Selon la DEPF, la stratégie mise en place par l'Etat pour soutenir le secteur immobilier a contribué au renforcement du rôle du système bancaire dans le financement à l'aval du secteur de l'habitat. Le risque qui plane sur le secteur immobilier n'est pas seulement celui de la raréfaction du foncier disponible, ni de la montée en flèche des prix du mètre carré, ni même les autres éléments qui reviennent souvent dans les analyses les plus courantes. Une autre menace a été évoquée par la direction des études et des prévisions financières (DEPF) rattachée au ministère de l'économie et des finances. Un «risque de retournement de conjoncture» tel que l'évoque la DEPF dans son analyse intitulée «la nouvelle stratégie de logement au Maroc». Ainsi, cette analyse scrute un nouvel angle, de renversement de situation cette fois, en citant «notamment une hausse des taux d'intérêt, associée au surendettement ». Ces deux éléments seraient, selon la DEPF, pour entraîner des situations critiques. Un taux qui évolue en tendance haussière n'est, en effet, pas un argument des plus convaincants ni des plus incitatifs pour les ménages. «Lorsqu'on sait que l'on prendra un prêt bancaire à X % pour financer un bien, et qu'une année plus tard, le taux de ce prêt atteindra X+1 ou même +2%, Il est sûr qu'un ménage préférera rester en location plutôt que de s'engouffrer dans un crédit qu'il lui sera de plus en plus difficile de rembourser», explique un expert en la matière. Au-delà de l'aspect dissuasif lié à cette éventuelle hausse de taux, la Direction des études et prévisions financières aborde un second point. Celui de l'effet de ce retournement de situation sur les ménages qui bénéficient d'ores et déjà d'un prêt bancaire à l'immobilier. Sachant que 42% de cette catégorie, recensées en 2006, bénéficiaient d'un crédit à taux variable, le plus concerné ici puisque subissant les fluctuations du marché en fonction de l'évolution des transactions sur les bons du trésor. Ceci étant, les analystes de la DEPF s'attendent dans le cadre de ce scénario à «une baisse du volume des remboursements et par conséquent un risque de crédit à prendre en charge par l'Etat, du moins en ce qui concerne les crédits garantis». L'étude en question met également en relief le dynamisme du système bancaire qui a permis l'effervescence de ce marché juteux qu'est l'immobilier. Ce tonus a d'ailleurs été porté par la stratégie de l'Etat qui, en plus de développer l'offre et d'encourager le segment de la promotion immobilière, s'est penchée sur le soutien de la demande. En ce sens qu'il a été question, le rappelle-t-on dans l'étude de la DEPF, de la baisse des taux d'intérets débiteurs. Pour illustrer, la même source souligne qu'entre «janvier 2001 et septembre 2007, le taux moyen pondéré de l'ensemble des crédits bancaires a diminué de près de 280 points de base, passant de 9,1% à 6,4%». Du coup, l'engouement s'accentuant, les banques de la place se sont lancées dans la course de la concurrence «pour capter le marché hypothécaire», commente-t-on. Tout autant d'ingrédients à cette euphorie de l'immobilier : tendance à la baisse des taux, l'apport personnel sur le financement n'étant plus indispensable en plus de l'allongement de la durée d'emprunt, ont fait que les ménages sont devenus plus tentés par l'endettement indépendamment du crescendo dans lequel se sont inscrits les prix de l'immobilier. Sur un autre registre, la même source a de même mis en avant une démarche phare de la stratégie de l'Etat pour encourager ce secteur. Il s'agit de la mise en place des fonds de garantie au lieu de leurs prédécesseurs systèmes de ristournes d'intérêts, qui ne concernait que la population à revenu régulier et excluait ainsi une grande partie de la population non éligible au crédit bancaire à cause de l'irrégularité de ses revenus. C'est ainsi, donc, que le Fogarim et le Fogaloge, sans oublier le Fogalef, ont permis , du moins ont facilité, l'accès au crédit bancaire à des catégories de ménages jusque-là évincées par l'ancien système.
