charges locatives. F. N. H. : Est-il possible de lancer une offre de location avec option d'achat (LOA), comme cela existe dans certains pays ? N. B. : Il faut rappeler que la location avec option d'achat (LOA) est une pratique réglementée au Maroc, dont le but est de redynamiser l'habitat locatif et de contribuer à promouvoir la capacité de production de logements locatifs, notamment ceux destinés à la location-vente. Elle peut se faire, soit dans le cadre de la loi no51-00 relative à la location accession adoptée depuis 2003 ou de la loi bancaire no43.03 du 14/2/2006. Pour la loi sur la location accession, cette pratique se fait entre deux parties : le propriétaire et l'accédant. Malheureusement elle reste en stand-by d'application jusqu'à ce jour malgré les mesures de sécurité prévues en faveur des promoteurs immobiliers. Ses objectifs portent notamment à : faciliter l'accès à la propriété aux ménages à faible et moyen revenu ne disposant pas d'un apport personnel suffisant ; permettre la rotation du parc de logements invendus, aussi bien public que privé ; permettre à l'accédant de s'acquitter des redevances sans supporter de lourdes charges financières ; garantir le droit de l'accédant de s'approprier du logement qu'il occupe après l'écoulement de la durée convenue. Pour la loi bancaire, il y a implication des établissements de crédit en plus de propriétaire et l'accédant. Ces établissements sont chargés aux termes des articles 3 et 4 de cette loi des opérations du leasing immobilier avec option d'achat du bien loué par le bailleur. Cette pratique est conçue comme un mécanisme de financement conférant au preneur la jouissance du bien immobilier, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle au bailleur. Ceci étant, il faudrait peut-être engager plus de sensibilisation et d'information autour du cadre juridique réglementant cette pratique qui existe depuis longtemps.
