الإجارة المنتهية بالتمليك.. حل حقيقي يتيح إنعاش السكن الاجتماعي

يعرف قطاع السكن الاجتماعي بالمغرب منذ سنوات أزمة زادت تداعيات فيروس كورونا من تعميقها، وهو ما يدفع إلى التفكير في حلول من أجل تحقيق إنعاش وتجديد حقيقيين لهذا النموذج السكني.
وتُشير المعطيات الرسمية الصادرة عن وزارة الإسكان إلى أنه في غُضون بضعة أشهر فقط من السنة الجارية، شهد القطاع خسائر كبيرة قُدرت بحوالي 40 مليار درهم، وهو ما يؤشر عن حجم الأزمة التي يعيشها.
ومع ذلك، لا يمكن ربط سوء وضعية هذا القطاع بالأزمة الصحية الناتجة عن فيروس كورونا لوحدها؛ فهذا القطاع كانت له نقاط ضعف انضافت إلى أخرى يُعاني منها النموذج الحالي للسكن الاجتماعي، أبرزها ضُعف الشمول المالي لجزء كبير من الساكنة، والتدهور السريع للبيئة وتأثيرها الاجتماعي السلبي.
أمام هذا الموضوع، تبرز الحاجة إلى نقلة نوعية من خلال مراجعة القانون والإطار الضريبي الجاري بهما العمل بخصوص السكن الاجتماعي وذي التكلفة المنخفضة قبل نهاية السنة الجارية، خصوصاً مع سعي الدولة للاستجابة بفعالية للمشكل من خلال البحث عن حلول مبتكرة.
الإجارة المنتهية بالتمليك
في مشروع قانون مالية سنة 2021، تبنت الحكومة إجراءين لقيا استحساناً لدى المهنيين لكنهما غير كافيين بالنسبة لكثيرين منهم؛ الأول يتعلق بتمديد التخفيض بنسبة 50 في المائة على رسوم تسجيل العقارات التي لا تتجاوز قيمتها 4 ملايين درهم حتى 30 يونيو 2021، والإجراء الثاني يقضي بتمكين هيئات التوظيف الجماعي العقاري من الإعفاء فيما يخص التأجير السكني.
وبالإضافة إلى الإجراءين سالفي الذكر، يبقى الحل الرئيسي المنتظر من قبل المتخصصين في قطاع السكن الاجتماعي هو "الإجارة المنتهية بالتمليك" الذي يُعتبر في نظر عدد من الخبراء إجراءً منقذاً للقطاع.
وبإمكان هذا الإجراء أن يُساعد المنعشين العقاريين على بيع المخزون، وبالتالي المساهمة في تخفيف حصيلة البنوك الشريكة لهم، كما يمكن أن يدعم هذا الإجراء مواجهة التحدي المتمثل في الولوج والشمول المالي واستدامة الممتلكات والبيئات.
والإجارة المنتهية بالتمليك هي "عقد بيع يلتزم البائع بمُقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار أو جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة".
ويؤكد القانون في هذا الصدد أن هذه الوجيبة يجب أن تتكون من جزئين، الأول هو مبلغ متعلق بحق الانتفاع من العقار، والآخر يتعلق بالأداء المسبق لثمن تملك العقار.
وعلى سبيل المثال، يُمكن لبنك أن يمتلك لدى طرف ثالث ملكية أحد الأصول المحددة من قبل الزبون، على أن يتم توفيره له على أساس الإيجار لفترة محددة مقابل دفع إيجارات دورية ثابتة أو متغيرة، وتشمل هذه الإيجارات جزءً يتعلق بالإيجار وجزءً ثان يتعلق بثمن شراء العقار، وبمجرد انقضاء مدة العقد والوفاء بالالتزامات من كلا الجانبين يتم نقل الملكية من البنك إلى الزبون.
حل لدعم الفئات الهشة
تُشير المعطيات إلى أن هناك 2.2 مليون عامل في القطاع غير المهيكل لا يمكنهم الحصول على قروض بنكية تقليدية، وهو السبب الذي دفع الدولة لإطلاق ضمان "فوكاريم" الذين يسمح لهم بالاقتراض بضمانات للبنوك بحوالي 70 في المائة من القرض، وتطلب البنوك ما لا يقل عن 50 ألف درهم كمساهمة أولية من الزبون، تضاف إليها 20 ألف درهم كرسوم تسجيل، لكن 3 في المائة من الأسر فقط لديها مدخرات كافية لتقوم بذلك.
في هذا السياق، يبرز عقد الإجارة المنتهية بالتمليك كحل ناجع سيسمح لهذه الأسر بأن تصبح مالكة للسكن لأن هذا الإجراء أقل تعقيداً وأكثر مرونة، كما أنه لا يتطلب تسبيقاً ولا رسوم تسجيل لدى الموثق.
ويؤكد الخبراء أن إعادة إنعاش قطاع السكن الاجتماعي يعتمد في جزء منه على التنفيذ الفعال لهذا الحل ونجاحه، لأنه على الرغم من الحاجة إلى سكن ميسر الذي يكشفه العجز الذي يبلغ 700 ألف سكنية، فإن المنعشين العقاريين يكابدون اليوم من أجل بيع المخزون الذي تراكم مع متوسط إنتاج سنوي يناهز 120 ألف وحدة سكنية فقط في السنة.
نحو إصدار عقد الإجارة المنتهية بالتمليك؟
بعد سنتين من سن الإعفاء من الضريبة على القيمة المضافة لشراء السكن الاجتماعي عبر عقد الإجارة بموجب القانون المالي لسنة 2019، لم يتم إصدار العقد رسمياً بعد.
وقد سبق للمجلس العلمي الأعلى أن نشر عقود الإجارة المنتهية بالتمليك وأحالها على بنك المغرب والبنوك، لكنها ما تزال غير مفعلة على أرض الواقع على الرغم من أنها توفر خياراً بديلاً وتمنح العديد من المزايا القادرة على زيادة الطلب ودعم العرض لقطاع يعتبر رئيسياً في المغرب.
مزايا متعددة
توفر الإجارة المنتهية بالتمليك مزايا عديدة لفائدة السكن الاجتماعي؛ فهي تُتيح التملك بصفة تدريجية وغير مقيدة للسكن، كما تفتح المجال لتوفير ادخار في حال عدم اكتمال المشروع، كما أن الزبون يسكن منزله المستقبلي ويصبح المالك له بمجرد الانتهاء من أداء السعر المبدئي دون فائدة.
وبالإضافة إلى المزايا سالفة الذكر، يبدأ الإيجار الأولي من 1300 درهم، وهو أقل بكثير من الإيجارات التقليدية للعقارات المماثلة، كما أنه ينخفض مع مرور الوقت على الرغم من الزيادة في سعر الشراء.
كما يفتح الإجراء أيضاً مزايا أخرى من قبيل مغادرة الشقة بعد أربع سنوات مقابل تعويض يعادل مساهمة في سعر الشراء، ناهيك على أن مفهوم القرض غير موجود في هذا الإجراء لأن البنك التشاركي هو الذي يدين بدين تجاه الزبون الذي يدخره من خلال مساهماته الشهرية بسعر الشراء.