L'affaire « General Contractor Maroc » continue de faire couler de l'encre en débordant sur son sujet principal qui est la non livraison des biens immeubles situés dans la nouvelle ville de Tamesna à leurs acquéreurs, au nombre de 2000, qui ont consenti des avances à ladite société défaillante. Ce sujet principal est l'opération de vente de ces biens, devant s'effectuer dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, prévue par la loi 44-00 du 3 octobre 2002. Dans ce cadre figure, aussi, le remboursement et le dédommagement des acquéreurs en cas de défaillance et de non-exécution du contrat par le vendeur, qui est ici la société française « General Contractor Maroc ». Cette société est partenaire du Holding d'Aménagement Al Omrane. Un bref rappel de quelques événements survenus dans ce cadre permettra d'appréhender aussi bien les défaillances, qui sont multiples, que les débordements causés par les remous provoqués par l'association de fait créée par les réservataires, que nous préférons appeler, ici, acquéreurs, en raison de leurs droits, en dépit des abus dont ils ont été victimes de la part de la société venderesse. Abus et défaillances Avant de passer brièvement en revue ces abus et défaillances, il convient de préciser que les biens immeubles dont il est question, ici, ont été programmés et construits dans le cadre d'une convention liant le Groupe Al Omrane, aménageur et cessionnaire des terrains, à son partenaire General Contractor Maroc. Cette convention entre les deux parties a été établie aux limites de leurs obligations et responsabilités dans le cadre des lois en vigueur, y compris, en sus, de garanties au profit des futurs acquéreurs, la mise en vente des biens à construire dans le cadre de la loi 44-00 sur la VEFA. Sur le plan juridique, Al Omrane n'a aucun lien avec l'acheteur qui, lui, est lié au vendeur par un contrat de vente. Les premières défaillances proviennent des types de contrats passés entre les acheteurs et la General Contractor Maroc qui se sont engagés soit dans le cadre de contrats sous-seing privé, soit dans celui de compromis de vente, tous deux sans valeur juridique eu égard à la nature de la vente encadrée par une loi. L'article 618-3 de la loi 44-00 sur la VFA (en fait intégrée dans chapitre II intitulé «de quelques espèces particulières de vente» du Dahir du 12 août formant code des obligations et contrats) est pourtant précis. Il stipule dans son premier paragraphe : «La vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement fait l'objet d'un contrat préliminaire qui doit être conclu, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession. «L'acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l'a dressé. «Les signatures des actes dressés par l'avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dont le ressort duquel exerce ledit avocat. «L'acte doit comporter notamment les éléments suivants: «L'identité des parties contractantes; «Le titre de la propriété de l'immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l'immeuble non immatriculé, précisant, le cas échéant, les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes; «Le numéro et la date de l'autorisation de construire; «La description de l'immeuble, objet de la vente; «Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement; « Le délai de livraison; «Les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant. «Doivent être joints audit contrat: «Les copies conformes des plans d'architecture ne varietur, du béton armé et du cahier des charges; « Le certificat délivré par l'ingénieur spécialisé attestant l'achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée». Aucune des dispositions ou points de cet article (et des autres) de la loi 44-00 n'a été appliquée. Ignorance de cette loi par les acquéreurs, à l'époque de la conclusion de contrats sans valeur juridique, abus et dol de la part de « General Contractor Maroc », professionnel et parfaitement au fait de toutes les procédures dans le cadre de la loi sur al VEFA. Dans les deux cas, les défaillances sont graves, les futurs acquéreurs ayant perdu leurs avances et n'ayant réceptionné aucun bien, et le vendeur ayant mené jusqu'à son terme, et au-delà, son entreprise d'escroquerie : General Contractor Maroc s'est envolée et a vendu 19 actions à un repreneur marocain. Les responsabilités, dans ce cas, incombent au seul vendeur et, bien sûr, au notaire dans le cas où celui-ci est intervenu pour établir un acte de vente authentique. Dans l'affaire de General Contractor Maroc, il semblerait que les acheteurs dupés par cette société aient été mal conseillés, depuis le début et jusqu'à ce jour où leur association a tenu, la semaine dernière, une conférence de presse. Le désastre et les remous que celui-ci a provoqués auraient pu être évités si la loi avait été appliquée et si les acheteurs avaient veillé à la mise en oeuvre de toutes ses dispositions. En particulier : - L'article 618-3 précité - L'article 618-4 prévoyant l'établissement par le vendeur d'un cahier de charges de construction sur lequel celui-ci et l'acheteur apposent leurs signatures. Ce cahier des charges est déposé à la Conservation Foncière (dans le cas d'immeubles immatriculés) - L'article 618-9 qui stipule : Le vendeur doit constituer au profit de l'acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l'acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat. « Cette garantie prend fin à l'établissement du contrat définitif de vente et, lorsqu'il s'agit d'un immeuble immatriculé, elle prend fin à l'inscription de ladite vente sur les registres fonciers. - L'article 618-10 : Lorsque l'immeuble est immatriculé et après accord du vendeur, l'acquéreur peut, pour la conservation de son droit, requérir du conservateur de la propriété foncière la mention d'une prénotation, et ce, sur production du contrat préliminaire de vente. « La prénotation demeure valable jusqu'à l'inscription du contrat définitif de vente sur le titre foncier de l'immeuble, objet de la vente. « Dès la mention de la prénotation, il est interdit au conservateur de délivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. « Le contrat définitif prend rang à la date de la mention de la prénotation. Le désastre et les remous auraient pu être évités si, au moment où la défaillance de General Contractor Maroc était certaine, ou même avant, les acquéreurs avaient esté en justice contre cette société. Aucune plainte, semble-t-il, n'a été déposée contre GCM, ni individuellement, ni par l'association des acquéreurs qui, du reste, ne peut le faire car elle n'est pas déclarée. Celle-ci s'obstine dans son engagement dans d'autres voies. Seules la raison et la voie de la justice à l'encontre du vendeur, General Contractor Maroc, sont l'une bonne conseillère et l'autre un garde-fou contre les abus. La colère, manifestée aujourd'hui par cette association, est mauvaise conseillère et les remous qu'elle provoque immergent les solutions véritables et efficaces aux problèmes des acquéreurs lésés. On comprend mal, aujourd'hui, la position de l'association à ne pas faire en sorte que plainte soit déposée contre GCM et son obstination à placer cette affaire dans le cadre de la convention entre le groupe Al Omrane et cette société, en estimant que ce groupe est lié à elle par un «lien matériel». Le cadre de l'affaire GCM est juridique et non pas celui liant cette société à une personne étrangère et non concernée juridiquement par une vente conclue entre GCM et les acquéreurs qui en ont déterminé seuls la nature du contrat, les conditions et les modalités de la vente. On comprend encore moins les injures et expressions enflammées formulées tantôt contre l'ensemble des responsables d'Al Omrane, qualifiés, entre autres, «tous de couteaux aiguisés des deux côtés», tantôt contre le gouvernement et l'Etat marocains rendus coupables d'accueillir des investisseurs qui «viennent le piller» et d'empêcher ou de décourager les résidents marocains à l'étranger qui refusent d'investir chez-eux au Maroc. Aux journalistes dont elle sollicite le soutien dans son «combat» contre Al Omrane, l'association s'en est pris, aussi, en déclarant que ceux-ci colportent des «mensonges qui leurs sont racontés», contenus dans «60 coupures» de journaux qu'elle a constitués. La conférence de presse tenue par cette association, parsemée d'injures qui ont indisposé plus d'un journaliste, a davantage étonné et déçu qu'elle n'a nourri l'espoir que les 2000 acquéreurs récupéreraient leurs biens. Elle a annoncé que son combat sera politisé. Un choix et une voie qui conforteraient General Contractor Maroc dans sa retraite dorée et nous plongeraient dans les débats que nous connaissons bien.
