مقتضيات جديدة لتخطي صعوبات وثغرات النظام القانوني الحالي

الخطوط العريضة لمشروع مدونة التعمير

أصبح مشروع قانون رقم 07-30 المتعلق بمدونة التعمير جاهزا بعد أن عرض في السابق على مجلس الحكومة ، ومن المتوقع أن يحال قريبا على البرلمان ، بعد أن يعرض على المجلس الوزاري .
وتفيد الورقة التقديمية للمشروع أن هذه المدونة تأتي تطبيقا للتوجيهات السامية للرسالة الملكية الموجهة بتاريخ 3 أكتوبر 2005 إلى المشاركين في اليوم الدراسي المخصص لانطلاق مشروع مدونة التعمير، و التي دعا جلالته من خلالها إلى وضع مدونة للتعمير و حدد من خلالها التوجهات و المبادئ الأساسية التي ينبغي أن يقوم عليها هذا المشروع، حيث قامت الوزارة المكلفة بالبيئة و التعمير بانجاز هذا المشروع الذي ينبني على القناعة بأن التنمية الاقتصادية و الاجتماعية الشاملة لا يمكن أن تمر سوى عبر التنمية المحلية و المجالية.
وتؤكد مصادر من وزارة التجارة والصناعة والتكنولوجيا الحديثة أن التخطيط المجالي يعتبر أمرا ذا أهمية قصوى ، يساعد على ضمان أفضل للتنمية الاقتصادية والاجتماعية، وتعزيز امثل للتكاليف والعدالة الاجتماعية. ولهذا، فان مشروع مدونة التعمير أنجز في الوقت المناسب مع انطلاق عدة مشاريع ضخمة تهم ميادين العمران والتهيئة والبنية التحتية وكذلك التنمية الاجتماعية . ويتضمن هذا المشروع مجموعة من الإجراءات وعددا وافر من أدوات التخطيط الحضري و عدة آليات تهم العقار والسياسة المالية والمؤسساتية ، الشيء الذي سيمكن من تغطية النقص الملاحظ في هذا المجال.
وتتوقع هذه المصادر أن يضع مشروع المدونة الجديدة حدا لعدم التنفيذ الكلي لوثائق التخطيط المتواجدة وستخفف من وطأة اللجوء المفرط لممارسة الاستثناء. التي كانت ظاهرة متكررة وأصبحت تشكل وسيلة لتنظيم الخروقات الحاصلة بالنسبة لنصوص المتعلقة بوثائق التعمير.
و يقدم قطاع التجارة والصناعة مجموعة من الملاحظات والمقترحات التي تهم
إشراك وأخذ بعين الاعتبار الاستراتيجيات القطاعية المتخذة في مجالي الصناعة و التجارة ، وخاصة برنامجي رواج وإقلاع ، على مستوى وثائق التخطيط الخاصة بالتوجهات الاستراتيجيه للتهيئة (مخطط التوجه العمراني). وكذا الأخذ بعين الاعتبار مشاريع الفضاءات الصناعية المبرمجة من طرف هذه الوزارة والمنبثقة عن دراسات التموقع الاستراتيجي التي تنجز بالتعاون مع الفاعلين المحليين في نطاق إعداد مخططات التهيئة .
ومصاحبة السياسة الصناعية الجديدة الهادفة إلى وضع أقطاب صناعية مندمجة مشاريع المدن الجديدة في خلق فرص العمل والانشطة الاقتصادية. ولذلك يقترح إدراج هذا البند في مشروع المدونة.
و تقترح الترسانة القانونية الجديدة و ضع الشروط و السبل الكفيلة بضمان التنمية المحلية ومصاحبة المجهودات التي تبذلها الحكومة من أجل التنمية الوطنية.
ويسعى هذا المشروع إلى تخطي الصعوبات والعراقيل التي يواجهها النظام القانوني الحالي الذي يعتبر متجاوزا وغير شمولي، وذلك بوضعه كأداة تتضمن جميع المقتضيات المتعلقة بالقطاع وسد ثغراته.
كما يهدف هذا المشروع إلى وضع أسس نظام تعمير ملائم لتحديات مغرب القرن الحادي والعشرين بإضفائه طابع التسهيلات والمشاركة الفعالة والقدرة على جلب الاستثمارات وخلق الثروات وتشجيع مبادرات القطاع الخاص والقطيعة مع نظام التعمير التشريعي فقط.
ويقترح هذا المشروع وضع مجموعة من الآليات المتعلقة بالتهيئة العمرانية وميكانيزمات ذات طابع عقاري ومالي ومؤسساتي، وذلك في إطار عام تغلب عليه روح العدالة الاجتماعية وترشيد كلفة التعمير وتوزيعها.
ومن أجل ضمان فاعلية أكبر، يقترح المشروع تنظيم وتبسيط مخطط التعمير عبر اقتراح مخطط ذي طابع إستراتيجي، ومخطط لاستعمال الأراضي.
و حسب نص المشروع يشتمل مخطط التوجه العمراني على تخطيط التنظيم العام للتنمية المجالية للرقعة المتعلق بها، وذلك لمدة لا تتجاوز 20 سنة، ويحدد برمجة الاستثمارات والمنجزات العمومية للخمس سنوات الأولى التي تحتسب من تاريخ الموافقة عليه. حيث يتم كل 5 سنوات تقييم تنفيذ توجهات مخطط التوجه العمراني و «العقد _ البرنامج» والاستثمارات العمومية المنبثقة عنه. ويتم عند الاقتضاء مراجعته.
وبالنسبة للضوابط العامة لاستعمال الأراضي يقترح المشروع كل من تصميم التهيئة و تصميم الحفاظ على المنطقة وإبراز قيمتها. حيث يضع تصميم التهيئة، ضوابط استعمال الأراضي ويحدد على وجه الخصوص الارتفاقات المحدثة للمنفعة العامة والتجهيزات العامة و الجماعية و مناطق التهيئة التشاورية و المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص أو لطرق تنفيذ خاصة و أيضا المناطق التي يجوز للدولة أن تكون فيها رصيدا عقاريا.
ويمكن لملاك الأراضي، بعد انصرام مدة خمس سنوات طلب الإذن في انجاز بعض التجهيزات العامة، خاصة التجهيزات المتعلقة بالتعليم والصحة، بدل الإدارة المخصصة لهذه القطعة الأرضية.
وتقوم وكالة التعمير كل خمس سنوات بتقييم انجاز توجهات تصميم التهيئة و»العقد البرنامج» والاستثمارات والمنجزات العمومية المنبثقة عنه، وتعمد عند الاقتضاء إلى مراجعته جزئيا أو كليا.
وينص المشروع على وضع تصميم الحفاظ على المنطقة وإبراز قيمتها للمناطق ذات قيمة ثراتية أو ايكولوجية و المحددة في مخطط توجيه التجمع العمراني وذلك عبر تحديد الضوابط المتعلقة بتشييد المباني وبمنع البناء وتحديد الأبنية الآيلة للسقوط وتدابير التدخل الواجب اتخاذها وشروط حماية وتنمية المواقع الأثرية...
وبخصوص التهيئة الحضرية يهتم مشروع المدونة بالجوانب المتعلقة بالعمليات التي لا تزال تلعب دورا مهما في تصميم التجمعات، و التي تخص أساسا التجزئات العقارية والمجموعات العقارية والتقسيم العقاري والمدن الجديدة و مناطق المشاريع العملياتية.
وتتمحور أهم التغييرات التي أتى بما مشروع المدونة بالنسبة للتجزئات العقارية ، أساسا توسيع نطاق تعريف التجزئة ليشمل التفويت بجميع أشكاله أو بواسطة الإيجار أو القسمة الرضائية، و إمكانية تأجيل تقديم بعض الوثائق إلى غاية إعطاء الموافقة المبدئية و ذلك بهدف التخفيف جزئيا من عبء المصاريف الذي يقدمها المستفيد من عملية التجزئة ، و ترسيخ ثقافة الإدارة المواطنة عبر وضع مقاربة أكثر ليونة وتبسيط المسطرة الإدارية، و ذلك عبر إعطاء الموافقة بتحفظ إذا لم يثير المشروع أي ملاحظات جوهرية.و إمكانية إعطاء تراخيص جزئية بالنسبة للمشاريع المستعجلة والهادفة إلى إعادة إسكان المتضررين من الكوارث الطبيعية أوالقاطنين بأحياء الصفيح. كما يسمح هذا المشروع بعقد عمليات التفويت أو الكراء قبل التسليم النهائي للأشغال.
ويحدد مشروع المدونة الإطار القانوني الخاص المشاريع المتعلقة بالمدن الجديدة ، في إطار مفهوم التنمية المستدامة و جعلها تلعب د ور المحرك للتنمية الجهوية و الوطنية و ذلك في إطار توزيع السكان عبر مجموع التراب الوطني و تركيز السكان الخضريين بمحاور التنمية ذات الأفضلية.
و يتم اتخاذ قرار إحداث مدينة جديدة بواسطة مرسوم بعد استطلاع رأي «اللجنة الوزارية للمدن الجديدة»، كما يتم تعيين حدود المدينة الجديدة بناء على دراسات مخطط توجيه التجمع العمراني إذا كان موجودا، أو استنادا على الدراسات الخاصة التي يتم إجراؤها لهذا الغرض.
و يعتبر النص القاضي بالمصادقة على تصميم المدينة الجديدة بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب القيام بالعمليات اللازمة لانجاز التجهيزات العامة و التجهيزات الكبرى التي يقررها.
وسيتم إحداث هيئة تسمى «الهيئة المكلفة بالمدينة الجديدة» يكون رأسمالها بأجمعه أو أغلبه في ملكية الدولة أو الجماعات المحلية، والتي تتولى البحث عن التمويل اللازم وتعبئته لانجاز برنامج المدينة الجديدة والقيام بالأشغال اللازمة والسهر على احترام القوانين والأنظمة الجاري بها العمل في ميدان التعمير ومراقبة الأبنية ...
وتتضمن المقتضيات الجديدة مجموعة من التحفيزات لفائدة المستثمرين منها أن المؤسسات التي توفر مناصب للشغل و التي تستقر داخل مدار المدينة الجديدة ، تستفيد من تخفيض بنسبة 50 % من الضريبة على الشركات خلال العشر سنوات الأولى الموالية لإحداث هذه المدينة.
وتشير الورقة التقديمية للمشروع إلى أن مخطط توجيه التجمع العمراني يحدد حدود مناطق المشاريع العملياتية، و التي تتعلق بمشاريع إعادة الهيكلة و محاربة السكن غير اللائق و التدخل في السكن الآيل للسقوط و المناطق الجديدة المفتوحة للتعمير، وكذا كل المشاريع الهيكلية كالمناطق الصناعية والسياحية وباقي الأنشطة الاقتصادية الأخرى.
و يمكن انجاز هذه المشاريع عبر مهيئ عمومي أو خاص في إطار منطقة للتهيئة التشاورية. وتقوم وكالة التعمير بمتابعة تنفيذ المشاريع العملياتية بتشاور مع الفرقاء المعنيين وتسهر على مطابقة هذه المشاريع للأهداف المحددة.
ويتحدث نص المشروع عن وجود مجموعة من التدابير التحفيزية التالية كإحداث مناطق حضرية حرة في بعض القطاعات تستفيد بداخلها المؤسسات، بشروط ،من تخفيضات في الضرائب والرسوم وتحمل الدولة لجزء من الأشغال المنجزة وتقديم مساعدات مالية من الصندوق الوطني لتمويل التهيئة والمدن المشار إليه بعده.
ويقترح المشروع مناطق تدعى مناطق التهيئة التشاورية تقرر الدولة أو جماعة محلية القيام بداخلها، سواء بنفسها أو بتكليف غيرها، حيث تقوم
عمليات التهيئة التشاورية وفقا لمقتضيات مخطط توجيه التجمع العمراني، في إطار تشاوري بين السلطات العمومية و الملاك العقاريين. و تنجز، عند الاقتضاء، من قبل مهيئ من القطاع العام أو الخاص بمعية الملاك العقاريين.
و يُعفى تجمع الملاك العقاريين من أداء حقوق التسجيل و التنمر و مصاريف تكوين التجمع والمصاريف المتعلقة بتحفيظ الملكيات العقارية الواقعة داخل المنطقة و المصاريف المتعلقة بضم رسوم الملكيات العقارية و إعادة توزيعها.
و ينص المشروع على تشجيع نظام تعمير تشاركي، عبر الضم الحضري بصفته عملية تهيئة عقارية، إجبارية أو اتفاقية، حيث يمكن القيام بعمليات الضم الحضري الإجباري من قبل الدولة و الجماعات المحلية و الهيئات العمومية المختصة في التهيئة بمبادرة منها أو بعد دراسة الطلبات الموجهة إليها من كل مالك عقاري معني بالأمر.في حين يتم الضم الحضري الإتفاقي، عبر اتفاق بين ملاك الأراضي المعنية، والذين ينتظمون في جمعية نقابية للملاك العقاريين بمبادرة منهم.
و يخول للدولة و الجماعات المحلية بموجب هذه المدونة، في إطار الاستجابة لمتطلبات التنمية الاقتصادية و الاجتماعية، حق تملك العقارات، وفقا للقانون العام أو عن طريق نزع الملكية منأجل المنفعة العامة أو بواسطة حق الأولوية، بقصد إحداث احتياطات عقارية، و ذلك عندما تكون هذه الاحتياطات مقررة في مخطط توجيه التجمع العمراني أو في تصميم للتهيئة.
وينص المشروع على إحداث مؤسسات عامة تسمى الوكالات العقارية الجهوية، تتمتع بالشخصية المعنوية و الاستقلال المالي و تخضع لوصاية الدولة. و تهدف هذه الوكالات إلى - إعادة تكوين الرصيد العقاري العمومي باقتناء الأراضي في الوسطين الحضري و القروي لاستباق ومرافقة حركة التعمير، و تيسير التهيئة المستقبلية للأراضي و تفادي أي خصاص.و الحفاظ على المساحات الزراعية و الطبيعية ، و المساهمة في ضبط السوق العقارية عن طريق بيع الأراضي المخصصة لإحداث تجزئات عقارية أو البناء للاستجابة لحاجيات المنعشين و المجزئين العقاريين العموميين والخواص .
وتشير مقتضيات المدونة إلى أن مدارات المناطق المشمولة بمخطط توجيه التجمع العمراني أو تصميم للتهيئة أو تصميم للحفاظ على المنطقة وإبراز قيمتها، تفرض داخلها مساهمة يطلق عليها تسمية «المساهمة في تمويل التهيئة و التمدن». و تحتسب المساهمة في تمويل التهيئة و التمدن على أساس مساهمة تقدر بنسبة:
- %20 من القيمة التجارية للمساحة الإجمالية للعقار.
%30 من القيمة التجارية لمساحة الأرضيات المضافة نتيجة تغيير للتنطيق.
و تودع حصيلة المساهمة في تمويل التهيئة و التمدن في حساب خاص يسمى «الصندوق الوطني لتمويل التهيئة و التمدن»، الذي يكون الآمر بالصرف فيه السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير.