صغار المنعشين العقاريين.. الحلقة الأضعف في قطاع السكن بالمغرب

لم ينتبه إليهم البرنامج الحكومي ومذكرة المحافظ العام تشل حركتهم

يقترح البرنامج الحكومي لابن كيران دعما خاصا للمقاولات الصغرى والمتوسطة، حيث تقترح سياسة الحكومة الجديدة اعتماد وضع نظام جبائي تحفيزي مبسط ومؤسس على نسبة
ضريبية ملائمة، وكذا إيجاد صيغ وآليات جديدة لتمويل مشاريع المقاولات المتوسطة والصغرى، وتشجيعها لتؤدي دورها في دمج القطاع غير المنظم. كما تسعى الحكومة من خلال البرنامج المصادق عليه من طرف مجلس النواب إلى جعل هاته المقاولات، وخاصة المقاولات الصغيرة جدا، تستفيد من وضع قانون خاص ب«المقاول الاجتماعي» ومن تطوير منتوجات بنكية ملائمة كرأسمال المخاطر، ومن سندات الطلب العمومية، بالإضافة إلى وضع آليات للاستفادة من الصفقات العمومية.
كما اقترحت الحكومة تعزيز فرص التمويل المتاحة للشركات الصغرى والمتوسطة عبر تبني آليات جديدة في إطار النظام الوطني للضمان لفائدتها، وتقوية دور رأسمال المخاطرة في تمويل هذه المقاولات وكذا دعم المقاولات الصغيرة جدا من خلال إنشاء آلية ضمان موجهة إلى هذه الفئة تهدف إلى تسهيل حصولها على التمويلات البنكية المتعلقة بالإنشاء والتطوير والاستغلال. وبهذا سوف تستجيب هذه الآلية للمتطلبات التمويلية لهذه الشريحة من المقاولات. فهل ستستفيد المقاولات الصغيرة للمنعشين العقاريين من خلال تنزيل ما جاء به البرنامج الحكومي لابن كيران؟
أين المنعش الصغير؟
أكدت مجموعة «أوكسفورد للأعمال» أن قطاع العقار المغربي ينتظره مستقبل واعد، وهو تنقيط جيد لفائدة المغرب في ظل تداعيات الأزمة الاقتصادية العالمية التي انعكست سلبا على مختلف دول العالم. وأفاد تحليل للمكتب الدولي للذكاء الاقتصادي المنشور مؤخرا أن قطاع العقار في المغرب سيواصل توجهه نحو الارتفاع، أخذا بعين الاعتبار المشاريع الكبرى التي يجري إنجازها وكذا الطلب المرتفع من السكن الاجتماعي، بالإضافة إلى مختلف فروع القطاع حيث التوجه نحو تقوية وتطوير الفضاء الحضري خلال السنة المقبلة.
وتوضح الدراسة، التي أجرتها مجموعة «أوكسفورد للأعمال»، المعروفة بدقتها على الصعيد الدولي، أن التوجهات الإيجابية التي يسجلها القطاع العقاري المغربي تحققت في إطار ظرفية دولية مطبوعة بالتردد والقلق في أوروبا والمنطقة. وتشير الدراسة إلى أن المغرب نهج منذ حوالي عشر سنوات سياسة طموحة من أجل حماية القدرة الشرائية للمواطنين مع التحكم في النفقات المرتبطة بالسكن عبر تنويع المنتوج وأشكال الولوج إلى السكن واستهداف مختلف شرائح المجتمع.
وقد انخرط القطاعان العام والخاص في العديد من العمليات المهيكلة مع التركيز على القضاء على مدن الصفيح وإحداث مدن جديدة وإحداث منتوج جديد للأسر ذات الدخل المحدود ومنتوج آخر للطبقة المتوسطة والعمل على تقليص العجز الذي تراكم خلال العقود الماضية في مجال السكن.
وتؤكد المجموعة أن أثمان المبيعات في المغرب ارتفعت خلال الفصلين الأولين من سنة 2011 بحوالي 5 في المائة و1.9 في المائة، بالمقارنة مع نفس الفترة من السنة السابقة، وهمّ هذا التوجه مختلف المدن المغربية الكبرى باستثناء طنجة وفاس، وقد حقق المركز الحضري للقنيطرة أقوى ارتفاع بنسبة 23 في المائة. وتضيف معطيات المجموعة أن أكبر نسبة من المبيعات سجلت بمدينة الدار البيضاء بحوالي 34 في المائة، متبوعة بمراكش بنسبة 24في المائة ومكناس بنسبة 12 في المائة.
وتفيد دراسة لسوق العقار على المدى الطويل أن التوجه نحو الارتفاع يحكم معظم المناطق الحضرية الأساسية حسب بنك المغرب. وتظهر أهمية هذا القطاع في المستقبل المنظور من خلال المشاريع التي انخرط فيها المنعشون العقاريون، خصوصا بالنسبة إلى السكن الاجتماعي، حيث التزموا بإنجاز 810 آلاف وحدة، بالإضافة إلى أن العقود التي تم التوقيع عليها والمتعلقة بالبيع وصلت إلى 736 ألف وحدة.
وتشير الدراسة إلى أن المبيعات المتعلقة بالسكن الاجتماعي منخفض التكلفة سجلت أقوى ارتفاع مقارنة مع ما سجلته المبيعات المسجلة في مختلف فروع قطاع العقار، لكن الذي تناساه التقرير، حسب أحد المنعشين العقاريين، هو أين موقع المنعش الصغير من هذه «الكعكة» العقارية التي تسيل لعاب الكبار فقط؟.
تقليص العجز السكني
في مجال السكن، تقترح الحكومة الجديدة عبر برنامجها، تنويع العرض السكني والارتقاء به من خلال تقليص العجز السكني من 840 ألف وحدة إلى 400 ألف وحدة، بالإضافة إلى الاهتمام بالاستدامة والجودة التقنية والمعمارية والمشهدية وكذا الاندماج الحضري والعناية اللازمة. وعلى مستوى السكن الصفيحي، ستعمل الحكومة على تسريع وتيرة مشاريع مدن بدون صفيح، ووضع إطار جديد لتحقيق الاندماج الحضري والاجتماعي لهذه البرامج. وفي إطار تنويع وتوفير العرض السكني سيتم العمل على رفع وتيرة إنتاج السكن الاجتماعي والسكن الموجه لفائدة الأسر المعوزة، بقيمة عقارية إجمالية منخفضة، وكذا تأطير البناء الذاتي. كما سيتم إحداث منتوج سكني جديد ذي قيمة إجمالية لا تتعدى 800 ألف درهم موجهة لفائدة الفئات المتوسطة، ولا سيما بالمدن الكبرى والمتوسطة، وسيتم ذلك بالخصوص عبر توسيع قاعدة التحفيزات وتشجيع التعاونيات السكنية، وتخفيض عبء تكاليف السكن في ميزانية الأسر، فضلا عن إحداث منتوج جديد موجه لفائدة الشباب وللأسر الشابة حديثة التكوين، لكن من خلال هذا البرنامج لا يوجد أثر لموقع المنعشين الصغار من أجل المساهمة في تفعيل السياسة الحكومية في مجال السكن، وهو ما يطالب به اتحاد صغار المنعشين العقاريين، المنضوي تحت لواء الاتحاد العام للمقاولات والمهن.
دعم التعاونيات السكنية
يؤكد إدريس الفينة، الخبير في مجال السكن، أن المشاكل في هذا القطاع الحيوي بالمغرب واضحة جدا، وأهمها العرض السكني الذي لا يتلاءم مع القوة الشرائية للمواطن، ولكي تتراجع أسعار العقار بالمغرب، يجب أن تتخذ مجموعة من الإجراءات تهم بالأساس توفير الوعاء العقاري وتخفيض أسعار الأراضي الصالحة للبناء، وكذا مراجعة المنظومة الضريبية في هذا المجال، إذ يؤثر الثقل الضريبي على سعر العقار، بالإضافة إلى تقليص هوامش الربح التي تعتبر مرتفعة بالمغرب. ويضيف الفينة أنه إذا تم الحديث عن العرض السكني الاقتصادي، فالمناطق التي يوجد بها طلب كثير على هذا النوع من العقار يقابله إنتاج ضعيف، والذي يفسر بقلة الوعاء العقاري وغلائه، مضيفا من خلال تصريح ل«المساء» أن على المنعشين العقاريين أن يكونوا أكثر مواطنة، على اعتبار أن الكثير من أثرياء المغرب اغتنوا بواسطة السكن الاجتماعي. كما أن السياسة العقارية بالمغرب يجب أن تطور العمل التعاوني ودعم التعاونيات السكنية وجعلها قاطرة مهمة للقطاع، كما هو الشأن في فرنسا وإسبانيا على سبيل المثال، حيث ينتج العمل التعاوني هناك حوالي 17 في المائة، بينما هذه النسبة في المغرب لا تتجاوز 1 في المائة، وهو ما يمكنه أن يدعم نشاط المقاولات الصغرى في مجال البناء، على اعتبار أن المنعشين الكبار لا تستهويهم التعاونيات السكنية التي تنتج عقارا لا يتجاوز بضعة شقق.
مذكرة المحافظ العام
أصدر المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، في شهر يوليوز المنصرم، مذكرة تقضي بمنح أجل إلى غاية 31 دجنبر 2012 لجميع المواطنين من أجل تسوية وضعية عقاراتهم وتحفيظ بناياتهم، وكان نفس المحافظ قد أصدر مذكرة مماثلة بتاريخ 12 نونبر 2008 تفرض على طالبي التحفيظ الإدلاء بالتصاميم وتقضي أيضا بعدم تحفيظ المباني المخالفة للتصاميم، حيث خلفت هذه المذكرة آنذاك، سخطا عارما وسط صغار المنعشين العقاريين والمواطنين الذين اعتبروها غير قانونية، لكونها تتناقض ومقتضيات الظهير الشريف الصادر سنة 1912 بمثابة قانون التحفيظ، الذي لا يعطي للمحافظين الحق في مقاربة مدى ملاءمة المباني المطلوب تحفيظها مع التصاميم، لأن هذا الإجراء، مخول قانونا من خلال قانون التعمير 12 - 90 لمصالح التعمير بالعمالات والجماعات المحلية والوكالات الحضرية.
وأصدر اتحاد صغار المنعشين العقاريين بيانا يوضح فيه بأنه ناضل طيلة 30 شهرا ضد المذكرة عدد 11680، التي اعتبرها غير قانونية، وهو الموقف الذي عبرت عنه أطراف حكومية، وأكده إجماع البرلمان المغربي بغرفتيه، حيث رضخ المحافظ العام لضغط المنعشين الصغار من خلال فتح فترة استثنائية للتسوية تنتهي بنهاية سنة 2012، لكن الاتحاد يطالب الآن الجهات المسؤولة بضرورة فتح تحقيق مع المحافظ العام لمعرفة الغاية الحقيقية من إصدار مذكرة غير قانونية أوقفت عملية الاستثمار والتنمية، وعرضت مجموعة كبيرة من صغار المنعشين وبعض الكبار إلى الإفلاس.
تصنيف المنعشين العقاريين
أول المطالب التي يوجهها المنعشون العقاريين الصغار للحكومة الجديدة وللوزير الجديد لقطاع السكنى هو ضرورة تصنيف المنعشين العقاريين للتعريف بالمنعش العقاري الكبير والمتوسط والصغير، ومدى مساهمة كل واحد من هؤلاء وما هي قيمته المضافة على القطاع، إذ لا يعقل، حسب رئيس اتحاد المنعشين الصغار، «أن يؤدي المنعشون الصغار والمتوسطون الضرائب دون أن يستفيدوا من دعم الدولة ومن الإعفاءات الضريبية، رغم أنهم صرحوا في أكثر من مناسبة بأنهم مستعدون لربح 15 في المائة إلى 20 في المائة مقابل أن يقدموا سكنا اقتصاديا لائقا للمواطن المغربي، ولا معنى أن يحرموا من الإعفاء في حين يستفيد المنعشون العقاريون الكبار المعدودون على رؤوس الأصابع من إعفاء ضريبي شامل».
ومن شأن تفعيل هذا التصنيف تحديد «كوطا» لكل منعش من المشاريع التي تضعها الدولة والحد من اقتصاد الريع. ويطالب الاتحاد كذلك بإعادة النظر في معايير السكن الاقتصادي «لأنه لا يعقل أن نسوق شققا لا تتجاوز مساحتها 45 مترا مربعا، غير لائقة ودون المستوى وهي تحقير للأسرة المغربية، بثمن 250 ألف درهم، وتساهم فيها الدولة بمبلغ 40 ألف درهم، وأنا متأكد بأنه بهذا المبلغ يمكن أن نمنح المواطنين سكنا بمساحة أكبر وبمواصفات جودة أعلى، ولا يعقل أن ننقل عائلة مغربية من دور الصفيح إلى دور صفيح مقننة» يضيف أحمد بوحميد رئيس الاتحاد. «ثم هناك أيضا مشكل كبير يتعلق بتصاميم التهيئة، إذ غالبا ما يكون المسؤولون عن تسيير المدن أو الجماعات منعشين عقاريين يدافعون عن مصالحهم مقابل مصلحة المواطنين، وهذا إشكال خطير، ونعتقد أن على من يريد أن يكون فاعلا اقتصاديا أن يبتعد عن السياسة» يؤكد بوحميد.
المطالبة بمدونة كندية
«إذا كان المغرب قد استلهم مدونة السير الجديدة من السويد، فلِمَ لا يستلهم مدونة للعقار من كندا؟» هكذا يتساءل أحمد بوحميد، رئيس اتحاد صغار المنعشين العقاريين، عن الحل الأمثل لتطوير قطاع العقار بالمغرب، حيث يؤكد أن بلدا مثل كندا يعتبر فيه المهندس المعماري المسؤول الأول والأخير عن ورش البناء، بدون تدخل عدة إدارات مع ما يستلزم ذلك من ضياع للوقت والمال، حيث يشرف المهندس المعماري على كل مراحل ورش البناء، باعتبار أنه محلف ولا يرخص له بمزاولة مهامه إلا بعد نشر اسمه في الجريدة الرسمية، «فلماذا لا يكون لدينا في المغرب هذا التوجه؟، فنحن لا نطالب بالشباك الوحيد الخاص بمجال العقار، بل أن يكون المهندس المعماري هو المسؤول عن الورش وتفرض على جميع الوثائق الضرورية للرخص رسوم «التنبر»، وعند نهاية الأشغال يصادق نفس المهندس على رخصة البناء»، يضيف بوحميد، وهو ما سيحد من معاناة المنعشين الصغار الذين لا يتوفرون على الوسائل والضمانات التي يتوفر عليها المنعش الكبير ليخرج كل الرخص ويطوف على جميع الإدارات المتدخلة في هذا القطاع، والتي يفوق عددها عشر إدارات.



هل يمكن الحصول على شقة ب12 مليونا؟
سؤال طرحناه على بعض المنعشين العقاريين الصغار، وأكدوا جميعا على أن الأمر ممكن، بشرط التمتع بنفس الامتيازات التي تعطى للمنعشين الكبار، أي تسليم أراض بأثمنة رمزية، لأن تكلفة الأرض هي التي يمكن لها تحديد سعر الشقة، حسب رئيس اتحاد المنعشين الصغار. فإذا كانت التكلفة أقل يمكن الرفع من قيمة السكن الاقتصادي من حيث الجودة. كما يمكن تخفيض السعر المحدد حاليا من طرف الدولة، وهو 25 مليون سنتيم للشقة. فبالنسبة إلى المساحات المسوقة الآن في إطار السكن الاقتصادي، أي ابتداء من 45 مترا مربعا في الشقة الواحدة، فإن تكلفة الشقة إذا ما منحت الأرض بدرهم رمزي بالإضافة إلى الإعفاءات الضريبية المصاحبة لهذا النوع من السكن، لن تكلف 7 إلى 8 ملايين سنتيم، وبالتالي يمكن أن تسوق للعموم في حدود 11 إلى 12 مليون سنتيم، يؤكد أحد المنعشين الصغار.
وهذا الأمر ممكن بشرط توافر الشفافية والنزاهة والمساواة، «لأنه لا يعقل اليوم أن بعض المنعشين الكبار هم وحدهم من يستفيد من الأوراش المفتوحة للسكن الاقتصادي ولديهم الأسبقية في جميع الإدارات من محافظة عقارية ووكالة حضرية ومصلحة التصاميم...إلخ»، يضيف بوحميد.