عبد السلام الورداني يكتب.. قطاع الانعاش العقاري بالناظور الانهيار الكبير

يعيش قطاع الانعاش بالناظور باقليم الناظور على وقع ازمة خانقة تتسم بركود حاد لم تعرف له المنطقة نظيرا من قبل ، وعلى الرغم من ان النتائج الاقتصادية للقطاع بالمملكة سلبية بصفة عامة ، الا انه بالاقليم ولتظافر عدة عوامل اضافية ومحلية بات شبه مشلول ، وفي هذا المقال سنحاول التركيز على خصوصية معيقات القطاع بالاقليم واقتراح بعض الحلول الممكنة .
- تخلف تصاميم التهيئة
يهدف تصميم التهيئة، حسب مقتضيات المادة 19 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، إلى تحديد جميع أو بعض العناصر التالية :
- المواقع المخصصة للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يتولى إنجازها القطاع الخاص كالمراكز التجارية و المراكز الترفيهية ؛
- الأحياء والمآثر والمواقع التاريخية أو الأثرية والمواقع والمناطق الطبيعية كالمناطق الخضراء العامة أو الخاصة الواجب حمايتها أو إبراز قيمتها لأغراض جمالية أو تاريخية أو ثقافية وكذلك القواعد المطبقة عليها، إن اقتضى الحال ذلك ؛
- ضوابط استعمال الأراضي والضوابط المطبقة على البناء خصوصا تحديد العلو الأدنى والأقصى للمبنى ولكل جزء من أجزائه وطريقة تسييجه وشروط إقامة العمارات وتوجيهها ومواقف السيارات المسقفة أو المكشوفة والمسافات الفاصلة بين المباني ونسبة المساحة الممكن إقامة البناء عليها بالقياس إلى المساحة الإجمالية للأرض والارتفاقات المعمارية ؛
- الارتفاقات المحدثة لمصلحة النظافة والمرور أو لأغراض جمالية أو أمنية أو التي يقتضيها الحفاظ على الصحة العامة وكذلك الارتفاقات التي تفرضها قوانين خاصة، عند الاقتضاء ؛
- المناطق الجديدة المفتوحة للتعمير وتواريخ فتحها ؛
- المناطق التي يحظر فيها البناء بكل أنواعه ؛
- المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص؛
- حدود دوائر المناطق الواجب إعادة هيكلتها أو تجديدها.
في حالة الناظور فان هناك عبثية في التعامل مع اعداد وايجاد هكذا تصميم يرهن مستقبل المدينة في قطاع السكن والاستثمار العقاري وبالتالي يخلق مدينة متخلفة وفوضوية غير صلالحة للعيش ولا للاستثمار وغير قابلة للتنافسية على الجذب في منطقة تقع على مرمى حجر من الحدودو الجنوبية لاروبا .
ان تصميم التهيئة المعتمد في فبراير 2017 الجاري تم اقتراحه في سنة 2009 من قبل مكتب دراسى اجنبي ، و بالتالي فانه اغتصب حق مدينة الناظور في التطور الطبيعي المبني على حاجيات السكن والمرافق الاخرى ، كما انه يحمل من التعسف الكثير زمنيا لانه تاخر قرابة 8 سنوات لاعتماده وهي فترة طويلة عرفت تغيرات على ارض الواقع خصوصا ابان فترة ما سمى " بالربيع العربي " سنة 2011 وبالتالي كرس تخلف هذا القانون وجموده لظهور تجمعات عشوائية ضخمة على اطراف المدينة وهو ما كان بالامكان تفاديه عبر مساطر مرنة واعتماد الاشتغال على ارض الواقع من كفاءات محلية اخذة بعين الاعتبار الواقع المحلي الخصوصي والامكانيات الذاتية حتى يكون القانون فيها لمصلحة المواطن وليس عبئا عليه وظالم له وهي مسؤولية الوزارة الوصية اولا ثم الجماعات المحلية .
لهذا يجب مراجعة هذا التصميم بشكل علمي وتقني يراعي الوضعية الحالية للمدينة في 2017 فما فوق ولو على شكل تصميم استثنائي يكون جزءا من الحلول المقترحة للتنمية المحلية في افق رؤية مستقبلية معينة .
- تخلف الادارات وعجزها عن مسايرة مشاكل القطاع
ينظاف الى مشكل " القانون العبثي " المسمى تصميم التهيئة تخلف اخر في تدبير تنفيذ القانون الكارثي اصلا ، فكثرة المساطر وتداخلها وعدم احترام الادارة للمستثمر واهمية الوقت في العمليىة الاستثمارية والاجتهاد في العراقيل فيما يسمى باللجان التي تدرس الملفات وتضارب الاجتهادات والاخذ بالاسوإ منها ضدا على مصلحة المنعش كما في حالة التنافي بين دفاتر تحملات لتجزئات سكنية قديمىة والتصميم الكارثي الذي تتعمد فيه الادارات الاخذ بالقرار الاسوإ وكأنها تتعمد محاربة المنعش ليخسر استثماره ضدا على الشعارات المرفوعة بينما كان على الادارات وضع مكاتب رهن اشارة المستثمرين للتوجيه والمساعدة على الدراسة . فهل تكره الادارة الاستثمار وتحاربه ؟.
ويحدث هذا في غياب اي دور للمجلس الجهوي للاستثمار وعدم تفعيل ما يسمى " بالشباك الوحيد " الذي اصبح شبابيكا وابوابا كثيرة وملفات واوراق وجهود وادارات احيانا كثيرة لا تحترم المستثمر ولا توفر له حتى كرسي الانتظار او لا يجد مسؤولا يستقبله او يجيبه على استفسار او توجيه وهي اهانة تطال المستثمر ابتداء من دراسة ملفه الى استصدار الرخص الى اجراءات التحفيظ فكثير من هذه الادارات بمثابة سوق يعمه الفوضى والمشاجرات فتجد المستثمر يتجه الى الوسطاء في وقت كان على كل ادارة ان تخصص مكتبا خاصا بالمستثمرين لان دورة الراسمال صغيرة لا تحتمل البيروقراطية والانتظار المذل والمهين .
فقدان السوق المحلي للجاذبية وهروب رؤس الاموال
واذا تخطى المنعش المرحلتين الاولى والثانية بامان فانه سيصطدم بواقع السوق المحلي المهترئ نتيجة غياب اية جاذبية لدى المدينة فعلى صغر السوق ومحدودية حركة العرض والطلب فان التداول يبقى محليا لا يتجاوز زبائن محليين قاطنين او مقيمين بالخارج من ابناء الجالية ، ولا يتعداه الى جذب زبائن من السوق الوطنية فابناء الناظور مثلا يستثمرون في شراء عقارات بالرباط او الدار البيضاء او طنجة وحتى مكناس وفاس واكادير مراكش ووجدة ، بينما لا يأتي من السوق الداخلي من يشتري عقارات بالناظور ؟؟ والجواب واضح وهو عدم توفر المدينة والمنطقة على بنيات تحتية قوية واماكن ترفيهية وسياحية او مشاريع اقتصادية ضخمة وتأخر المدشن منها كميناء الناظور غرب المتوسط وبصفة عامة هناك غياب عوامل الجذب للعيش المريح بالناظور ولنقل بصراحة " الناظور اشبه بالمدينة العصرية " ، رغم المؤهلات الطبيعية للمنطقة والقرب الجغرافي من اروبا ، فحتى مشاريع " وكالة مارتشيكا " اغلب زبنائها محليين . لذلك فالناظور اصبحت منطقة تصدير للراسمال بدل استقطاب الاستثمارات .
فحتى الراسمال المحلي يفضل المغادرة الى وجهات اكثر جاذبية فدورة الراسمال لا تحتمل الانتظار ولمغامرة وهذه المقولة سنظل نرددها لنها الحقيقة العلمية التي لا يختلف عليها اثنان . لذلك فان من بقي من المستثمرين هم بمثابة " المرابطين " فوق ارض قاحلة مهددة بالانهيار بعد سنوات من الاقتصاد الغير المهيكل ، واليوم تجد الناظور نفسها بلا اقتصاد مهيكل او حتى غير مهيكل وبلا ملامح مدينة عصرية رغم خصوبة ارضها للاستثمار ونجاحات ابنائها المولعين بالتجارة.
*رئيس نادي المنعشين العقاريين بالناظور