L'un des systèmes de crédit hypothécaires les plus robustes au monde est en train d'être exporté vers le Mexique et d'autres marchés émergents. Les crédits accordés sont financés par des obligations, elles-mêmes garanties par les hypothèques. Quand Felipe Calderón a succédé à Vicente Fox comme président du Mexique le mois dernier, il a également hérité de la croissance rapide du crédit immobilier et hypothécaire. Vicente Fox a contribué à créer les bases solides pour le crédit immobilier afin de baisser les taux pour la plupart des Mexicains tout en fournissant aux fonds de pension de retraite du pays les valeurs garanties par hypothèque dans lesquelles ils peuvent investir. Cette année, le Mexique doit étudier une idée intrigante qu'elle a importée du Danemark, qui a l'un des meilleurs marchés hypothécaires au monde. Si cette idée fonctionne au Mexique, cela pourrait devenir un modèle pour d'autres économies émergentes. Le marché du prêt hypothécaire danois, comme en Amérique, mais à la différence d'autres pays riches, facilite le remboursement anticipé pour les emprunteurs qui le souhaitent. La combinaison des taux d'intérêt fixe et d'une option à payer par anticipation aide à protéger les emprunteurs contre les risques de taux d'intérêt. Si les taux augmentent après l'achat de leur maison, ils sont protégés par le taux d'intérêt fixe; si les taux chutent, ils peuvent contracter un nouveau prêt hypothécaire à un taux inférieur au premier qu'il paye par anticipation. En revanche, l'option de remboursement par anticipation, comme dans le cas d'un emprunt obligataire remboursable avant terme (ORAT), génère plus de risque pour le prêteur. Prévoir le risque lié au paiement par anticipation aux Etats-Unis, par exemple, est compliqué et exige beaucoup d'informations sur des facteurs démographiques et de crédit, avec une multitude de données du marché. Le système danois est, à bien des égards, meilleur qui celui des Etats-Unis, particulièrement comme modèle pour les économies émergentes. Ses hypothèques doivent être financées par des obligations qui adhérent au «principe d'équilibre du bilan» : l'exigibilité et la liquidité des ressources doivent correspondre parfaitement à celles des emplois principaux. Les obligations sont remboursables avant terme, pour refléter le risque de paiement par anticipation des hypothèques. L'approche danoise permet aux valeurs garanties par hypothèque d'être titrisées dans de grands fonds, qui les rendent plus liquides et attirent des investisseurs. Outre le fait d'augmenter la liquidité, la titrisation permet plus facilement aux investisseurs qui achètent les obligations de prévoir et traiter le risque de paiement par anticipation. Et le système sépare efficacement le prêt hypothécaire de l'investisseur final comme les fonds de pension de retraite et les assureurs, qui fournissent les ressources en souscrivant à des obligations garanties par hypothèque. Les sociétés de crédit immobilier danoises se concurrencent sur leur capacité à distribuer et assurer le service des emprunts, et cette concurrence spécialisée a aidé à la réduction des coûts.Les obligations hypothécaires danoises semblent certainement attractives pour les investisseurs. Avec 1600 milliards de couronnes danoises (260 milliards de dollars) à la fin 2005, le pays a le deuxième plus grand marché en Europe pour des valeurs garanties par hypothèque, après le marché allemand de Pfandbrief. Mesuré en pourcentage du PIB, le marché est bien plus grand que celui de l'Allemagne ou des Etats-Unis. Le système danois est également plus stable, à plus d'un titre, celui américain. Bien qu'il ait gardé rudement la même forme depuis le 18ème siècle, puisqu'il a été créé afin de reconstruire rapidement Copenhague après l'incendie de 1795, le marché des obligations hypothécaires danoises ne s'est jamais montré défaillant. Pour toutes ces raisons, certains économistes estiment l'approche danoise comme étant un modèle idéal pour des hypothèques dans les marchés émergents. Le Mexique est sur le point de devenir le premier pays pour servir de terrain d'essai. Sa première offre de crédit garanti par hypothèque a été lancée en décembre 2003, et pendant plusieurs années le gouvernement avait travaillé avec le privé afin de préparer le terrain pour un système qui s'inspire de l'approche danoise. La Fondation George Soros, une organisation à but non lucratif créée par le fonds de placement de l'investisseur du même nom, associée à Hipotecaria y Crédito, une des sociétés de prêt immobilier de la place de Mexico, ou sofoles, ont mis en place ensemble une compagnie appelée HiTo, qui créera un modèle danois de pont entre le prêt hypothécaire et le marché des obligations. Une autre entreprise, créée par Totalkredit (une grande société de prêt immobilier danoise) et de la filiales boursières de VP (dépôt central des valeurs du Danemark), fournira les logiciels et les autres infrastructures dont HiTo aura besoin. HiTo a fait un grand pas en novembre, quand deux autres investisseurs ont pris des parts dans le capital de la compagnie. Le premier c'est Sociedad Hipotecaria Federal, une de deux sociétés de prêt immobilier gérées par l'Etat du Mexique; l'autre est la Netherlands Development Finance Company (connue par ses initiales Hollandaises, OFM), qui se concentre sur les marchés émergents. Remco Polman, manager senior des investissements d'OFM, indique que HiTo émettra quelques obligations hypothécaires comme coup d'essai au printemps. Si tout va bien, affirme-t-il, le système devrait être entièrement fonctionnel vers la fin de cette année. L'approche de HiTo a plusieurs avantages pour une économie émergente telle que le Mexique. Le plus important, c'est qu'elle devrait permettre à des emprunteurs d'avoir accès plus facilement, aux marchés financiers en pleine croissance du Mexique, tout en aidant les fonds de pension du pays, qui ont des engagements à long terme, mais peu de contrepartie attrayante, en devise locale dans lesquels investir. M. Polman estime que plusieurs autres économies émergentes dans lesquelles OFM a des affaires pourraient également utiliser un tel système. Mais d'abord, explique-t-il, l'expérience mexicaine doit se montrer concluante.
