Crédit immobilier : La hausse des taux inquiète !

* L’encours des crédits immobiliers a explosé en l’espace de quelques années. Il est passé de 32 Mds de DH en 2002 à plus de 80 Mds DH à fin 2007.
* Une hausse des taux d’intérêt se traduirait forcément par l’insolvabilité de milliers de petits clients. Sans compter qu’avec une baisse des prix de l’immobilier, les biens donnés en hypothèque se déprécieraient.
* Les banques sont-elles assez couvertes?
Dans l’euphorie de la course à la clientèle, les banques ont fait du crédit immobilier leur cheval de bataille. L’encours des prêts au logement s’est littéralement envolé depuis quelque temps. Il est passé de 32 milliards de dirhams en 2002 à plus de 80 milliards de dirhams à fin 2007, soit une hausse de plus de 150% en moins de cinq ans. Il faut dire que les banques ont beaucoup joué sur la baisse des taux intervenue ces dernières années pour convaincre les plus réticents des clients à financer leur logement à crédit. En 2007, le taux plancher pour un crédit logement à long terme (7 ans et plus) était de 5,07% et de 4,62% pour les crédits d’une durée supérieure ou égale à 2 ans et inférieure à 7 ans. Bank Al-Maghrib a d’ailleurs bien relevé cette tendance baissière des taux. En 2006, et selon les chiffres de la Direction de la supervision bancaire, 56% des crédits-logement accordés aux particuliers étaient assorti de taux compris entre 6 et 8%, contre 40% en 2005. À l’inverse, la proportion des crédits à des taux supérieurs à 8% a baissé pour passer de 48 à 29%. En 2007, la tendance s’est poursuivie. Certes, la baisse est régulière et assez lente, mais pour avoir une idée de cette plongée des taux, il faut revenir 10 ans en arrière, voire plus loin. En 1997, par exemple, le taux d’intérêt moyen appliqué au crédit à long terme, dont le logement, était de 13,75%. Mieux, en 1993 et 1994, les clients étaient taxés à des taux dépassant les 18%.
Plusieurs autres critères ont été aussi à l’origine de l’explosion de l’encours des crédits immobiliers. Le taux d’endettement (rapport entre les mensualités et le revenu du client) dépasse aujourd’hui les 40% alors qu’un taux de 30 à 35% est indiqué en matière bancaire. À cela, il faut ajouter les durées des crédits qui ont été poussées au maximum puisqu’elles atteignent le plus souvent 25 ans et même parfois 30 ans. Mieux, les crédits tels que distribués par les banques aujourd’hui couvrent parfois 100% du prix du bien financé, voire le dépassent, certains établissements acceptant de financer 110 ou 120% du prix de manière à permettre au client de financer même la partie qu’il doit verser au noir ou les frais annexes comme l’enregistrement et les frais d’immatriculation à la Conservation foncière…En bref, les banques ont utilisé tous les moyens possibles et imaginables pour solvabiliser des clients qui n’avaient pas accès au crédit.
Les ingrédients de la crise sont tous réunis
Résultat des courses : tout le monde ne jure que par le crédit immobilier ; les banques sont trop engagées par rapport à la valeur des bien financés, des clients dont beaucoup sont trop endettés, des durées de financement poussées au maximum… Et si demain, dans deux ou trois ans, les taux reprenaient la voie de la hausse (chose qui a déjà commencé : voir encadré)? Serait-ce la catastrophe? Autrement dit, les banques sont-elles assez couvertes par rapport à ce risque de montée brutale des taux?
«Le secteur bancaire court un très grand risque à ce niveau», lance d’emblée un économiste et professeur universitaire. Petite démonstration pour comprendre la gravité du danger : une simulation pour un crédit sur une durée de 25 ans démontre qu’une hausse de 100 points de base du taux d’intérêt (c’est-à-dire 1%) se traduirait par une hausse de 14% de la mensualité. Autrement dit, si demain les taux augmentaient de 2 points par rapport à leur niveau actuel, cela se traduirait par une hausse de 28% des mensualités. Or, avec le niveau d’endettement aujourd’hui autorisé par les banques, il est difficilement imaginable de demander à un client qui payait 2.000 DH par mois d’en payer 560 de plus. Conclusion : une hausse des taux d’intérêt se traduirait forcément par un gros risque de voir un grand nombre de clients s’empêtrer dans des difficultés financières. À cela, il faut ajouter d’autres facteurs qui pourraient venir compliquer la situation. La flambée des prix pouvant entre temps engendrer un marasme dans le secteur de l’immobilier, une baisse des prix est parfaitement envisageable. Du coup, une banque qui aurait donné un crédit de 120 pour un bien acheté à 100 se retrouve avec un gage qui en vaut 70.
Les garde-fous!
Mais à un tel schéma «catastrophe», les banquiers opposent des arguments pour le moins recevables. Tous sont unanimes à dire qu’un tel scénario n’est envisageable que pour les clients dont les crédits sont assortis de taux variables.
Et encore, les clients qui ont opté pour le taux variable ont, légalement, le droit de choisir, mais une seule fois dans la vie du crédit, de passer au taux fixe. En d’autres termes, en cas de hausse des taux, même un client à taux variable peut finalement se couvrir en passant au taux fixe. Mieux, «pour les petits salaires compris entre 2.500 et 4.500 DH, les taux sont systématiquement fixes, les taux d’endettement dépassent rarement 35% et nous finançons rarement plus de 100 % de la valeur du bien», explique un banquier de la place. Notre banquier nous explique également que la durée du crédit pour les petits revenus cumulée avec l’âge du client ne dépasse généralement pas 67 ans, alors que les banques peuvent aller jusqu’à 69 ans. «De telles mesures permettent justement à la banque de disposer d’une petite marge de manœuvre. En cas de problème, elle pourra ainsi rallonger la durée de deux ans ou pousser un peu plus sur le taux d’endettement», indique-t-il. Aussi, et selon les chiffres de BAM, seuls 42% des crédits immobiliers distribués en 2006 étaient assortis de taux variables contre 58% pour les taux fixes. Mieux, pour les crédits servant à financer le logement social, les banques appliquent systématiquement les taux fixes. Doit-on en déduire que, même en cas de hausse des taux, la clientèle à petits revenus, donc plus vulnérable, ne devrait pas, théoriquement, subir la hausse?
A priori oui! Mais cela n’écarte pas totalement le risque pour les banques : «si en cas de hausse des taux, les clients seront de toute façon couverts, ce sont les banques qui se retrouveraient en mauvaise posture», martèle notre économiste. En effet, en cas de hausse des taux, les banques se retrouveraient avec des crédits à des taux bas qu’ils devraient financer avec des ressources de plus en plus chères.
Au final, quoique l’on puisse avancer comme arguments, on se retrouve effectivement devant les ingrédients d’une «crise» annoncée, dont personne ne veut parler, encore moins les banques, qui assurent tout de même que le système est bien verrouillé. En tous cas,
espérons-le !