Le marché des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) marocain, lancé officiellement le 11 juin 2019, connait une importante dynamique et un véritable attrait dû notamment aux avantages afférents à ces nouveaux véhicules d'investissement. En témoigne le nombre des sociétés de gestion d'OPCI agréées à date d'aujourd'hui. L'introduction de ce mécanisme, dont l'objet principal est la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue exclusivement de leur location, s'inscrit, selon l'AMMC, dans le cadre des actions entreprises en vue de diversifier les moyens de financement de l'économie et de l'immobilier en particulier, de mobiliser l'épargne longue et de développer le secteur financier au Maroc. Union de la pierre et des valeurs mobilières, le potentiel et les avantages afférents à ce nouvel entrant du secteur financier national ne sont plus à démontrer. D'après le ministre de l'Economie, des Finances et de la Réforme de l'administration, Mohamed Benchaâboun, les actifs immobiliers éligibles à l'OPCI au Maroc représentent 200 milliards de dirhams (MMDH), uniquement au titre du segment « marché de bureaux ». Côté avantages, ce placement collectif dans la pierre confère aux investisseurs un accès à une gestion dynamique des actifs par des professionnels de haut niveau qui maîtrisent la réglementation en vigueur, une rentabilité stable et élevée (entre 6 et 7% selon les professionnels) et une fiscalité attractive, pour n'en citer que quelques-uns. Mohamed Lazim, expert MRICS en immobilier et directeur général du cabinet GUI4, estime dans ce sens que « le marché des OPCI au Maroc annonce un bon départ de par l'arsenal juridique verrouillé dont je félicite toutes les parties ayant participé à son élaboration et, également, du fait du nombre important d'agréments accordés à ce jour ». Depuis la date de lancement officiel des OPCI au Maroc, il y a actuellement 6 sociétés de gestion des OPCI (Ajar Invest, Reim Partners, Attijari Reim, Nema Capital, BMCE Capital Real Estate et Africa Stone Management), 4 OPCI (CDG Premium Immo, CIH Patrimo, CDG Pierre Secure et Amal placement) et 9 évaluateurs immobiliers (Edgestone Valuation, Capital Realty, Dexa, Tinsa Maroc, Terra Modus, Cabinet Immobilier Abdellah Lazrak, Alhambra Property Maghreb, Sigmatop et GUI4), a fait savoir M. Lazim dans une déclaration à la MAP. Concernant le plan comptable d'OPCI, M. Lazim, également expert judiciaire près la Cour d'Appel de Casablanca, a indiqué qu'il est « finalisé et validé par le comité permanent, relevant qu'il est toutefois en attente de son approbation par le conseil national de la comptabilité ». OPCI: un régime fiscal attractif « La loi de finances de 2017, complétée par la loi de finances de 2019, a institué un régime fiscal spécifique aux OPCI. Ce régime repose sur le principe de la transparence fiscale », a expliqué M. Lazim. Ainsi, selon l'expert, les OPCI ont bénéficié de plusieurs incitations fiscales. Il s'agit tout d'abord d'une exonération totale et permanente de l'IS au titre des bénéfices correspondants aux produits provenant des activités autorisées à être exercées par les OPCI en vertu de la loi n° 70-14, à condition de distribuer une part importante de leurs revenus et plus-values. « Les bénéfices distribués sont imposables entre les mains des investisseurs selon le droit commun après application d'un abattement de 60% », a noté M. Lazim. De même, la loi de finances de 2017 a exonéré les actes relatifs aux variations du capital, les modifications des statuts ainsi que le règlement de gestion des OPCI, des droits d'enregistrement, a-t-il relevé, ajoutant que les opérations d'apport d'immeubles à un OPCI bénéficient d'une neutralité fiscale temporaire. « En fait, la plus-value réalisée suite à l'apport en nature d'un actif immobilier à un OPCI ne subit pas l'impôt au moment de l'apport. Toutefois, cette plus-value ne sera imposable qu'à la cession partielle ou totale ultérieure des titres relatifs à ces apports en nature avec un abattement de 50%, sauf que cette disposition reste valable jusqu'au 31 décembre 2020 », a expliqué notre interlocuteur, mettant l'accent sur la nécessité de prolonger cette période pour une durée supplémentaire de 5 ans minimum de par le retard constaté dans la mise en place du dispositif légal et réglementaire relatif au OPCI. Covid-19: il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier! La crise économique liée à la Covid-19 a fait apparaître plusieurs situations conflictuelles dans le secteur de l'immobilier d'entreprise dans la mesure où plusieurs sociétés se sont retrouvées en difficulté pour honorer leurs loyers, ce qui risque d'impacter également le marché des OPCI. « Les sociétés de gestion des OPCI sont invitées à adapter leurs stratégies d'investissement en diversifiant leurs actifs immobiliers: bureaux, commerces, locaux industriels, …etc », a souligné M. Lazim. D'après l'expert, les sociétés de gestion devraient créer plusieurs groupes homogènes en termes d'actifs immobiliers tout en assurant l'hétérogénéité entre les groupes. L'objectif principal étant de diminuer le ratio risque sur le rendement global du portefeuille. « Par ailleurs, malgré le fait que l'immobilier de bureaux et l'immobilier commercial sont naturellement ceux qui seront privilégiés en raison de la taille et de la profondeur du marché, il est opportun aux OPCI d'élargir l'univers d'investissement à d'autres types d'actifs liés à des secteurs d'activités économiques plus spécifiques tels que les cliniques, les résidences universitaires, les parkings, …etc », a t-il conclu.
