En l'absence d'une réglementation bien précise, les offres ne correspondent pas exactement au segment ciblé. Face à la rareté du foncier et à la cherté des logements, les Marocains seront amenés à accepter des logements avec des superficies de plus en plus réduites. Contrairement au segment social et au haut standing, la classe moyenne reste moins bien lotie, tandis que le gouvernement est toujours à la recherche de la formule adéquate.
Le logement figure parmi les secteurs les plus prioritaires au Maroc. Il a évolué au fil du temps, aidé en cela par les transformations profondes de la société marocaine, tant sur le plan démographique que sur le plan socioéconomique. Le souci de l'Etat était toujours orienté vers la résorption du déficit en matière d'habitat, avec une grande importance pour le segment du social. Le succès ne s'est pas fait attendre. Le nombre de propriétaires au Maroc est passé de près de 57%, en 2004, à plus de 70% en 2014. La maison traditionnelle marocaine est le type de logement le plus répandu. La pression sur le foncier et la cherté de l'habitat, surtout dans les métropoles, ont eu pour conséquence de tendre de plus en plus vers l'offre au niveau des appartements. Ce type de logement offre, en effet, des commodités répondant à l'évolution moderne de la société. Les tendances du marché de l'immobilier ont créé une offre qui est inadaptée à la demande. D'un côté, il y a le segment haut standing et résidence secondaire, fortement investi par les promoteurs en raison de sa marge bénéficiaire, et où le nombre de projets réalisés dépasse de loin les besoins de la population ciblée. Les acquéreurs sont composés essentiellement d'étrangers et de personnes aux gros revenus qui, d'après les statistiques du Haut commissariat au Plan, ne dépassent pas les 10% de la population totale du Maroc. De l'autre côté, il y a le logement social qui bénéficie des incitations fiscales et du soutien de l'Etat sous forme d'offre foncière. C'est surtout la classe moyenne qui est la moins bien lotie. Les différents programmes lancés n'ont pas répondu aux attentes et n'ont pas donné les effets escomptés. En l'absence d'une réglementation bien précise, les offres ne correspondent pas exactement au segment précité. Le gouvernement s'est penché sur la question de la typologie d'habitat pour bien la définir. Mais il est encore à l'étude. Le projet permet d'identifier les besoins des Marocains, selon leur capacité de financement, et de décliner les nouvelles tendances du marché. Il s'agit aussi de détecter les contraintes du marché et de mettre en place les moyens et les atouts dont dispose l'Etat pour relancer les différents segments. Les publicités mensongères sont aussi un phénomène qui induit en erreur le consommateur. Le marché regorge de plusieurs offres produits qui ne correspondent pas à la réalité, à l'instar des biens de moyen standing, qui sont présentés comme étant du haut standing. Excepté le logement social, qui est bien défini, les autres types d'habitat restent aléatoires et obéissent surtout à la loi de l'offre et de la demande. Ils varient d'un quartier à l'autre. En l'absence d'une typologie d'habitat bien précise, l'anarchie devrait persister. «Ce qui est clair, comme l'a expliqué Mohamed Alaoui, expert en immobilier, c'est qu'il est primordial de revoir les modèles existant actuellement. Face à la rareté du foncier, les Marocains seront amenés à accepter des appartements avec des superficies de plus en plus réduites». Et d'ajouter que «cela existe partout dans les grandes métropoles à travers le monde. Pour les jeunes couples ou les ménages à nombre réduit, on trouve dans les villes européennes des appartements à 30 m2 ou 40 m2. A travers ces offres, on peut avoir des logements à des prix abordables». Pour la classe moyenne, la formule adéquate n'est pas encore disponible dans les faits, puisque si l'on en croit l'identification du HCP, cette population a un revenu ne dépassant pas les 7.000 DH et ne peut donc être éligible que pour le logement social, puisque les promoteurs du moyen standing proposent des prix du haut standing. L'Etat a certes établi une fourchette des prix comprise entre 600.000 et 800.000 DH, mais à ce prix-là, seules les personnes de la classe moyenne supérieure sont éligibles. Pourtant, la classe moyenne est une niche attractive si l'ont tient compte qu'elle dépasse 50% de la population totale marocaine. En outre, elle est fortement concentrée dans les grandes métropoles du pays. Pratique Catégorisation La segmentation de l'habitat permet de structurer le marché par produit, et aussi par clientèle. Elle donne de la visibilité pour les opérateurs, les impôts et aussi le gouvernement pour appliquer sa politique en matière de logement. Les clients sont regroupés en fonction de leur lieu et de leur type d'habitation, selon le principe du «Dis-moi où tu habites, je te dirai ce que tu achètes, ce que tu gagnes et comment tu vis». II faut définir les segments pour agir sur eux en vue de bien étudier la cible et lui offrir le produit adéquat et lancer une politique commerciale bien cernée. A cet égard, certains grands promoteurs ont créé des marques pour une clientèle bien ciblée. Il y a les critères socioéconomiques qui se basent sur les revenus de l'acquéreur et son statut social, ainsi que les critères sociodémographiques (sexe, âge, état matrimonial, type de famille, niveau d'instruction). Plusieurs facteurs sont retenus pour définir la typologie de l'habitat, comme le lieu qui peut être urbain ou rural ; la zone résidentielle ou périphérique. Sa proximité avec les zones d'activités, des moyens de transport et de communication est également un paramètre important. Dans le détail de l'offre, il y a des paramètres indispensables pour évaluer le niveau de la résidence, comme la superficie, la qualité des matériaux de construction utilisés, le type d'architecture, les dotations de la résidence ou du quartier, l'existence de certaines commodités comme les espaces verts, la piscine ou autres lieux de loisirs et de divertissement. La sécurité est un élément essentiel à prendre en considération. Au Maroc, la superficie du social est limitée à 50 m2 minimum, ce qui n'est pas le cas dans les autres pays, notamment européens.
