مشروع تهيئ ضفتي أبي رقراق بالصيغة التي جاء بها يثير نقاط التباس كثيرة، ويستدعي نقاشا مستفيضا من قبل الرأي العام، فلأول مرة يطرح مشروع بهذا الحجم- إذا استثنينا مشروع الميناء المتوسطي، لتهيئ منطقة يحدد خريطتها قانون ( أي قانون 04,16 )، ويكون من لوازم هذا المشروع أو هذا القانون أن تنزع ملكية سبعة آلاف مالك عقار في منطقة تبلغ ستة آلاف هكتار. لعل السؤال الأكثر أهمية في الموضوع قبل إبداء بعض الملاحظات الجوهرية على هذا المشروع هو أن يفتح النقاش حول المقصود بالمنفعة العامة في هذا المشروع. فإذا كان المقصود بها أن تنزع الملكية بشكل يجعل المنفعة تعود على جميع الساكنة أوعلى الدولة بشكل عام، ففي هذه الحالة ، تبدو حجة المنفعة العامة مبررة ومنطقية، أما إن كان المقصود بها أن يفتح الباب للخواص، وللمضاربين العقاريين بشكل خاص، للاستفادة من فائض أرباح هذا المشروع، فهنا تطرح أكثر من علامة استفهام ليس فقط على المشروع، ولكن على هذا الإطار القانوني الذي يمكن استثماره ضدا على مفهوم المنفعة العامة لإشباع أطماع المضاربين العقاريين. لاشيء في القانون المنظم لهذا المشروع يسمح باستنتاج هذا الفهم المغلوط للمنفعة العامة، بل بالعكس من ذلك؛ فهذا القانون يفتح المجال للملاكين ممن تدخل أراضيهم ضمن نطاق نزع الملكية أن يصيروا مسهمين في رأس مال الشركة التي ستحدثها الوكالة لإنعاش وتسويق المناطق السكنية والتجارية والمنشآت الترفيهية بقيمة أراضيهم بحسب سعر سنة ,2005 لكن هذا لا يمنع من أن يقع التحايل القانوني على مفهوم المنفعة العامة، ويدخل المضاربون العقاريون على الخط، ويقرصنون كل الأراضي المتواجدة في النطاق الجغرافي للمنطقة موضوع التصميم، ويصبح إذ ذاك المشروع، ومن ورائه القانون أداة طيعة بيد هؤلاء، يستثمرونه من أجل إشباع أطماعهم في المزيد من الهيمنة على الأراضي والمشاريع العقارية في الوسط الحضري. هذه هي أهم معضلة يطرحها هذا المشروع، لكنها لا تغطي على ملاحظات أخرى لا تقل أهمية نجملها كالآتي: - الملاحظة الأولى: من أكبر المشاكل التي تركها القانون المنظم لهذا المشروع أنه وضع الأسس القانونية لهذا المشروع، وأرفق بالقانون خريطة تحدد جغرافية المنطقة من غير تحديد إحداثياتها، وقد استثمرت الوكالة هذا الفراغ الموجود في القانون من هذه الجهة، وقامت بتحديد هذه الإحداثيات، وهو الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى حصول نزاعات كثيرة حول حدود المنقطة ، وهل تملك الوكالة الصفة القانونية لتحديد هذه الإحداثيات؟ - الملاحظة الثانية: تتعلق بتاريخ صدور تصميم التهيئة، ذلك أنه بمجرد صدور القانون في الجريدة الرسمية في نونبر ,2005 حكم على جميع العمليات العقارية في المنطقة موضوع المشروع بالتوقف إلى حين صدور مرسوم تصميم التهيئة. المشكلة أن تصميم التهيئة تأخر ثلاث سنوات، وفي الوقت الذي كان ينتظر فيه ملاكو العقار بالمنطقة أن يزول مفعول قرار المنع بصدور مرسوم هذا التصميم، إذا بهم يفاجؤون بأن المنع سيزداد إلى مدة أقصاها عشر سنوات، وهو الأمر الذي سينتج عنه ضرر كبير، إذ سيصير كل الملاكين ممنوعين من التصرف في أملاكهم العقارية بيعا وشراء وكراء وبناء وإصلاحا، بل وحتى الأحكام القضائية المتعلقة بهذه الأملاك العقارية ستصير لا قيمة لها، وهو ما يعتبر بحق إضرارا حقيقيا بمصلحة الملاكين. - الملاحظة الثالثة: أعطى مرسوم تصميم التهيئة الحق للشركة التي ستحدثها الوكالة لإنعاش وتسويق المناطق السكنية والتجارية والمنشآت الترفيهية أن تختار أي أراضي المنطقة تقيم عليها مشاريعها المستقبلية، في الزمن الذي تختاره ضمن سقف زمني لا يتعدى عشر سنوات، وذلك بحسب تقييمهما لتطور المشروع، وفي الوقت الذي تختار فيه أن تقيم مشروعا ما، حينها تنزع الملكية التي سيقام عليها المشروع ، وينال صاحبها التعويض، بسعر .2005 لاشك أن هذا الاختيار يعرض الملاكين إلى ضرر كبير، حيث يعطى المتسع الكبير للشركة أن تختار بحسب تطور المشروع، وذلك على حساب الملاكين، وستبقى في المقابل عقارات الملاكين رهينة اختيارات الشركة لمدة عشر سنوات، وسيكونون ملزمين بقبول التعويض بحسب سعر ,2005 حتى ولو تم نزع ملكيتهم سنة .2017 - الملاحظة الرابعة: مع أن القانون أقر في إحدى نصوصه أن من حق المالكين أن يصبحوا مسهمين في الشركة بالتعويض الذي سيتسلمونه عن نزع ملكيتهم، إلا أنه لا يمكن التنبؤ بما سيكون عليه حال الأسهم بعد أن يدخل المضاربون العقاريون على الخط، وفي هذه الحالة، سيصير هذا البند الذي يعطي لمفهوم المنفعة العامة بعض مضمونها حبرا على ورق إذا ما صارت الأمور على الهوى الذي تشتهيه أطماع المضاربين العقاريين. - الملاحظة الأخيرة: إنه من حق الدولة أن تلجأ إلى استعمال مفهوم المنفعة العامة لنزع الملكية قصد إعادة تهيئة العمران أوإقامة مشاريع ثقافية أواقتصادية أوترفيهية أوسياحية، لكن من حق الملاكين أن تكون لهم ضمانات كافية تقنعهم بأن أراضيهم لن تنزع منهم لتمنح هدية ثمينة إلى المضاربين العقاريين. ولعل من أكبر الضمانات لتحقيق ذلك أن تفعل المادة ,51 والتي تجيز للدولة والجماعات المحلية، وكذا ملاكي الأرض أن يسهموا في رأسمال الشركة، إلى جانب الأشخاص الذاتيين والمعنويين، على أن تكون حصة الدولة والجماعات وملاكي الأراضي بالمنطقة أكبر من حصة المضاربين العقاريين حتى يتم بالفعل الحرص على تحقيق المنفعة العامة.
