A part Casablanca et Rabat où ce marché reste potentiellement animé, les autres villes connaissent une régression soutenue marquée par la baisse des projets mis en chantier et des autorisations de construire. La frilosité des banques et le durcissement des conditions d'octroi des crédits ont réduit la clientèle concernée. Face au recul du segment, plusieurs grands promoteurs ont lancé des projets à l'international où les marges sont plus intéressantes. Le logement social connaît un net ralentissement, en particulier dans les villes autres que Casablanca et Rabat, cette tendance se confirmant au cours de l'année 2013. En effet, le nombre de projets mis en chantier a reculé au cours de l'année écoulée. Selon les derniers chiffres du ministère de l'Habitat, le nombre de projets mis en chantier à fin novembre 2013 n'a pas dépassé les 59 et concernent 32.259 logements, soit un recul de 64% par rapport à la même période de l'année dernière. Autre chiffre qui confirme ce constat : le nombre de conventions signées n'a pas dépassé les 124, alors qu'en 2012 il a atteint les 145. Plusieurs facteurs expliquent cette régression : il y a d'abord la crise économique se manifestant par la problématique de la liquidité qui a réduit sensiblement le nombre de personnes potentiellement aptes à répondre aux critères d'acquisition. Vu la forte demande enregistrée il y a quelques années, les conditions pour accéder à ce segment sont devenues encore plus restrictives. Auparavant, l'avance pour la réservation pouvait se faire avec 10.000 DH seulement. Actuellement, il est exigé au moins 50.000 DH, ce qui n'est pas à la portée des petites bourses. L'exigence d'un certificat de la Direction des impôts prouvant que le demandeur n'est pas propriétaire a également réduit la clientèle intéressée. A part les villes de Casablanca et Rabat où la demande continue d'exister potentiellement, d'autres villes ont connu une régression notoire du logement social. Avec une offre de plus en plus abondante, les promoteurs ont dû mal à écouler leurs produits. Dans certaines villes comme Meknès ou Béni Mellal, les acquéreurs n'ont pas besoin de réserver car les logements existent déjà et ils n'ont que l'embarras du choix. Plusieurs projets ont connu des promotions. Les appartements commercialisés à 250.000 DH ont une superficie qui dépasse les 50 m2 exigée par la loi et qui peut atteindre parfois 65 m2. Pour les 50 m2, le prix a été ramené à 200.000 DH, voire à 180.000 DH dans certaines régions. Dans les villes nouvelles comme Tamesna ou Tamansort, plusieurs chantiers sont à l'arrêt, les projets déjà achevés trouvant beaucoup de difficultés à être commercialisés. Autre facteur et non des moindres, la frilosité des banques à l'égard de ce segment. Le Fogarim était un produit commercialisé par plusieurs banques. Aujourd'hui, seuls la Banque populaire et le CIH - détenus majoritairement par l'Etat - continuent de le proposer. Et là encore, les critères de sélection deviennent de plus en plus rigoureux. Peut-on dire que le marché du logement social est arrivé à maturité ? «Il y a toujours un déficit en logements qu'il faut combler, surtout dans le social. La population cible reste également importante. Certes, l'habitat social a permis d'augmenter le nombre de propriétaires au Maroc, mais il n'a pas pu assurer une adéquation entre l'offre et la demande. Une bonne partie des acquéreurs de ce type d'habitat est issue de la classe moyenne car elle ne trouve pas le produit qui lui convient, surtout en matière de prix. Les personnes à bas revenus ne peuvent pas non plus assurer l'avance de 50.000 DH. La nouvelle offre introduite dans le cadre de la Loi de Finances 2014 dédiée à la classe moyenne est certes intéressante, mais peut-elle attirer assez de promoteurs pour booster le segment ?», souligne Driss Effina, expert en immobilier. Il explique qu'«il n'y a pas une maturité du segment, mais sa croissance ne se fera pas comme auparavant. C'est pour cela que certains opérateurs immobiliers, comme Addoha et Alliances ont lancé des projets à l'international où les marges sont plus intéressantes». En effet, la formule adoptée par le gouvernement pour le logement social a permis durant une décennie à plusieurs milliers de familles d'accéder à la propriété. Le nombre de ménages propriétaires est passé de 35% à plus de 60% durant la même période. A cause de la cherté du foncier à Casablanca et Rabat, les promoteurs ont investi d'autres villes où le prix du terrain est plus intéressant; un choix qui s'est soldé par un excès de l'offre dans ces régions.
