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Entretien avec Noureddine Otmocha
«C'est la culture du syndic qui fait défaut»
Publié dans Finances news le 06 - 09 - 2007

* Il faut du temps pour que la culture du syndic s'instaure.
* Le secteur des sociétés de syndic a besoin d'une réorganisation.
* Le point avec Noureddine Otmocha, responsable juridique de la société Mixt Syndic.
Finances News Hebdo : Quatre ans après l'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété, comment jugez-vous l'évolution du syndic?
Noureddine Otmocha : Il faut avant tout parler du cadre juridique du syndic. C'est la personne censée gérer les biens immobiliers en copropriété, notamment les volets entretien, comptable et juridique. Cette personne, selon la loi 18.00, peut être personne physique ou morale. Généralement, la personne physique est choisie parmi les copropriétaires lors de l'assemblée générale et sa mission est bien définie par la loi. Comme il peut y avoir une personne morale qui s'occupe du syndic. Il s'agit d'une entreprise spécialisée, d'une agence immobilière ou d'une association. La loi sur la copropriété a apporté beaucoup de nouveautés par rapport au Dahir de 46 qui était généraliste. Le nouveau texte est très détaillé et clair sur plusieurs points. Le législateur a fait un effort pour adapter les textes à la réalité et à l'évolution de l'immobilier et de la société au Maroc. Cette loi a été dictée par plusieurs contraintes, notamment le fort développement du secteur du logement.
F. N. H. : Mais qu'en est-il sur le plan pratique ?
N. O. : Le citoyen avait une autre culture avant l'apparition en force de la copropriété. Il y avait d'autres types d'habitat et d'autres habitudes. C'est un changement de mode de vie, de relations entre les voisins et de communication. La culture du syndic est encore nouvelle pour la société marocaine. Il faut encore la promouvoir. C'est plutôt cette culture qui fait défaut. La plupart des problèmes qui existent concernant le syndic ont trait surtout à la malhonnêteté de certains copropriétaires plutôt qu'aux caprices de la loi.
La copropriété, ce sont des droits mais aussi des obligations. C'est l'intérêt général qui prime mais en sauvegardant les intérêts de tout un chacun dans le cadre de la loi. Il y a des acquéreurs qui refusent en bloc de s'inscrire dans la logique du syndic, rendant toute démarche participative difficile et ceci se répercute sur l'ensemble de l'immeuble. Il y en a d'autres qui font du chantage et subordonnent le payement des cotisations à certaines conditions. Les problèmes se posent également avec certains de nos MRE qui payent les factures d'eau et d'électricité, les impôts mais qui marchandent lorsqu'il s'agit du syndic sous prétexte qu'ils ne sont pas résidents et que ces charges sont facultatives.
F. N. H. : Est-ce que les problèmes existent pour toutes les typologies d'habitat ?
N. O. : Du social en passant par l'économique et moyen standing jusqu'au haut standing, les problèmes du syndic sont généraux mais avec quelques nuances. Ils sont plus visibles dans le social et l'économique, car le nombre des logements dans les immeubles est très élevé et le niveau socioéconomique des habitants est modeste. Mais comme je l'ai mentionné précédemment, c'est avant tout une question de culture. Il y a des complexes de logements sociaux où les problèmes sont quasi inexistants. Mais on peut trouver des immeubles de très haut standing avec des problèmes de syndic.
Il y a aussi les problèmes avec les promoteurs qui refusent de cotiser pour des appartements non vendus et ces appartements peuvent rester des années inhabités, ce qui crée une perte pour le syndic.
F. N. H. : Est-ce que la nouvelle loi a résolu le problème ?
N. O. : En partie oui, pour les copropriétaires engagés et honnêtes. Mais pour les récalcitrants, c'est un vrai casse-tête surtout si le problème se traduit en litige et nécessite une action en justice. Ça demande beaucoup de temps et de moyens. Mais dans l'ensemble, la loi 18.00 est en adéquation avec les besoins des citoyens.
F. N. H. : Est-il opportun que le syndic soit confié à une société spécialisée ?
N. O. : Oui, bien sûr. Ce n'est pas parce que nous sommes une société spécialisée, mais les copropriétaires ont beaucoup de choses à gagner s'ils optent pour ce choix. D'abord, il y a la disponibilité durant toute la semaine et toute l'année. Ensuite, il y a le professionnalisme apporté car une société spécialisée a des experts au niveau comptable, juridique, des achats et une grande expérience en matière de problèmes techniques et la façon la plus adéquate pour les résoudre.
F. N. H. : Mais il y a des charges supplémentaires qui s'ajoutent ?
N. O. : C'est vrai qu'il y a des honoraires en plus qui s'ajoutent, mais les gains pour les habitants de l'immeuble sont énormes. Le rapport coût/prestations est très compétitif. Il y a une optimisation de la gestion au niveau des dépenses et du temps. Le syndic géré par une société est neutre. Même s'il y a un litige, il est ferme. Alors que pour un syndic parmi les habitants, il lui est difficile de poursuivre son voisin en justice.
F. N. H. : Comment jugez-vous l'évolution des sociétés de syndic ?
N. O. : Le secteur a besoin d'une réorganisation. Il y a des sociétés qui sont professionnelles et qui ont fait leur preuve en matière de gestion de syndic. Alors qu'il y en a d'autres qui le font par opportunisme sans avoir les conditions basiques pour une telle tâche. Elles n'ont aucun lien avec le métier. D'ailleurs, plusieurs sociétés de syndic ont fait faillite. Nous souhaitons que les autorités exigent des conditions préalables pour donner les autorisations et qu'un contrôle rigoureux soit effectué. Car les mauvaises sociétés portent atteinte à l'image de marque des sociétés professionnelles.


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