Même si leur nombre est difficilement quantifiable, il est indéniable aujourd'hui que les étrangers participent largement à l'essor mais aussi à la flambée des prix de l'immobilier, en particulier sur des destinations phares comme Marrakech… En cause: de nombreuses faveurs sur le plan fiscal, successoral, mais aussi au niveau des changes. C'est bien connu, et d'ailleurs cela se voit lorsque vous déambulez dans les rues de la ville ocre, vu le nombre croissant de seniors étrangers: le Maroc déroule le tapis rouge aux retraités occidentaux et en particulier français. Le principal avantage étant bien entendu l'abattement de 80% de l'impôt sur le revenu dès lors que la pension de retraite est versée sur un compte marocain. Sans compter que les retraités bénéficient de l'exonération totale des revenus locatifs durant les trois premières années. A partir de là, investir dans l'immobilier au Maroc pour ces populations s'avère donc très lucratif. Cependant ce que l'on sait moins, c'est que l'exonération sur les revenus locatifs pendant trois ans, l'abattement de 40 % les années suivantes pour les investisseurs et l'exonération totale de l'impôt sur les plus-values de cession de la résidence principale au-delà de huit ans sont applicables à tous les étrangers. Globalement, les conditions d'acquisition de biens immobiliers au Maroc par des étrangers est entourée et stimulée par tout un package de privilèges, même si certains sont essentiellement destinés à notre premier partenaire économique, la France. A commencer par la réglementation des changes. Ce que disent les circulaires Il est intéressant de savoir que pour les investissements étrangers, la circulaire N° 1573 du 24 janvier 1992 relative aux avoirs liquides appartenant à des étrangers non résidents prévoit que ces avoirs doivent être logés sur un compte convertible à terme. Même s'ils ne peuvent être rapatriés sur 4 ans qu'à hauteur de 25% par an. «Cette circulaire prévoit que les fonds logés sur ces comptes sont librement utilisables au Maroc et en totalité. Mieux encore, si un investisseur étranger souhaite effectuer un investissement au Maroc, il a la possibilité, pour obtenir la garantie de re-transfert, d'effectuer 50% de l'investissement à l'aide de devises et 50% en achetant un compte convertible à terme», insiste le notaire. Quel est l'intérêt ? «Son investissement lui coûtera moins cher, l'achat d'un compte convertible à terme permet d'avoir une décote de 5%, voire 15% selon la demande et l'offre», poursuit Amin Fayçal Benjelloun. En cas de cession, il est fait application de la circulaire N° 1589 sur la libre convertibilité. Si le cédant bénéficie de la garantie de transfert, il pourra transférer son produit après justification de la cession et d'un quitus fiscal. Cependant, quelques cas particuliers existent. Pour les ressortissants de nationalité française, une convention franco-marocaine permet à tout investisseur de nationalité française d'effectuer la rapatriement des produits d'investissement ne bénéficiant pas de la garantie de re-transfert dans la limite de 2.000.000 DH. Les résidents étrangers ou leur héritiers peuvent rapatrier le produit de l'investissement ou de cession dans la limite de 300.000 DH par année séjour au Maroc. Cela dit, il faut savoir que les ressortissants marocains résidant à l'étranger bénéficient des mêmes avantages en matière de convertibilité et de garantie de re-transfert. Mais attention, l'Etat marocain garantit la sortie du capital investi y compris la plus-value, à condition de pouvoir prouver le prix payé au départ. Autrement dit, la chasse au noir n'épargne pas les étrangers. Les droits de succession ne sont pas en reste. Bien entendu, les plus avantagés sont ceux qui disposent d'une domiciliation fiscale au Maroc, car dans le droit fiscal marocain, la notion de droits de succession n'existe pas, puisque comme nous le savons, cela serait non conforme aux préceptes de la religion, qui n'autorise pas l'impôt sur la mort. Cependant, il est à noter que dans le cas français, une nouveauté a été introduite dans le droit fiscal en 1999. Pour que les biens d'un contribuable français soient soumis aux droits de succession, il faut que l'héritier ait son domicile fiscal en France pendant au moins six ans au cours des dix dernières années précédent l'héritage. En revanche, il est souvent établi un inventaire successoral passible des droits d'enregistrement au taux réduit de 1 %. Cet inventaire doit être établi impérativement dans l'année qui suit le décès, comme le prévoit le code pour l'impôt sur le revenu profits fonciers. En cas de vente d'un bien reçu par héritage plusieurs années après le décès, la valeur qui sera retenue pour le calcul de l'impôt est celle indiquée à l'inventaire, à défaut, il y aura lieu d'indiquer la valeur au jour du décès, qui peut être imposable et soumise à rectification de l'administration fiscale. Mais au-delà de tous ces avantages, ce qui marque les esprits reste la rentabilité offerte aux étrangers. Un simple exemple suffira pour convaincre les plus réticents. «Un appartement de 100.000 euros meublé dans une résidence de standing avec de nombreux services hôteliers et des équipements hors pair (piscine, club house, hammam, sauna, tennis, golf...) peut générer 7.000 euros de revenus locatifs sans impôt pendant trois ans, soit 7 % nets par an», explique un professionnel de l'immobilier. ◆
