Immobilier : Scepticisme autour de la taxe sur les logements vacants

* La fiscalisation à elle seule n’est pas suffisante pour remédier au déséquilibre entre l’offre et la demande.
* A défaut de critères bien définis, l’Administration disposera d’une marge d’interprétation. Ce qui ouvre la voie à la corruption.
* La taxe sur les logements vacants est plus une mesure à caractère financier qu’économique.
* L’activation de la taxe sur les terrains non bâtis donne aussi matière à réflexion.
Une réflexion est en cours aujourd’hui au ministère de l’Habitat : il s’agit de la taxe sur les logements vacants. L’instauration d’une telle taxe fait suite à la crise du logement que connaît le Maroc et qui s’est traduite par une hausse des prix. En effet, cette mesure s’inscrit dans un arsenal de douze mesures adoptées par le même département avec pour leitmotiv : réguler les prix de l’immobilier et mettre un terme à ce déficit chronique en logements. On peut citer comme carte maîtresse le code de l’urbanisme qui en est aujourd’hui à ses dernières retouches. «Nous formulons l’espoir qu’il arrive au Conseil du Gouvernement d’ici juin 2008 pour pouvoir être déposé au Parlement à la session de septembre prochain», annonce Abderrahmane Chorfi, Directeur général de l’Urbanisme, de l’Architecture et de l’Aménagement du territoire à l’occasion d’une table-ronde organisée récemment par la Chambre britannique du commerce sur le thème : «Coût de l’immobilier au Maroc : opportunités et limites». Toujours dans le même sillage, le ministère de tutelle a d’autres mesures dans le pipe. Il travaille actuellement sur un code de commercialisation qui permettrait de lutter contre la spéculation. Aussi, de nouvelles villes sont-elles en cours d’étude dans les périmètres de Tanger, Agadir et Nador. Last but not least, le ministère lancera un nouveau programme d’habitat menaçant ruine. Une enveloppe de 600 MDH sera ainsi mobilisée pour la période couvrant 2008-2012. Toutes ces mesures, comme expliqué plus haut, ont pour principal dessein une démocratisation du logement.
De par son caractère un peu sensible, la taxe sur les logements vacants risque d’empiéter sur le droit de tout citoyen d’accéder au logement secondaire. Et donc un défi de taille qui se pose pour les décideurs.
Le Maroc confirme cette manie de s’inspirer chaque fois de l’Hexagone pour faire face à un problème donné.
France : Des critères bien dosés
Dans l’Hexagone, depuis le 1er janvier 1999, une taxe annuelle est instituée sur les logements vacants dans les communes appartenant à des agglomérations de plus de 200.000 habitants où existe un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements. Cette taxe doit être payée par les propriétaires, usufruitiers ou preneurs de bail à construction ou à réhabilitation. La liste des communes soumises à cette taxe est fixée par décret publié au journal officiel.
En France, sont imposables les logements vacants depuis au moins deux années consécutives au 1er janvier de l’année d’imposition. Le logement doit être habitable, c’est-à-dire clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum. Il doit être aussi inhabité et vide de meubles, ou pourvu d’un immobilier insuffisant pour permettre l’habitation et donc non soumis à la taxe d’habitation. La taxe n’est cependant pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. C’est le cas des logements qui doivent, dans un délai proche, disparaître ou faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme. C’est aussi le cas des logements mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas acquéreur. Ne sont pas concernés les résidences secondaires et les logements qui ne pourraient être habitables qu’au prix de travaux importants.
Pour être imposable, le logement doit être libre de toute occupation pendant deux années consécutives. Toutefois, l’occupation momentanée et inférieure à 30 jours consécutifs au cours de l’une des deux années ne remet pas en cause la situation de vacance du logement. Pour ce qui est du calcul de la taxe, celui-ci s’effectue à partir de la valeur locative de l’habitation. Le taux appliqué varie en fonction de la durée de vacance du logement.
Une mesure plus pécuniaire
Au Maroc, l’instauration de cette taxe en est toujours au stade de la réflexion.
Elle risque par ailleurs de créer des confusions si les critères ne sont pas bien déterminés.
A partir de quel moment un logement peut-il être considéré comme vacant ? Selon A. Chorfi, «il faut écarter trois composantes : les logements des MRE, ceux en cours de commercialisation et les logements vraiment secondaires». Comment, dans ces conditions, faire la différence entre un logement vacant et une résidence secondaire ?
Interrogé à cet égard, Abouali, fiscaliste, considère cette mesure comme étant insuffisante. Il explique : «si les prix continuent d’augmenter, même s’il y a impôt, le déséquilibre entre l’offre et la demande va continuer». D’après le fiscaliste, cette taxe ne va se répercuter que sur les consommateurs et les intermédiaires.
Cette mesure est plus à caractère financier qu’économique. Il donne aussi l’exemple des villes périphériques. Comment peut-on s’attendre à ce qu’un cadre moyen puisse accéder
à ces villes à défaut d’une infrastructure adéquate ?
Même son de cloche chez un promoteur qui considère que cette mesure est vaine parce que l’Administration est dépourvue de moyens pour s’assurer de la vacance du logement. La facture de l’eau et de l’électricité comme justificatif semble inadéquate parce que les astuces sont très nombreuses.
Une autre mesure mérite une attention particulière : il s’agit de la taxe sur les terrains non bâtis. Cette mesure va être réactivée parce qu’elle a été abandonnée à un moment donné. Notre fiscaliste ne voit pas l’intérêt d’une telle mesure à cause de la rareté des terrains vacants. Il donne même l’exemple des promoteurs qui recourent à la démolition pour construire.
Une chose est sûre : à défaut de critères bien définis, on laissera à l’Administration une large marge de manœuvre et d’interprétation et c’est là où le bât blesse. Parce que dans ces conditions on ouvre la porte aux pots de vin.
Le ministre de l’Habitat n’est pas enthousiaste quant à la mise en place d’une taxe en vue de réduire le nombre des unités vacants estimé à 800.000 logements. T. Hejira plaide essentiellement pour la création d’une Agence nationale d’intermédiation de location au Maroc qui permettrait de mobiliser les 800.000 logements au service de la promotion du logement locatif.