Logement moyen standing : Un segment boudé par les promoteurs et marginalisé par l’Etat

* Ce créneau dédié à la classe moyenne qui représente près de 50% de la population, ne présente pas une offre adaptée en quantité et en qualité à la clientèle-cible.
* Les promoteurs lui préfèrent le logement social pour ses incitations fiscales et le haut standing pour ses marges bénéficiaires.
L’essentiel de l’offre de logements est concentré entre l’habitat économique et social ou bien le haut standing. Le moyen standing reste le segment qui bénéficie le moins d’intérêt aussi bien de la part de l’Etat, en matière d’incitations fiscales, que des promoteurs à cause de sa marge bénéficiaire peu attrayante. Pourtant, ce créneau accuse une forte demande du fait qu’il est destiné à la classe moyenne dont une bonne partie des ménages n’ont pas encore accès au logement. Une population a revenu intermédiaire jugée solvable par les organismes de crédit mais qui ne trouve pas une offre adéquate à ses besoins.
Cette population représente près de 50% de l’ensemble des habitants du Maroc, mais elle ne bénéfice pas d’une attention particulière. Faute de trouver un logement qui correspond parfaitement à ses besoins, la clientèle-cible bascule automatiquement vers le logement social ou économique, privant en cela les personnes concernées par ce type d’habitat.
Selon plusieurs spécialistes de l’immobilier, il y a déjà un problème de typologie. Il fallait tout d’abord définir les normes de standing. La distinction permettra de fixer une fourchette des prix appropriée. Elle devrait assurer également une certaine visibilité pour l’administration surtout la Direction de l’enregistrement et la Conservation foncière et réduire au maximum les problèmes de litiges et de révisions fiscales. Pour mettre fin aux amalgames existants, le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme avait lancé, courant 2007, une étude pour définir la typologie d’habitat. Ses résultats devaient être publiées au début de l’année 2008. Cette enquête permettra de mettre de l’ordre dans ce secteur. Ce référentiel normatif n’est pas encore disponible et le département de tutelle n’a pas communiqué les raisons de son report. En attendant, seul le marché fait la loi.
«Certains promoteurs n’hésitent pas à commercialiser leurs produits sous le label haut-standing alors qu’il s’agit, selon les normes du marché, du moyen standing», commente un responsable d’agence immobilière.
Pour définir un type d’habitat, il y a plusieurs critères notamment l’emplacement du logement, la superficie, les matériaux de construction choisis et, bien entendu, les prix. «Il est inconcevable de trouver un logement présenté comme étant de standing dans un quartier connu pour sa vocation industrielle», s’indigne un promoteur de Casablanca.
Mais pourquoi les promoteurs font-ils plus d’offres dans le haut standing au détriment du moyen standing ? « C’est la marge bénéficiaire. Entre les deux segments, il n’y a pas une grande différence au niveau du coût de revient sauf pour la finition. L’achat du terrain qui représente la partie la plus délicate et parfois la plus coûteuse, les gros œuvres, les frais du bureau technique ou de l’architecte, la main-d’œuvre, c’est pratiquement au même niveau alors que la marge bénéficiaire est largement supérieure pour le haut standing. Les promoteurs, pour des raisons commerciales, optent pour le dernier segment même si l’écoulement du produit prend plus de temps», confie le même promoteur.
En effet, l’étude du ministère des Finances sur l’immobilier a révélé que la marge bénéficière dans le moyen standing se situe entre 30 et 50% alors qu’elle peut aller jusqu’à 100% pour le haut standing, sinon plus dans le très haut standing.
Par ailleurs, le moyen standing bénéfice de très peu d’intérêt de la part du gouvernement en matière d’incitations. A part les projets intégrés qui regroupent différents segments auxquels l’Etat a accordé le terrain à un prix soutenu, surtout pour la partie recasement ou logement social, il n’y a aucun projet dédié exclusivement au moyen standing. Conscient de ce constat, l’Etat veut remédier à cette situation. Mais les programmes envisagés manquent de visibilité. Seul le mégaprojet sur l’ex-aéroport d’Anfa réserve une partie des 10.000 logements prévus pour ce créneau.