Achat immobilier

La partie au noir, versée pour l’achat d’un bien immobilier, est devenue une obligation de l’avis de tous. Pourtant, en cas de non-conclusion du contrat de vente et de litige entre vendeur et acquéreur, la jurisprudence ne donne pas raison
à la partie lésée, l’acheteur en l’occurence, puisqu’aucune trace de la somme versée ne figure dans le compromis de vente, encore moins sur le contrat final.
Acheter un bien immobilier n’est pas une mince affaire puisqu’il faut déjà trouver l’immobilier objet d’achat et les moyens pour l’acquérir. En outre, les choses ne sont pas aussi simples parce qu’une composante, jadis peu courante, est venue s’ajouter à la longue liste des obstacles à dépasser avant d’obtenir «la clé». En effet, l’acquéreur doit marchander aussi bien le prix du bien immobilier qui sera déclaré que la partie au noir qu’il doit verser au vendeur.
Pratiquement, plus personne n’y échappe. Pour un notaire de la place, le vide juridique concernant cette pratique en fait un acte toléré et conventionnel même.
Pourtant, «c’est un acte auquel le notaire ne prend pas part. En général, l’acheteur et le vendeur du bien immobilier s’entendent en dehors de mon bureau et une fois en ma présence, ils me communiquent le prix qui figurera sur l’acte de vente», nous avoue un notaire de la place.
Mais, il affirme que 100 % des personnes ayant recouru à ses services ont versé la partie au noir. Sur un premier plan, aussi bien le vendeur que l’acquéreur y trouvent leur compte, puisque pour le premier cela revient à verser une taxe moindre sur les biens immobiliers à vendre. Pour l’acheteur, il s’agira de diminuer les frais d’enregistrement auprès de la direction générale des impôts.
Pour ce dernier, cette pratique représente deux difficultés majeures. D’abord, sur le plan financier. Il doit mobiliser une grosse somme à payer au noir sans compter les 10 % du prix du bien immobilier qu’il doit verser à la banque qui le finance.
La partie au noir peut représenter jusqu’à 21 % de la valeur réelle du bien immobilier.
Ce fut le cas par exemple, pour C. Abdelilah, employé de fonction, qui a dû verser 80.000 DH au noir pour l’achat d’un logement dont le prix inscrit sur l’acte de vente est de 380.000 DH. Soit plus de 21 % de la valeur réelle de l’appartement versés au noir. En réalité, l’appartement à coûté 460.000 DH.
Idem pour B. Assia, employée, qui a acquis un appartement dont la valeur réelle dépasse les 600.000 DH alors que le prix déclaré au fisc est de 500.000 DH seulement. Plus de 100.000 DH ont été versés au noir. Une somme qu’elle a dû mobiliser sans recourir à son banquier. A ce titre, certaines banques proposent aujourd’hui non pas un financement à 100 % pour l’achat d’un appartement, mais bien 120 % puisque la partie au noir est devenue «obligatoire», pour réussir un achat immobilier.
Si ces deux personnes ont pu concrétiser l’achat, d’autres non.
C’est là le deuxième risque, de nature judiciaire, que représente la partie au noir. Quand l’acte de vente n’est pas conclu, l’acheteur se retrouve dans une situation délicate. Car, «la partie au noir n’est pas déclarée dans le compromis de vente. En général, elle est versée au vendeur juste après la signature de ce compromis. C’est une sorte de condition pour que le vendeur conclue l’acte de vente», souligne notre notaire.
Rien ne garantit à l’acquéreur de récupérer la partie au noir puisque tout dépend de la bonne foi du vendeur. Encore faut-il qu’il en ait !
Et comme le compromis de vente ne porte aucune trace d’argent versé; le recours en justice ne garantit pas à l’acheteur d’être rétabli dans son droit.
Ainsi, la jurisprudence ne donnera pas raison à la partie lésée. L’acheteur, en l’absence de preuve concrète, ne peut prouver qu’il y a eu versement d’une partie au noir.
Le rôle du notaire, en tant qu’autorité publique, est d’informer ses clients de l’éventualité d’un litige.
«En général, je préviens mes clients du risque de verser de l’argent sans aucune preuve matérielle. D’ailleurs, j’ai eu dernièrement un cas où l’acheteur n’a pu décrocher un prêt bancaire alors qu’il avait conclu un compromis de vente depuis plusieurs mois. Le vendeur, s’étant senti lésé, a refusé de rendre la partie au noir à l’acheteur. Ce dernier parle d’avance qu’il a faite, mais légalement aucune trace de cet argent ne figure sur le compromis. Dans une situation pareille, le notaire ne peut pas intervenir et l’acheteur n’a aucun recours. C’est pourquoi je conseille à mes clients de notifier la partie au noir en tant qu’additif. Je change la clause du prix. Mais, comme cela revient à déclarer le prix réel du bien immobilier, le vendeur peut refuser de le faire !», explique le notaire.
Même si le contrat de vente est conclu sans problème, l’acheteur et le vendeur ne sont pas au bout de leur peine puisque la direction générale des impôts peut procéder à la révision de la valeur réelle du bien immobilier enregistré. Ainsi, si cette direction se doute que le prix figurant sur l’acte ne correspond pas à la valeur réelle du bien immobilier, elle procède dès lors à une révision qui peut aboutir rapidement à une augmentation de la TBI pour le vendeur. Il doit donc régler la différence entre ce qu’il a payé et ce qu’il devait payer. Et au bout d’un certain temps, l’acquéreur est sommé à son tour de régler la différence entre les frais d’enregistrement qu’il a payés et le vrai montant qu’il devait verser à la direction des impôts.
Ceci étant, cette révision à elle seule ne peut pas éradiquer cette pratique, mais peut la réduire considérablement. C’est probablement l’unique façon de détecter si oui ou non il y a eu «fraude», puisque même si un texte de loi interdisant cette pratique existe, le fait que celle-ci s’effectue à l’insu du notaire lui-même, signifie que seule une vraie expertise peut abroger cette pratique qui peut léser plus d’un.
Surtout quand on sait que pour certains, acheter une maison est la consécration de toute une vie.