Youssef Ibn Mansour, Président de la FNPI. Les ECO : L'année précédente a été difficile pour l'immobilier. Comment évolue le secteur durant l'exercice en cours ? Youssef Ibn Mansour : Effectivement, l'année précédente a été mauvaise en comparaison avec sa devancière en termes de mises en chantier et en production. La baisse a été de près de 10%. Pour l'année en cours, nous sommes dans une phase d'atterrissage du secteur. En effet, après une forte croissance qui a duré environ 7 ans, le secteur arrive aujourd'hui à la fin d'un cycle, et on est donc en train d'atterrir en attendant d'entamer un nouveau décollage. Cela est d'ailleurs palpable au vu des comportements de plusieurs indicateurs : la baisse de la consommation du ciment (-12% à fin juin), la décélération du rythme d'octroi des crédits bancaires, sachant que le crédit immobilier reste très important (28% de l'ensemble des crédits octroyés par les banques). Le resserrement des crédits concerne aussi bien les promoteurs que les acquéreurs. Chez les opérateurs, il y a une forte exposition des risques sur les grands groupes, ce qui pénalise les petits et moyens promoteurs. Néanmoins, tous les segments ne sont pas logés à la même enseigne... Bien sûr, le logement social par exemple continue à fonctionner normalement parce qu'il rencontre une forte demande. Pour les autres segments, le marché est en train de s'assainir en quelque sorte. Dans le moyen standing, ceux qui ont bien conçu leurs produits et adapté leurs offres arrivent à tirer leur épingle du jeu. Pour le haut standing, il a eu un changement de tendance. Les promoteurs essayent d'adapter leur offre. Par exemple, les résidences secondaires à plusieurs millions de dirhams à Marrakech ou Tanger ne marchent plus. Les promoteurs essayent aussi de s'adapter...et d'après les échos que nous avons eus, cela commence à prendre. Au final, le marché est en train de s'autoréguler et il n'y restera que les professionnels. Ce que nous appelons «les promoteurs occasionnels», c'est-à-dire ceux qui débarquent sur le marché à partir d'autres professions sans avoir aucune expertise sont voués à disparaître. L'été avec le retour des MRE constitue-t-il toujours une haute saison pour vous ? Jusqu'à il y a quelques années, la période entre le mois de juin et septembre représentait en effet le pic de l'activité. Le marché de l'immobilier atteignait son paroxysme, mais la donne a changé. La coïncidence du mois de ramadan qui tombe à point nommé avec la saison estivale et la crise que connaissent les MRE suite à la conjoncture en Europe ont changé la situation. Cela dit, dans les salons de l'immobilier organisés à l'étranger, on constate un retour de la demande chez la communauté marocaine de l'étranger, mais pour passer à l'acte d'achat, la demande est plus portée sur les programmes finis ou bien avancés. Les gens veulent un produit prêt. Plusieurs produits étaient censés relancer le marché comme le logement pour la classe moyenne, le locatif dans le cadre du logement social. Pourquoi sont-ils restés lettres mortes ? Parce que ces produits ne sont pas conformes à la réalité. Lors de l'élaboration de la loi de finances 2013, nous avons expressément dit à nos interlocuteurs au gouvernement que le dispositif fiscal incitatif pour le produit de logement dédié à la classe moyenne n'était pas réaliste. Notre position n'a pas changé. Avec les charges inhérentes à ce segment et la cherté du foncier, il est impossible de livrer un produit à un prix de vente de 6.000 DH TTC le mètre carré. C'est la raison pour laquelle ce produit ne connaît pas d'engouement. Idem pour le locatif. Ce produit, prévu dans le cadre de la loi de finances 2012, permet aux investisseurs d'acquérir 20 logements sociaux, mais à condition de les destiner à la location pendant 8 ans. Cela n'a pas pris parce qu'on a fixé le prix de la location à 1.200 DH. Il ne faut pas fixer le loyer car le marché fera l'arbitrage. Avec 1.200 DH, le locataire préférera acheter plutôt que louer ! On se plaint de la rentabilité de certains produits, alors qu'une étude du département de l'Economie et des finances réalisée en 2009 a révélé des marges de bénéfice de plus de 30% dans le social et de 50% voire plus dans le haut et moyen standing. Qu'en est-il vraiment ? Il faut arrêter de fantasmer sur les marges des promoteurs immobiliers. La réalité est toute autre. Aujourd'hui, les marges se sont érodées à cause de la montée en flèche des prix des intrants. À cela s'ajoute le prix du foncier qui détermine en grande partie le coût de revient et donc le bénéfice de l'opérateur. Sur le logement social par exemple, les promoteurs qui ont des réserves foncières peuvent s'en sortir avec une marge qui avoisine les 15%, mais celui qui se lance aujourd'hui sans assise foncière va à coup sûr y laisser des plumes. C'est pareil pour les autres segments. Au-delà du discours, la pratique du noir demeure monnaie courante. Que faites-vous pour lutter contre ce fléau ? Nous avons lancé plusieurs campagnes contre la pratique du noir, et les résultats sont satisfaisants. Nos efforts ont donné leurs fruits car il y a aujourd'hui plusieurs opérateurs qui vendent sans noir. Bien sûr, dire que cela a disparu complètement revient à jeter de la poudre aux yeux. En tout cas, au sein de la Fédération, nous prenons très au sérieux cette question. D'ailleurs, nous avons une charte de transparence qui est signée et respectée par tous les membres de la Fédération. Le secteur de l'immobilier est parmi les grands bénéficiaires des exonérations fiscales. Une situation de plus en plus critiquée... Il faut remettre les choses dans leur contexte. Au moment de mettre en place ces exonérations, L'Etat était face à un dilemme : d'un côté, un besoin important en logements et de l'autre un organisme public (ERAC à l'époque) qui est incapable de répondre à cette demande. Il a donc fait appel au privé pour satisfaire cette demande, et pour encourager les promoteurs, qui ne se comptaient pas par milliers à l'époque, il fallait élaborer un modèle mis en place à travers ces exonérations fiscales. Ce qui a permis la production de logements pas chers et en grande quantité. Mais aujourd'hui, le secteur compte de grands groupes qui n'ont plus besoin de la carotte fiscale... D'abord c'est cette carotte fiscale qui a permis l'émergence de grands groupes. Il faut aussi savoir que près de 76% de ces avantages fiscaux bénéficient aux acquéreurs, tandis que le reste est réparti sur l'ensemble des intervenants. Au sein de la Fédération, nous n'avons aucun complexe par rapport à cette question, mais pour enlever les exonérations, il faut libérer le marché car le prix du logement social est fixé à 250.000 DH alors même que les prix des intrants n'ont cessé d'augmenter.
