La baisse des taux d'intérêt compense l'augmentation des prix de l'immobilier à partir d'un certain seuil, lorsque cette dernière est de plus de 48%. Cafpi, le courtier en prêts immobiliers, explique comment on en est arrivé là. Les prix de l'immobilier flambent depuis des années. Mais parallèlement, les taux d'intérêt suivent une tendance baissière. Une question: cette baisse des taux compense-t-elle la hausse des prix ? Pour répondre à cette question, le courtier en prêts immobiliers, Cafpi, prend comme référence deux dates : 1999 et 2009. Dans l'hypothèse où le crédit est amorti sur 20 ans et le bien financé entièrement par une banque, il s'avère qu'en payant la même mensualité, la baisse des taux d'intérêt compense une hausse de 48% des prix sur l'ensemble de la décennie (cf tableau 1 montrant la capacité d'emprunt). «Ce qui signifie qu'aux endroits où l'augmentation des prix immobiliers n'a pas été supérieure à 48%, la mensualité de remboursement de crédit liée ne sera pas plus importante qu'en 1999, pour un bien équivalent », soutient Youssef Chraïbi, directeur pôle analyse de Cafpi Maroc. En d'autres termes, cela veut dire qu'avec la même mensualité, un acquéreur achète aujourd'hui un bien 48% plus cher qu'en 1999. S'il achète un bien qui coûte moins de 48% de plus qu'en 1999, il remboursera moins. Et inversement. S'il achète un bien qui coûte aujourd'hui plus de 48% de plus qu'en 1999, il remboursera plus. Les 48%, c'est donc un point d'inflexion. Le jeu de compensation A partir de plus de 48% d'augmentation du prix de l'immobilier, la baisse des taux compense la hausse des prix. Mais pas complètement. Quand est-ce le cas ? « Il est difficile de retourner le problème. Ce que l'on peut dire, lorsque les taux d'intérêt passent de 11% à 6% en dix ans, c'est que la baisse des taux a compensé 48% de la hausse de l'immobilier potentielle. Dans un quartier comme Gauthier à Casablanca, où les prix de l'immobilier ont augmenté de presque 80% durant cette période, on se rend compte que la baisse des taux ramène cette croissance à 2% par an, soit moins que l'inflation. C'est un niveau très raisonnable du point de vue de l'acheteur », explique Youssef Chraïbi. Les prix dans ce quartier sont en fait passés entre 1999 et 2009 de 9.000 à 16.000 DH le m2. Pour acheter un bien comparable, il faut aujourd'hui payer près de 21% de plus de mensualité qu'en 1999. Pour garder la même mensualité qu'en 1999, il faut aujourd'hui se tourner vers des logements de plus petite superficie. C'est le deal à faire pour accéder à la propriété. Avec la baisse des taux d'intérêt inscrite depuis le début des années 2000, leur capacité d'endettement a en effet augmenté avec le temps. Selon Driss Effina, expert en matière d'habitat, la baisse d'un point de taux d'intérêt permet d'augmenter la capacité des ménages de l'ordre de 8%. C'est un fait. Mais la forte demande qui devrait en découler est neutralisée par l'augmentation des prix des biens. C'est ce qui lui fait dire qu'il est important que les autorités monétaires procèdent à des révisions à la baisse des taux directeurs. «Cette baisse pourrait représenter un stimulant additionnel », confie-t-il. Si cette mesure se réalise, et que parallèlement, les prix de l'immobilier stagnent ou diminuent quelque peu, la demande pourrait reprendre de plus belle. Seul hic : les investissements dans le secteur pourraient partiellement régresser.
