* Depuis le lancement du programme des 200.000 logements, beaucoup de promoteurs ont investi de manière régulière le secteur de l'immobilier. Mais c'est depuis le Discours Royal du 20 août 2001 que le logement social a été effectivement érigé en priorité par le gouvernement. * En accordant une série d'exonérations aux promoteurs immobiliers et en impliquant tous les intervenants du secteur, l'Etat a donc pris à bras le corps le problème de l'habitat insalubre et institué une stratégie en parfaite harmonie avec le développement économique et social du pays. Il s'agit, à travers cette démarche, de faciliter l'accès à la propriété aux couches les plus démunies de la société. * Aujourd'hui, l'objectif recherché a-t-il été atteint ? Ces logements sociaux reviennent-ils à qui de droit ? Répondent-ils aux normes requises en la matière ? Le «noir» n'est-il pas un frein à l'accès à la propriété ? * Rachid Jamaï, président de Winvest Group (communément appelé Group Jamaï), a bien voulu sacrifier de son temps pour aborder avec Finances News Hebdo ces différentes questions. Finances News Hebdo : Pouvez-vous nous présenter brièvement le Groupe Jamaï et comment il s'implique dans le développement du logement social au Maroc ? Rachid Jamaï : Le Groupe Jamaï a été créé dans les années 60. Il opérait particulièrement dans le domaine du textile et de l'agriculture, et un peu dans l'immobilier. Mais c'est avec le programme des 200.000 logements qu'il a fait son entrée solennelle dans le secteur de l'immobilier. Nous étions les premiers à signer une convention avec l'Etat et nous avions mis en place une structure dédiée à ce programme. Aujourd'hui, il a fait ses preuves avec plus de 25.000 logements réalisés. Derrière ce développement, il y a toute une approche moderne, précisément une approche par intégration, comme nous l'avons fait avec succès dans le textile. Nous avons tenu à mettre en place un dispositif technique et industriel efficace pour garantir une autonomie en production de matériaux et de compétences, assurant ainsi des produits de qualité à des prix nous permettant de rester compétitifs sur le marché. Après cette expérience fructueuse, le Groupe Jamaï, comme tous les autres d'ailleurs, a décidé de sortir de Casablanca et d'investir ce secteur de manière plus importante. C'est à ce titre que nous avons ciblé Marrakech (13.000 logements), Tanger (10.000 logements) et Agadir (10.000 logements). En quelque sorte, en dehors de notre programme de Casablanca, qui est estimé à 36.000 - 40.000 logements, et avec le foncier et les autorisations qu'il faut à notre disposition, nous tablons sur 40.000 à 50.000 logements ailleurs. Nous sommes donc sur une moyenne de 80.000 à 90.000 logements sur la prochaine décennie. Toute cette approche constitue pour nous une nouvelle façon de voir : nous sommes en train de nous institutionnaliser afin de mettre en place une image de groupe qui était familial à un certain moment et qui devient professionnellement plus structuré. Nous essayons, parallèlement, de mettre en place de nouvelles approches de gestion et de management. Nous préparons d'ailleurs une campagne de communication d'envergure autour du groupe durant le mois de Ramadan. Nous sommes également en train de recruter pas mal de compétences de très haut niveau pour mettre en place un programme de restructuration et de mise à niveau. Toutes ces initiatives ne sont pas des choix, mais plutôt des impératifs, car le Maroc d'aujourd'hui est un Maroc qui a ouvert ses portes, par la force des choses, à la mondialisation. Nous devons, suivant cette logique, prendre notre destinée en main afin de faire face à cette nouvelle donne d'une manière structurée et moderne. En même temps, le Groupe est ouvert à l'international, parce que nos concurrents directs viennent de l'étranger avec leurs moyens et leur savoir-faire, et donc nous sommes obligés d'être à la hauteur F. N. H. : Par rapport à Casablanca où le foncier pose problème, est-ce que vous rencontrez les mêmes difficultés dans les régions ? R. J. : Vous savez, pour nous professionnels, le foncier ne doit jamais être un obstacle. Le Maroc est un pays très grand; donc il faut essayer de créer des marchés. La matière première existe, le besoin existe, il faut juste de la compétence au niveau de la mise en place des programmes nécessaires pour créer de nouvelles villes. Il y a beaucoup de terrains ruraux à exploiter; il suffit seulement de mettre en place un cadre juridique et urbanistique adéquat et créer des logements dans les zones où existent des besoins. C'est certes une vision assez complexe, raison pour laquelle il faut initier beaucoup d'études et mettre sur la table beaucoup de moyens. Donc, pour moi, le foncier n'est pas un problème. Au contraire, le Maroc dispose aujourd'hui de beaucoup de foncier, car le gouvernement de Sa Majesté a décidé de mettre en place des procédures d'aménagement de grands terrains et de les mettre à la disposition du public et du privé. Par conséquent, nous avons une aide et partageons la même politique avec l'Etat. Nous sommes les exécutants d'une politique gouvernementale, ce qui n'était pas le cas auparavant. Et là, nous sommes fiers de dire que nos interlocuteurs au plus haut sommet de l'Etat sont des gens responsables, à notre écoute et qui partagent avec nous les mêmes ambitions. F. N. H. : Ne pensez-vous pas qu'il faille recadrer toute cette politique de logements sociaux, puisqu'on se rend compte maintenant que ce sont les plus aisés qui les achètent pour en faire des résidences secondaires, alors que les plus démunis, à qui ils étaient destinés, n'y ont pas accès ? R. J. : C'est une mutation tout à fait normale. Il faut bien me comprendre. Vous savez, en France, vous trouvez beaucoup de hauts cadres qui habitent des appartements de 50-60 m2 et ça ne pose aucun problème. C'est le cas également en Hollande et dans d'autres pays. Il faut savoir qu'à un moment donné, le logement était une fin en soi. C'était une sorte de sécurité, et toutes nos économies lui étaient destinées. Avec l'AMO, l'enseignement gratuit obligatoire, les bonifications des crédits et les garanties mises en place, la baisse des taux d'intérêt, la mise en place par les banques d'instruments sur 25 à 30 ans , nous sommes en train d'enlever progressivement cette idée que le logement est la priorité des priorités pour la vie d'un couple. On a tendance à l'apprécier à sa juste valeur : c'est-à-dire que c'est une fonctionnalité (comme une autre) d'habiter. Dans le monde entier, les gens louent, mais n'achètent pas. Simplement à cause de la mobilité de l'emploi, la création de nouvelles zones de richesses, notamment à Tanger et Agadir Les gens ne pensent donc pas à se fixer physiquement. Et plus on considérera le logement comme un outil d'habitation devant répondre à un besoin précis, plus on le banalisera. Ce qui a tendance à favoriser un certain mixage, puisqu'on trouvera tantôt un médecin, un avocat ou encore un ouvrier dans un logement de 200.000 DH. La société va donc devenir une classe moyenne homogène. Au contraire, inciter à produire plus de logements et à rapprocher les classes sociales n'est pas une mauvaise chose en soi. Vous allez certainement me dire que la cible première des logements sociaux ce sont les «bidonvillois». Mais il faut savoir que ce n'est pas à travers la création de logements qu'on peut éradiquer les bidonvilles, mais plutôt via l'investissement et la création de richesses économiques. Et puis, vous analysez les effets, mais pas la cause. Si le Marocain qui touche 6.000 DH ne peut pas accéder à la propriété, il est obligé de se rabattre sur les logements sociaux. Il faut donc élargir la gamme des produits offerts à travers de nouvelles approches comme la villa économique. F. N. H. : Il y a donc un problème au niveau de la définition des cibles de ces programmes de logements sociaux. Parce que pour la majorité des Marocains, ces initiatives devaient permettre de favoriser l'accès à l'habitat salubre des couches les plus démunies de la société R. J. : Pourquoi les condamner à rester démunies ? Pourquoi ne pas mettre en place les moyens nécessaires pour qu'elles passent d'une échelle sociale à une autre ? C'est la seule manière de résoudre ce problème, car les démunis créent des démunis, et on continuera toujours à gérer des démunis. Si on opte pour améliorer le niveau de vie par la création d'emplois, d'un environnement social sain, d'un système éducatif fiable , demain, ces démunis vont devenir des gens «moyens +» qui vont habiter dans des logements meilleurs. Donc, moi je suis contre la politique de «condamner le condamnable». F. N. H. : L'Etat a mis en place de nombreuses incitations fiscales dans le cadre du programme des logements sociaux. Certains promoteurs bénéficient de ces incitations. Cependant, leurs logements ne sont pas vendus aux nationaux, mais plutôt aux étrangers, particulièrement aux retraités européens. Que pensez-vous de ce phénomène ? R. J. : Ce n'est pas une mauvaise chose en soi. Croyez-moi, ce n'est pas grave qu'un Français retraité habite Marrakech. Il va recruter un chauffeur, employer une femme de ménage, payer des taxes, etc. Le Maroc moderne n'est pas celui qui marginalise et qui s'intéresse à une catégorie de personnes. Ce qui m'intéresse, c'est que tout le monde trouve ce qu'il cherche. Si ces gens se rabattent aujourd'hui sur les logements économiques, ce n'est pas de leur faute ni de celle des promoteurs. C'est seulement parce que le produit touristique marocain n'a pas encore compris qu'il faut construire de petits logements pour le tourisme. F. N. H. : La qualité des logements sociaux est souvent pointée du doigt. Quelle est votre analyse en tant que professionnel ? R. J. : Il faudrait qu'on soit clair à ce niveau. Lorsque l'on achète un logement à 200. 000 DH (y compris le foncier, la marge ), il ne faut pas s'attendre à avoir du marbre. Par contre, la sécurité est importante : on passe par les bureaux de contrôle, les architectes agréés, les garanties décennales Sur les 123.000 logements réalisés, il n'y en a aucun qui est tombé sur la tête des gens. Certes, on peut rencontrer des défaillances au niveau de la finition. Et à ce niveau, on ne peut pas comparer la finition du luxe et celle d'un logement social. F. N. H. : Mais quand vous achetez un logement et qu'au bout de deux à trois ans il y a des fissures, avouez qu'il y a problème R. J. : Ecoutez, je ne défends pas l'indéfendable. Personnellement, je ne connais pas ce cas de figure que vous venez de me signaler. Nous sommes un Groupe organisé et professionnel, et je dis que la qualité et la sécurité sont primordiales. S'il existe certains promoteurs «qui ne savent pas ou qui ne respectent pas», il faut que la loi s'applique. Et en tant qu'ancien président de la Fédération, je n'ai jamais reçu une réclamation assez importante dans ce sens. F. N. H. : Justement, c'est parce que les gens à qui ça arrive ne connaissent pas en général les moyens de recours et ne savent pas à qui s'adresser R. J. : Non, non, non. Il existe une police administrative au niveau des communes et des préfectures. Je vous garantis que ce qui se passe aujourd'hui au Maroc n'est pas dramatique et que les gens parlent juste pour entretenir la polémique. La réalité est différente. S'il existe une fissure dans tel ou tel bâtiment, ce ne peut être qu'un cas isolé. C'est un pourcentage très faible dans le domaine du génie civil et par rapport au nombre de logements sociaux construits au Maroc. Partout dans le monde, on peut rencontrer ce type de problèmes. Mais ne pas respecter les normes en mettant moins d'acier ou moins de ciment, cela ne se fait pas, parce que le logement social fait partie du tissu de construction normal et répond aux exigences des normes de construction internationales qu'on applique au Maroc. F. N. H. : Je voudrais qu'on aborde une autre problématique qui, pour beaucoup, est un frein à l'accès au logement : le «noir» R. J. : Le «noir» veut dire beaucoup de choses. Pour moi, il traduit un certain manque de professionnalisation au Maroc. On parle du «noir» dans l'immobilier parce qu'on n'a pas encore mis en place des conditions de réalisation et de gestion transparente. Je m'explique. Pratiquement 80% des entreprises artisanales au Maroc sont dans l'informel. Entre le marbrier, le plâtrier, le ramoneur, le carreleur , tous sont incapables de vous fournir une facture. Beaucoup de matériaux de construction se vendent donc sans justificatif. Par ailleurs, la plupart des gens qui cèdent leur terrain exigent une partie non déclarée. Et sur l'enregistrement, l'Etat fait toujours imputer au promoteur un montant à payer. Au finish, si vous faites le cumul de tout cela, le promoteur paye de sa poche entre 15 et 20% du produit final qui ne sont pas déclarés. Il va alors chercher un moyen de récupérer ces 15 à 20%. Je veux juste signaler que ce que je viens de dire n'est pas valable dans le logement social, mais plutôt dans le standing. Maintenant, dans le cadre d'une démarche transparente, il faut que l'Etat mette en place un process qui dit : «forfaitairement, je vous accorde un pourcentage sur tel ou tel matériau et je fixe les prix de vente et de revient par région». Autrement dit, il faut standardiser et faire de l'indexation. Tant qu'on ne le fera pas, il y aura des abus. Si le Maroc veut devenir un pays développé, il n'a le choix que de mettre en place les conditions professionnelles adéquates. Et nous, au sein de la Fédération, nous militons toujours dans ce sens. F. N. H. : A ce titre, quelle est la procédure suivie au niveau du Groupe Jamaï ? R. J. : Aujourd'hui, c'est l'Erac Tensift qui commercialise pour le compte du Groupe Jamaï 13.000 logements à Marrakech. C'est l'Etat. Vous savez, lorsque vous arrivez à un certain niveau professionnel, vous êtes audités, contrôlés Vous ne pouvez donc pas vous permettre certaines choses. Nous sommes contre les abus. Le «noir» existe certes, et la meilleure manière de le combattre est de s'intéresser aux raisons de son existence et d'y apporter des réponses. Il faut donc s'asseoir autour d'une table avec les responsables et définir un cadre juridique, fiscal et administratif afin de résoudre ce problème. F. N. H. : Maintenant que le Groupe Jamaï a atteint une certaine maturité, pensez-vous vous introduire en Bourse dans le cadre de vos perspectives de développement ? R. J. : La Bourse n'est pas toujours un objectif. C'est un outil parmi d'autres. On peut monter des banques d'affaires, des fonds d'investissement destinés au secteur, ou encore avoir des partenaires internationaux Tout ce que l'on peut vous garantir, c'est que le Groupe Jamaï met en place toutes les conditions nécessaires, tant au niveau des structures que du management, pour être un groupe à l'échelle internationale et qui peut participer de manière positive au développement économique et social du Maroc.
