Si l'adoption de la loi sur l‘immobilier locatif était très attendue pour donner un nouveau souffle au Plan Azur, c'est également une véritable aubaine pour les particuliers «amoureux de la pierre». Car à la clé de cet investissement, il devrait y avoir des incitations fiscales donnant droit à des réductions d'impôts loin d'être négligeables. L'annonce de la signature d'une convention entre l'Etat et le leader français des résidences touristiques, Pierre & Vacances, il y a quelques semaines à peine, et celle de l'adoption du projet de loi relatif à l'immobilier locatif à vocation touristique - ILVT - il y a seulement quelques jours, n'a rien d'un hasard de calendrier. Car la loi sur l'ILVT était plus qu'attendue par cet investisseur, et il est loin de s'en cacher. «A travers les contacts que nous avons eus avec les pouvoirs publics, nous avons souhaité attendre la loi avec des incitations fiscales et financières comparables à celles qui sont réservées à des opérateurs touristiques hôteliers», a déclaré Gérard Brémond, PDG de Pierre & Vacances Maroc, à l'occasion de la signature du mémorandum. Or les incitations fiscales dont il parle sont loin d'être au rendez-vous dans la loi sur l'ILVT. «Vous savez, dans le projet de loi qui vient d'être adopté, il n'y a aucune incitation fiscale. Ce texte vient seulement réglementer le segment de l'immobilier locatif à vocation touristique. D'autant plus que ce qui vient d'être signé n'est qu'un mémorandum. L'investissement peut démarrer dans un mois comme dans 24 mois…», fait remarquer un professionnel aguerri du secteur. D'ailleurs, le PDG de Pierre & vacances ne manque pas de le mentionner, même s'il reste discret sur la question : «Le montage financier proposé par CFG Group, qui nous conseille et nous accompagne dans la levée de fonds, permet de passer outre le retard de dispositions réglementaires, fiscales et financières». Car cela faisait déjà deux ans que Pierre & Vacances prospectait au Maroc. Dès lors, il est légitime de se demander si le mémorandum d'entente portant sur 3 milliards de DH et 10.000 lits sera un jour concrétisé. Et si les nombreux investisseurs aussi bien marocains qu'étrangers poursuivront leurs investissements comme prévu. Rappelons tout de même que cette loi est attendue, au bas mot, depuis deux ans. Et que son principal intérêt, bien entendu, au-delà du simple fait de lui donner un cadre juridique, était de fixer les incitations fiscales relatives à l'ILVT, comme cela se fait pour toutes les grandes destinations touristiques du monde dignes de ce nom. Que dit la loi? Seulement voilà, il n'en est rien. «Si le projet de loi a mis autant de temps à être adopté, c'est justement parce que la DGI a fait beaucoup de résistance concernant ces incitations fiscales. Des résistances infondées», poursuit notre source. Aujourd'hui, la loi voit le jour sans incitation, et pourtant quelque soit le texte de référence (Accord Cadre, Radioscopie de la Vision 2010, études…), l'importance de cet aspect a été désignée comme élément clé de l'ILVT. «Ce n'est maintenant que dans une seconde phase que les opérateurs marocains et étrangers du secteur se réuniront avec les autorités compétentes pour définir ces fameuses incitations», explique un autre observateur. Seulement pendant ce temps-là, ce sont près de 25% des réalisations du Plan Azur qui restent otages de cette loi. Sans compter que d'autres destinations disposent déjà d'un cadre fiscal adapté, mais surtout compétitif à l'échelle internationale. Tout d'abord, elle définit quel type d'immobilier entre dans le cadre de son application. On y trouve donc d'abord les RIT (résidences immobilières touristiques), autrement dit des résidences de tourisme dont les unités de logement (appartements ou villas) appartiennent à plusieurs propriétaires s'engageant à en confier la gestion, pendant une période d'au moins 9 ans, à une société de gestion unique et titulaire d'une licence de tourisme. Cette société assure l'homogénéité de l'ameublement et la continuité d'exploitation. Mais la loi concernera également le Time Share : un ensemble d'appartements ou de villas meublés dont l'usage est partagé entre plusieurs détenteurs. Chaque détenteur possédant un droit préférentiel d'utilisation à une date déterminée. Concrètement, la société de promotion doit au préalable désigner avant le début de la mise en vente des unités de logement sises dans la RIT, soit au moins 70% de l'ensemble comme le prévoit la loi. Il est de son ressort également de nommer une société chargée de la gestion desdites unités pour une durée minimale de neuf ans. Elle reste responsable de la nomination d'une nouvelle société de gestion en cas de défaillance de la première pendant une durée de 9 ans au moins, à compter de la date du contrat de vente de la première unité de logement. L'acquéreur, quant à lui, donne en location son unité de logement à la société de gestion moyennant un contrat de bail. Ce contrat réserve à ce dernier un droit de jouissance privative d'un maximum de 2 mois par an, dont 15 jours maximum en haute saison. Enfin, la société de gestion assure la gestion hôtelière des unités de logement données en location par les acquéreurs. En outre, et étant syndic de la copropriété, elle est aussi responsable de l'entretien, du fonctionnement et de l'administration des parties communes et déduit du montant des loyers les frais de syndic. A noter que l'ameublement est à la charge de la société de gestion et ce, en vue d'une homogénéité des unités de la RIT. Autre précision importante, par mesure de protection pour les acquéreurs, la société de gestion doit garantir un loyer fixe minimal. Un projet de loi à la clé duquel se trouve plus de 40.000 lits, qui doivent être créés à l'horizon 2011, sachant que 80% d'entre eux sont situés dans les stations balnéaires du Plan Azur. Ce n'est pas du pessimisme, mais vu le rythme où vont les choses, ces objectifs sont loin d'être atteints. Et l'on ne pourra pas incriminer que les investisseurs… Le cas français, ce qui nous attend peut-être à l'avenir Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2010, la réduction d'impôt s'applique à l'acquisition, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, soit pour: - 1) un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans les stations classées. - 2) un logement achevé avant le 1er janvier 1989 faisant l'objet de travaux de réhabilitation et achevé dans les 2 ans qui suivent l'acquisition du logement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans les stations classées. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le propriétaire du logement doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant d'une résidence de tourisme. Le propriétaire du logement peut toutefois se réserver des périodes d'occupation de son logement à condition qu'elles n'excèdent pas 8 semaines par an. Les revenus provenant de la location du logement détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si l'engagement de location ou de conservation des parts n'est pas respecté, la réduction pratiquée fait l'objet, sauf exception, d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement. La base de la réduction d'impôt est constituée : - Pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, par le prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle n'est pas récupérée par le bailleur). Si les travaux ont été financés en partie à l'aide d'une subvention, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant de celle-ci. - Pour les logements acquis en vue d'être réhabilités, la base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement…) auquel vient s'ajouter le montant de l'ensemble des travaux supportés par l'acquéreur (y compris la quote-part relative aux parties communes), dès lors qu'à l'achèvement de ceux-ci, l'ensemble des performances techniques attendues est satisfait. La réduction d'impôt est alors calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de : - 50.000 € pour une personne seule, - 100.000 € pour un couple soumis à imposition commune. Le taux de la réduction est fixé à : - 25% du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf. - 20% du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation. La réduction d'impôt est accordée au titre de : - L'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. - L'année d'achèvement des travaux de réhabilitation en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.
