Immobilier : Faut-il acheter maintenant ou attendre ?

* Le prix du mètre carré dans le haut et très haut standing est appelé à régresser. Les promoteurs ont d’ores et déjà révisé leurs prix à la baisse.
* Les prix ne risquent pas de baisser, en revanche, pour l’économique et le moyen standing.
* Les professionnels recommandent de saisir toutes les opportunités qui se présentent dans ces deux segments… Ou d’attendre l’ouverture de nouvelles zones urbaines en périphérie.
Comment évolueront les prix de l’immobilier ? Faut-il acheter son logement tout de suite ou attendre de meilleurs jours ? Les prix du mètre carré vont-ils baisser ou continueront-ils sur leur lancée ? Rien n’est moins sûr. Car tout dépend du type de logement, de son standing et bien sûr de son emplacement.
Dans le haut et le très haut standing, les professionnels du marché sont unanimes : les prix ne peuvent que baisser. Que ce soit dans le résidentiel principal ou secondaire. Et c’est dans le secondaire que la tendance baissière est plus visible.
«Ce segment a connu ces dernières années un fort engouement. La demande était folle. Et les promoteurs pratiquaient des prix trop élevés. La tendance s’est catégoriquement inversée aujourd’hui. Crise internationale oblige. Et les prix ne peuvent qu’être corrigés à la baisse», nous dit Samir Benmakhlouf, patron de Century 21 Maroc. Et la correction a d’ores et déjà commencé, faut-il le dire. «Il y a eu une révision à la baisse sur ce segment de 20 à 25%, notamment dans des villes comme Marrakech», précise Benmakhlouf.
Une correction pour le moins assez dure. Et qui s’explique essentiellement, selon ce promoteur, par le tassement de la demande et par le besoin en liquidités de la majorité des promoteurs immobiliers.
«La crise immobilière mondiale a beaucoup impacté le revenu de la clientèle-cible, notamment les Européens. Ce qui a conduit à un tassement des ventes pour ces projets. Sachant que plusieurs de ces opérateurs réalisent leurs ventes sur plan. Le ralentissement des ventes empêche l’avancement du projet puisque les avances des clients permettent aux promoteurs de poursuivre la construction», nous explique notre promoteur.
Même tendance pour le résidentiel principal, de haut et très haut standing. «Là aussi, il y a eu une révision des prix à la baisse, mais qui varie entre 10 et 15% uniquement», nous dit le patron de Century 21. Mais cela n’a rien à voir avec la crise internationale. Car les nationaux demeurent la première cible de ce type de projets. «Avec la surenchère survenue ces dernières années au niveau des prix, même les ménages financièrement aisés n’arrivent plus à acheter. Beaucoup de nos clients fortunés jugent exagéré de payer un appartement à 4 ou à 5 MDH, ou une villa à plus de 10 MDH. Ils refusent donc d’acheter, même s’ils en ont les moyens», nous confie ce chef d’agence bancaire. Résultat : les transactions immobilières dans ce segment ont ralenti… Et les prix ont tout naturellement suivi. Et continueront encore à être corrigés, selon notre banquier, car «le problème de l’inadéquation entre l’offre et la demande n’est toujours pas résolu». Conseil de praticien : envie d’acheter du haut standing, principal ou secondaire, le mieux serait d’attendre un petit peu. Les prix vont encore chuter !
Moyen standing : «ça baissera pas !»
Dans les segments de l’habitat économique et du moyen standing, le problème est tout autre. L’offre y est quasi inexistante, alors que la demande ne cesse de croître. «Sur ces deux segments, le risque de crise est nettement moindre, pour ne pas dire inexistant. Si les prix ont stagné et les transactions immobilières ont diminué, c’est uniquement à cause de l’inadéquation que l’on peut constater entre l’offre et la demande», explique notre promoteur, qui tranche catégoriquement sur la question en affirmant que «les prix du mètre carré sur ces deux segments ne vont pas baisser de sitôt». Samir Benmakhlouf soutient, lui aussi, la même thèse. «Tant que la demande est là, les prix ne peuvent pas baisser. Ils vont stagner, sinon augmenter», nous dit-il.
En effet, la stagnation des prix et le ralentissement de l’activité, que l’on remarque actuellement, résultent essentiellement de l’absence de foncier, ce qui rend l’offre rare et chère. «Dans le social, les logements à 200.000 DH n’existent plus dans des villes comme Casablanca», martèle le patron de Centuy 21. «Les promoteurs de la place qui ont dépassé les 2.500 unités dans leurs programmes de logement social, seuil à partir duquel ils ne sont plus obligés de vendre à 200.000 DH, commercialisent leurs appartements restants à plus de 300.000 DH», nous dit notre promoteur.
Et encore faut-il en trouver. La seule solution pour ceux qui visent l’acquisition de ce genre de logement est de se rabattre sur l’occasion (deuxième main). Et là, «les prix peuvent dépasser les 400.000 DH, soit un niveau quasiment identique à celui du moyen standing d’il y a à peine quatre ans», déplore notre professionnel de l’immobilier.
Au niveau du moyen standing, le problème est encore plus grave car, aux dires des professionnels, plus de 50% de la demande de logements proviennent de la classe moyenne. Face à ce besoin important, l’offre se fait de plus en plus rare, et chère, surtout dans le centre-ville des grandes agglomérations du Royaume.
«Dans des quartiers comme celui des Hôpitaux et Bourgogne, à Casablanca, les appartements qui coûtaient 600.000 DH ou 700.000 DH il y a deux ans, se vendent actuellement à 1,2 MDH, voire plus», nous dit notre banquier. Et les professionnels pointent tous du doigt l’Etat qui tarde à débloquer du foncier pour limiter une pression qui ne cesse de croître. Dans ce contexte, il ne faut pas espérer une baisse des prix sur le moyen standing car, outre le problème du foncier, les prix de tous les matériaux de construction ont augmenté et continueront à grimper.
Recommandation : il faut acheter sans tarder. «Si une personne cherche la proximité du travail, des commerces, des écoles et des espaces de divertissement, et si elle est prête à faire des concessions en terme de superficie, il ne faut pas rater une occasion lorsque celle-ci se présente», conseille en effet cet agent immobilier. Ce que l’on peut espérer, en revanche, c’est l’arrivée d’une offre plus adaptée à la classe moyenne en terme de prix, mais qui sera forcément en zone périphérique. Il faudra donc renoncer à la proximité. En contrepartie, cette tranche de la population pourra acquérir, pour un même budget, un logement plus spacieux qu’en centre-ville.