Crédit immobilier : L’ombre d’une crise ?

* En cinq ans, l’encours des crédits distribués a crû de 150 % !
* Les taux d’intérêt sont au plus bas; une hausse est plus que probable.
* 1 ou 2 points de plus peuvent engendrer l’insolvabilité de milliers de petits clients.
* L’immobilier est trop cher. En cas de baisse, les biens donnés en hypothèque se déprécieraient.
Le secteur est-il aujourd’hui sur le point de connaître sa quatrième crise ? Si nul ne peut répondre à une telle question, il est intéressant de relever quelques indices qui rappellent fortement les situations qui avaient prévalu avant l’effondrement des années 90 : existence d’une période d’euphorie préfigurant la flambée des prix du mètre carré fini et une flambée des prix du foncier. La suite, on la devine : les prix deviennent hors de portée, les acquéreurs n’arrivent plus à suivre, les ventes ralentissent, le marasme s’installe.
Cela dit, et comme le rappelle un banquier, il existe une différence de taille entre la situation en 1991-1992 et celle d’aujourd’hui : «A l’époque, les taux d’intérêt étaient trop élevés et le crédit était encadré alors qu’aujourd’hui, les taux sont au plus bas». Ce qui rend la situation actuelle encore plus compliquée et plus explosive. En effet, lors de la crise des années 90, les pouvoirs publics avaient pu relancer la machine en jouant justement sur les taux d’intérêt et en rendant l’accès au crédit-logement plus facile. Ce qui aujourd’hui n’est plus possible puisque les taux sont déjà suffisamment bas et l’accès au crédit élargi à des franges de populations plus importantes. En un mot, l’Etat n’a plus de cartes à jouer pour desserrer l’étau. En fait, pour certains observateurs avisés, la grande inquiétude aujourd’hui provient justement de l’explosion qu’ont connue ces dernières années les crédits immobiliers, plus spécialement aux particuliers. Les encours des crédits immobiliers se sont littéralement envolés. Ils sont passés de 32 milliards de DH en 2002 à... 80 milliards de DH à fin août 2007, soit une hausse de 150% en moins de cinq ans.
Aujourd’hui, et pour résumer, la situation est la suivante : des banques trop engagées par rapport à la valeur des biens financés, des clients dont beaucoup sont déjà trop endettés, des durées poussées au maximum. Et si demain les taux reprenaient la voie de la hausse ? «Ce serait catastrophique», affirme cet ancien banquier, aujourd’hui converti à la promotion immobilière.
Petite démonstration pour comprendre la gravité du danger : une simulation pour un crédit sur une durée de 25 ans démontre qu’une hausse de 100 points de base du taux d’intérêt (c’est-à-dire 1%) se traduirait par une hausse de... 14% de la mensualité. Autrement dit, si demain les taux augmentaient de 2 points par rapport à leur niveau actuel, cela se traduirait par une hausse de 28% des mensualités.