Le secteur de l'immobilier commence à retrouver des couleurs. Mais les professionnels restent encore très prudents, vu le manque de visibilité. Avec l'arrivée du nouveau gouvernement, ces derniers espèrent un véritable bond, sans oublier la reconduction et l'amélioration du programme de logement social et le lancement d'un dispositif similaire pour la classe moyenne. Mise à jour du cadre réglementaire, refonte de la politique de l'urbanisme, assouplissement des procédures administratives, une fiscalité plus attractive... A écouter les professionnels du secteur égrainer leur chapelet de doléances, on parvient à une seule conclusion : au Maroc, l'immobilier est en quête d'un nouveau souffle. Pour ce secteur qui pèse au bas mot 6,8% du PIB, c'est un nouveau départ qui s'impose, après le choc du Covid-19, qui en a fait l'une des activités les plus touchées par la crise. Une crise qui est venue s'ajouter à ces maux endémiques, sources de tracasseries et de frustrations pour les opérateurs immobiliers. A l'heure où le gouvernement Akhannouch prend le relais, deux autres grosses attentes sont désormais devenues un leitmotiv chez tous les promoteurs immobiliers : quelle suite au programme logement social, mais surtout quel dispositif pour la classe moyenne ? Logement abordable Même sur le terrain, ce constat est plus que réel. « Nous observons que l'intérêt des clients porte soit sur des biens immobiliers dont les prix sont plutôt tirés vers le bas, soit sur des biens dont les prix sont très élevés ». Cette observation d'un professionnel du secteur confirme en effet une réalité alarmante : l'absence d'offre adaptée pour la classe moyenne, qui est soit obligée de se rabattre sur le logement social ou de miser sur des segments qui dépassent ses moyens. Ce qui pousse la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) à insister sur l'urgence de lancer « un programme pour le logement abordable destiné à la classe moyenne inférieure ». Le lancement de ce programme figure parmi les priorités et les mesures susceptibles de redonner un nouveau souffle au secteur, qui s'est énormément développé avec l'expérience du logement social. Logement social D'ailleurs, sur ce dernier segment, la fin du programme décennal 2010-2020 inquiète les acteurs de l'immobilier. A la FNPI, on attend donc du nouveau gouvernement la poursuite et l'amélioration de ce dispositif, surtout que toutes les prévisions, à commencer par celles du Haut Commissariat au Plan (HCP), alertent sur l'augmentation très significative de la population urbaine à l'horizon 2050. L'exode rural et l'augmentation de la population vont ainsi accroître d'au moins 11 millions d'habitants supplémentaires, les populations d'au moins 7 des plus grandes villes marocaines. Sur la base de l'expérience parfois mitigée du précédent programme logement social, les professionnels appellent à changer de mode opératoire, notamment sur le volet exonération fiscale, en privilégiant l'aide directe aux acquéreurs plutôt que de concentrer les carottes fiscales sur les promoteurs immobiliers. Construire plus haut Des promoteurs immobiliers qui s'attendent également à une évolution sur les aspects réglementaires, à commencer par refonte de la politique de l'urbanisme. Sur ce point, il est question de faire un véritable bond en avant, pour ne pas dire une révolution urbanistique. Après plusieurs années de réflexion, il est temps, pour la FNPI, d'aller vers plus de « souplesse » pour une verticalité dans les constructions. Autrement dit, les promoteurs demandent à construire plus haut afin de gagner de l'espace, mais, surtout, de « réduire l'impact du coût foncier » prohibitif dans la plupart des grandes villes, insiste Anis Benjelloun, vice-président de la FNPI. Au R+5, il serait désormais grand temps d'opter pour des R+10 et R+15, afin de loger plus de monde et de gagner en foncier, ce qui pourra être consacré aux espaces verts, surtout dans des agglomérations qui en manquent tellement, à l'instar de la capitale économique Casablanca. Pour une simplification procédurale Enfin, pour les promoteurs immobiliers, et pour l'ensemble de l'écosystème de la construction au Maroc, un meilleur quotidien passe par l'assouplissement des procédures administratives. Sur ce point, les pistes émises dans le rapport de la Commission Spéciale sur le Modèle de Développement sont certes jugées bonnes pour optimiser les activités du secteur de l'immobilier, mais on estime qu'il faut aller encore plus loin. Et cela passe par la simplification des procédures administratives.
Abdellah MOUTAWAKIL L'info...Graphie Juridique Plusieurs lois dans le viseur des promoteurs
Les professionnels du secteur immobilier estiment opérer dans un secteur régi par des lois obsolètes. C'est le cas de la loi 25-90 relative aux lotissements et groupes d'habitations. Il en est de même de la loi 66-12 portant sur les infractions en matière de construction, sans parler de la loi 107-12 sur la vente d'immeuble sur plan également appelée VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Cette dernière est aussi bien décriée par les promoteurs que par les acheteurs. Pour les opérateurs, l'ensemble de cet arsenal juridique doit évoluer, afin de permettre à l'écosystème de la construction d'être au diapason des nouvelles réalités urbaines. Et à ce propos, l'une des plus grandes attentes porte, à coup, sur l'évolution du cadre réglementaire sur la verticalité. C'est dire que les discussions promettent d'être âpres entre le nouvel Exécutif et les opérateurs immobiliers. A la FNPI, on attend du nouveau locataire du ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme d'engager des discussions en ce sens. Mais pour beaucoup, la nouvelle majorité, qui compte de nombreux membres actifs dans le secteur immobilier, devrait avoir moins de difficultés à s'entendre avec les opérateurs du secteur.
Résidentiel Transactions en hausse, prix en baisse ?
Après une année 2020 marquée par l'arrêt des activités, le secteur de l'immobilier commence à se remettre progressivement. Du côté de la FNPI, on se félicite d'une reprise de l'activité, mais non sans relativiser. Car, comparées au niveau d'avant crise, c'est-à-dire en 2019, les performances réalisées au premier semestre 2021, notamment en termes de mises en chantiers, sont de 40% plus faibles. Selon les indicateurs de Bank Al-Maghrib (BAM) et l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) dans leur bulletin d'informations sur l'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), les transactions pour l'ensemble des catégories d'actifs (résidentiel, foncier et professionnel) ont enregistré une hausse de 220,5% au cours du deuxième trimestre de 2021 par rapport à la même période en 2020. Dans le détail, le résidentiel a augmenté de 186,8%, le foncier de 393,9% et le professionnel de 198,5%. Aussi, une baisse « encourageante » des prix de 1 à 4,9% a été observée, selon la même source. « Sous l'effet des contraintes conjoncturelles actuelles, les vendeurs sont de plus en plus enclins à fixer leurs prix avec mesure, afin de s'assurer d'une transaction rapide et pour certains promoteurs immobiliers, afin de liquider leur stock d'invendus. D'où justement le recul enregistré par l'IPAI », explique Adnane Bajeddi, MRICS (Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors) et expert en immobilier. Mais, sur le terrain, pas sûr que ce constat soit vraiment partagé par tous !
3 questions à Brahim Lachaibi, Responsable Agence Access Immo - Tanger « Nous constatons une forte demande sur le moyen standing »
Comment les agences immobilières observent l'évolution du marché ? Voici le point de vue de Brahim Lachaibi, Respondable Agence Access Immo - Tanger. Comment se porte actuellement le marché de l'immobilier à votre niveau ? - Le marché de l'immobilier au Maroc est en train de renouer avec la croissance après des épisodes difficiles dont notamment celui déclenché avec la pandémie. Pour soutenir ce secteur et booster le marché, beaucoup de mesures ont été mises en place, notamment l'incitation fiscale portant sur l'exonération ou la réduction de 50% des droits d'enregistrement relatifs à l'immobilier et la baisse des taux d ́intérêts des banques. - Qu'est-ce qui est plus demandé en termes d'achat ? - Le marché immobilier du moyen standing semble pour sa part bien décidé à profiter des avantages du premier semestre 2021. Vu la forte demande sur ce type de biens, les promoteurs sont passés à la vitesse supérieure et offrent des packs (financement bancaire, frais de notaire gratuits, facilités de paiements) et des finitions de bon standing pour attirer les acquéreurs. - Pensez-vous que l'impact du Covid pèse toujours sur le marché de l'immobilier, notamment les agences ? - Afin de définir l'impact de la crise du Covid-19 sur le secteur de l'immobilier et plus précisément celui des agences immobilières, je peux vous dire que depuis le 17 mars 2020, la majeure partie des agences a mis par précaution l'ensemble de leurs collaborateurs en télétravail, donc un arrêt quasi total de l'activité (à savoir plus de 85%). Notre activité dépend de la relation avec nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires (promoteurs, administrations, notaires, architectes...) mais, malheureusement, ce lien sera difficile à rétablir immédiatement et cela demandera un certain temps d'adaptation.
