Pratique répandue au Maroc, la vente en état futur d'achèvement n'était soumise à aucune réglementation précise. Ce qui en avait fait un terrain fertile à tous les abus. La loi 44-00, qui entrera en vigueur en novembre prochain, sera un moyen de limiter les risques, même si elle est en contradiction avec d'autres lois. Les opérations de promotion immobilières recourent aux avances des futurs acquéreurs en vue de financer leur construction. Cette mobilisation de ressources financières autres que celles traditionnellement utilisées (fonds propres et crédits bancaires) encourage la réalisation et donc la vente en état futur d'achèvement, dites VEFA. Elle est également source de risque pour les candidats à l'accession à la propriété. On parle de VEFA lorsqu'un promoteur décide d'édifier une construction sur un terrain lui appartenant et de vendre l'ensemble (terrain et construction) à un candidat à l'accession à la propriété. Même si elle comporte des risques évidents pour l'acheteur, cette pratique n'en est pas moins un instrument incontournable pour les promoteurs en raison de la faible implication des banques dans le financement des logements, surtout quand il s'agit des logements sociaux. Pour pallier ce manque, les promoteurs, aussi bien publics que privés, recourent souvent aux avances des futurs acquéreurs afin de mobiliser des moyens financiers complémentaires au fur et à mesure que les travaux de construction avancent. Pour limiter les risques et combler le vide législatif en la matière, le secrétariat d'Etat à l'Habitat a tenté de mettre en place un cadre juridique, au diapason des règles internationales, régissant la VEFA en tant qu'instrument de financement du logement. L'entrée en application dès le 6 novembre prochain de la loi n°44-00 complétant le dahir du 12 août 1913 intervient à cet égard pour doter d'un cadre protecteur cette pratique. Les objectifs fondamentaux de cette nouvelle loi consistent à instaurer des règles de moralité et une indispensable déontologie dans les transactions immobilières et de réduire le coût de la construction en mobilisant le montant des prêts d'accession à la propriété au profit du vendeur, ce qui apporte à ce secteur d'activité un levier permettant l'autofinancement des projets de la promotion immobilière. La loi édicte un mécanisme qui s'échelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu à un contrat préliminaire et un contrat de vente définitif. Le contrat de VEFA ne peut en aucun cas être conclu avant l'achèvement des fondations de l'immeuble. Le contrat préliminaire ne peut être signé qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Les conditions techniques et financières de la vente sont comportées obligatoirement dans ce contrat où le délai de livraison, la détermination du prix et son versement sont également spécifiés. La nouvelle loi innove également par l'obligation de fournir, par le promoteur, d'une garantie de remboursement au futur acquéreur. A cela s'ajoutent d'autres garanties contre les risques de non-conformité ou bien de retards de livraison ou encore d'inachèvement des travaux. Toutefois, malgré ces apports, la VEFA n'est pas exempte de critiques. La loi 44-00 recèle certaines ambiguïtés et contradictions avec d'autres textes légaux. Les similitudes existant entre la VEFA et d'autres types de ventes pose le problème de frontières. Il s'agit notamment de ventes «prêt à finir», où le vendeur s'engage à réaliser l'immeuble sans les finitions. Dans ce type de vente, l'immeuble inachevé va être livré au sens de la loi 44-00. Il en est de même avec la vente «clefs en main», lorsque cette opération est précédée d'un compromis de vente qui autorise le promoteur à percevoir des fonds. Ou encore en cas de vente d'immeuble en cours de réhabilitation, qui concerne les anciens immeubles en réhabilitation, quand l'accédant verse un acompte durant les travaux de rénovation ou quand ces derniers sont trop considérable pour être de simples travaux de modernisation. A cela s'ajoute la possibilité laissée aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur de ne pas conclure de contrat définitif. Or, la VEFA n'a d'intérêt que si les désistements sont interdits. Les délais d'achèvement des travaux de construction seraient également pénalisants si l'on tient en compte des facteurs externes (administratifs par exemple) non maîtrisables par le vendeur.
