Entretien : Reprise, ou pas reprise de l’immobilier ?

* Depuis quelque temps, l’activité immobilière émet des signaux positifs qui peuvent laisser prédire une véritable reprise de l’activité.
* Il faut attendre encore quelques mois avant de confirmer la reprise.
* Durant cette période difficile, la demande interne a été une vraie soupape pour amortir le choc de la crise.
* Si la réorientation vers l’immobilier intermédiaire a été dictée par la crise, le haut standing ne doit pas être abandonné puisque c’est à travers lui que le Maroc s’est frayé une place sur le marché international.
* Youssef Benamour, Directeur général Afrique du Nord de Hamptons International, reste très attentif au développement du secteur. Il nous donne son point de vue.
- Finances News Hebdo : Comment se comporte le secteur de l’immobilier face à la crise économique ?
- Youssef Benamour : Durant les trois dernières semaines, Hamptons International a réalisé son meilleur chiffre d’affaires des deux dernières années à l’international, notamment sur le marché londonien. Et pour cause, la récession économique, combinée à la dévaluation de la Livre Sterling, s’est traduite par une baisse de 40% des prix des biens immobiliers. Alors qu’avant la crise, le prix d’un appartement de même superficie à Chelsea coûtait le double qu’au 16ème arrondissement à Paris. Ce qui explique avec la crise, une ruée sur le marché britannique et, plus particulièrement, celui de Londres.
- F. N. H. : Cette opportunité a-t-elle été saisie par les Marocains ?
- Y. B. : Vous savez, la transaction d’achat implique le transfert du montant du bien immobilier en devises, ce qui n’est pas autorisé par l’Office des changes. Cela dit, les Marocains sont plutôt orientés vers des pays comme la France avec laquelle ils ont plus d’affinités.
- F. N. H. : Cette reprise enregistrée sur le marché londonien est-elle la seule sur le marché mondial ?
- Y. B. : Nous avons constaté, lors d’une réunion des Directeurs généraux de Hamptons International, que d’autres pays ont connu une «petite» reprise. Il faut donc noter qu’il commence à y avoir des signes positifs au niveau du marché mondial de l’immobilier. On ne peut pas s’avancer et parler de reprise, ce serait trop prématuré. Mais, il est important de souligner que sur certains marchés, il y a des signes de reprise.
- F. N. H. : Quels sont ces marchés ?
- Y. B. : Des marchés comme l’Italie par exemple. Au Maroc, lors du Salon Sakane Expo, nous avons fait une bonne opération. Nous avons également été, le même week-end, au Twin Center pour la promotion du projet d’Asilah Marina Golf et avons eu un excellent feed-back. J’ai l’impression que depuis un mois, je ne sais pas comment mes confrères perçoivent la chose; il y a les prémices d’une reprise.
- F. N. H. : S’agit-il de prémices d’une reprise interne ou externe de la demande ?
- Y. B. : Il s’agit des deux. Les deux exemples que je vous ai cités nous ont démontré une certaine reprise. Durant le Salon, il y avait un mélange des deux, tandis que sur le projet d’Asilah, la demande est exclusivement marocaine. Nous avons récemment reçu des visites de clients italiens, pour vous dire qu’on sent la reprise.
La question qu’il faut se poser est : est-ce que ces signes positifs vont se traduire par une réelle reprise du secteur immobilier ? Ou, est-ce qu’on ne va pas accuser, avec le délai du cycle économique, le contrecoup de la crise en Europe ?
- F. N. H. : Mais n’avez-vous pas déjà ressenti un ralentissement de la demande étrangère ?
- Y. B. : Bien évidemment. Nous sortons d’une période très difficile. Nous avons vécu, depuis le mois de novembre 2008, jusqu’à mi-mars 2009, une période extrêmement difficile au niveau de la demande internationale et même au niveau de la demande marocaine. Mais là, nous sommes enthousiastes et nous espérons que ça va être une tendance à la reprise.
- F. N. H. : Est-ce que la correction des prix de l’immobilier a pu relancer la demande, notamment sur des villes comme Marrakech ?
- Y. B. : C’est sûr qu’il y a eu des corrections des marchés, comme par exemple la ville de Marrakech; ça tout le monde le sait. Maintenant, la problématique réside aussi dans le fait que certains développeurs n’ont pas pu entreprendre cette correction des prix ou essayent de tenir pour ne pas la faire dans la mesure où ils ont une contrainte de profitabilité et de business plan. D’un autre côté, les clients potentiels, eux aussi, étaient dans cette attitude d’attentisme aux évolutions du marché et notamment des corrections des prix à la baisse. Ce qui a généré une situation assez tendue qu’on peut assimiler à un bras de fer. C’est pourquoi durant les premiers mois de cette année au Maroc, on a ressenti une sorte de ralentissement de la demande interne expliquée par cet attentisme de la part des clients.
Maintenant, la situation commence à se détendre dans la mesure où certains développeurs ont intégré cette donne dans leur Pricing en opérant dans le lancement de nouveaux produits des prix plus compétitifs. Donc, il y a eu un assainissement qui ne peut être que bénéfique pour le marché parce que les prix opérés n’étaient pas en adéquation avec le marché.
Et puis, il y a un autre phénomène très intéressant provoqué par cette crise qu’est la réorientation de l’offre vers des produits plus destinés à la classe moyenne et à l’habitat intermédiaire. En effet, le marché du haut standing ayant été touché par la crise, le secteur s’est dirigé vers cette niche qu’est la demande interne de la classe moyenne, laquelle a constitué une réelle soupape pour amortir le choc de la crise.
Et c’est une bonne chose, parce que le marché marocain, même s’il est petit du point de vue de ses fondamentaux, reste le marché principal qui soutient le secteur de l’immobilier. Et cette crise a eu le mérite de rappeler aux promoteurs et développeurs qu’il ne faut pas faire l’impasse sur ce pilier.
Ainsi, même si certains développeurs étaient historiquement orientés vers le haut standing, ils ont dû diversifier leur offre. Et à mon sens, il n’existe plus de développeurs qui ne fassent que le haut standing. D’ailleurs, la crise a démontré qu’il ne fallait pas mettre tous ses œufs dans un seul panier.
Mais le Maroc a tout de même bien tiré son épingle du jeu, puisque sur certains marchés, notamment certains pays du Golfe, le secteur immobilier a fait un frein sec !
- F. N. H. : En tant que conseiller en immobilier, pensez-vous que c’est le moment d’acheter ou pas un bien immobilier ?
- Y. B. : Absolument. C’est un excellent moment pour acheter pour la simple raison qu’avec les révisions, le prix de l’immobilier ne sera plus révisé à la baisse. Les biens immobiliers ont atteint leur prix plancher et, plus on attend, plus on risque de ne pas trouver la bonne offre et le bon produit. Et puis, si la reprise actuelle se confirme, les prix reprendront à la hausse. Et c’est le jeu de l’offre et de la demande qui reprendra. Et ce d’autant plus que si le marché international reprenait, les prix reprendront rapidement.
Autant dire que c’est le moment de profiter des purges qui ont eu lieu au Maroc, notamment à Marrakech où les prix ont baissé de 20 à 30 % sur beaucoup de projets. Il ne faut pas oublier que tout le Maroc est en mode start-up dans la mesure où le pays est sur une courbe ascendante à long terme. Certes, il y a eu une correction liée à la crise, mais cette dernière ne va pas durer.
- F. N. H. : Combien de temps faut-il encore attendre pour savoir si les signaux positifs de reprise vont se traduire par une vraie reprise du secteur immobilier ?
- Y. B. : Il est difficile de se prononcer actuellement, certes, mais je pense qu’on saura dans les deux à trois prochains mois s’il s’agit d’une vraie reprise.
- F. N. H. : Peut-on prendre comme indicateurs de reprise le fait que certains groupes immobiliers se lancent dans le haut standing, bien que ce dernier ait essuyé un sérieux revers durant cette crise ?
- Y. B. : Je pense que la décision de ces groupes de se lancer dans le haut standing a été prise dans les meilleures conditions du marché. Mais, je pense que nous avons un devoir au Maroc, au-delà de gagner de l’argent, de maintenir une certaine qualité et une certaine approche dans le développement immobilier. Il faut éviter certains écueils constatés sous d’autres cieux, où le surdéveloppement immobilier a dévasté le paysage et le cachet du pays.
Ce qui a fait à ce jour du Maroc une destination immobilière distinguée, c’est qu’il s’est positionné sur un créneau assez haut de gamme. Contrairement à la Tunisie qui s’est positionnée sur le bas de gamme. Il ne faut pas, à mon sens, reculer parce que le marché du haut standing a connu une petite inquiétude, qui passera, parce que la demande reprendra et que ces produits connaîtront un grand essor.