Quand l'immobilier va, tout va, a-t-on coutume de dire. Or, le secteur de l'immobilier, bien qu'il se maintienne globalement, enregistre un ralentissement des mises en chantier et des transactions immobilières. Un revirement de tendance qui marque plusieurs villes marocaines dont Tanger, Marrakech, Fès et Meknès. «Pour ne parler que du prix du neuf, certes, il n'y a pas de chiffres officiels car il n'existe pas d'Observatoire des prix au Maroc mais de nombreuses villes affichent une baisse alors qu'une stabilité perdure à Casablanca et à Rabat», confirme Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). À Tanger par exemple, la baisse est bien ressentie par les opérateurs immobiliers. «Les prix sont en recul. La baisse, en fonction des segments, oscille entre 20 et 30%. Dans le haut standing, la demande est trop faible. Même le logement social affiche quelques signes d'essoufflement. Certes, ce segment est toujours soutenu par la demande, mais d'une manière moins importante qu'auparavant. Le segment moyen standing, lui, souffre de l'insuffisance de l'offre», estime un promoteur immobilier tangérois. À Marrakech, c'est le coup de frein. Tous les segments de l'immobilier font grise mine (social, moyen et haut standing). Les promoteurs immobiliers sont dans l'impasse. Un calme plat qui s'est installé depuis que la crise a éclaté en Europe. En effet, avant 2008, la ville enregistrait une déferlante d'Européens, Français notamment, qui s'y installaient en nombre, contribuant ainsi à la flambée des prix de l'immobilier et aux lancements massifs de nombreux projets. Ainsi avec le déséquilibre entre l'offre et la demande, les prix ont entamé leur baisse. Une situation qui s'est aggravée avec l'attentat d'Argana perpétué en avril 2011. «À Marrakech, c'est la baisse. La demande est inexistante pour le moment depuis l'attentat de Jamaa El Fna. Le client n'est pas prêt à acheter n'importe quoi et n'importe comment. C'est une grande difficulté», se désole un gérant français d'une agence immobilière spécialisée dans la vente, l'achat et la location des riads. Stabilité des prix Par contre à Casablanca et à Rabat, les prix demeurent globalement stables. À Rabat et dans ses régions (Salé, Témara, Harhoura,...), par exemple, les prix des appartements neufs n'ont pas connu de régression. Au contraire, des hausses sont enregistrées dans certaines zones huppées de la ville. «À proximité des grandes artères à fortes densités et attractivité, les prix des appartements neufs sont restés relativement stables. Des hausses de prix sont même enregistrées pour les produits de luxe comme ceux situés dans le haut Agdal à quelques pas du lycée Descartes ou Souissi. Dans d'autres zones de prestige, des appartements se sont vendus très rapidement, comme cela était le cas pour les projets de haut standing «l'Orangeraie» de Cara Développement ou encore ceux des groupes Alliance et Akwa», précise un agent immobilier à Rabat. Ce type de produits répond, en fait, à une forte demande surtout avec l'émergence d'une classe moyenne rbatie aisée très exigeante. Elle est souvent en quête de cadres de vie exceptionnels sous la griffe de grands architectes. «S'agissant des appartements dont les prix de vente oscillent entre 800.000 DH et 1,5 MDH, ils se vendent très rapidement et donc n'affichent pas de baisse. Par contre, ce sont les appartements anciens ou mal placés qui ont vu leurs prix reculer», ajoute notre agent immobilier. Par ailleurs, au niveau des terrains en zones immeubles ou commerciales, ils se font de plus en plus rares et donc voient leurs prix tirés à la hausse. Pour ce qui est des grands terrains dont la superficie dépasse les 3.000 m2 (zone villa), les prix s'inscrivent à la baisse. Ce retrait s'explique par l'abondance de l'offre, d'autant que des sexagénaires qui n'ont plus la force ni les moyens d'entretenir de grandes maisons ou qui se retrouvent à vivre à deux sur une surface de plus de 700 m2 se rabattent sur des projets de luxe comme l'Orangeraie, Le clos des pins ou Prestigia. «En général, il faut reconnaître qu'il y a un ralentissement dans le nombre de transactions. Même le balnéaire n'est pas épargné. Le manque d'attractivité, les problèmes de délais de livraison sont autant d'éléments qui se trouvent derrière cette accalmie». À Casablanca, qui a fait état d'une accalmie durant le premier trimestre de l'année 2012, une stagnation des prix est globalement confirmée par tous les professionnels de l'immobilier. «Au centre ville, notamment dans des quartiers comme Gauthier et Racine, les prix des appartements neufs oscillent entre 20.000 et 22.000 DH/m2 à l'achat. Le deuxième main, lui, se vend entre 15.000 et 18.000 le m2. Ainsi, les prix sont stables. Seul le loyer des appartements a légèrement reculé dans cette zone», nous précise cet agent immobilier casablancais. Même dans des quartiers comme Val Fleuri, les Princesses ou des hôpitaux, les promoteurs immobiliers ne lâchent pas du lest bien que la dynamique de la demande des biens immobiliers est au ralenti. Idem pour les propriétaires d'appartements. Ceux-ci s'inscrivent dans la tendance du marché et refusent toute idée de baisse des prix. Quant aux prix dans la zone 3 (Roches noires, Aïn Borja,...), ils sont sur un trend haussier. Ils peuvent monter jusqu'à 15.000 DH au lieu de 10.000 DH/m2, il y a près de deux années. La concentration de la demande explique la montée en flèche des prix sur cette zone devenue désormais difficilement accessibles pour les budgets de la classe moyenne. C'est ce qui explique, d'ailleurs, la ruée sur le logement social et intermédiaire. Un segment qui continue sur sa lancée, bien qu'à un rythme moins accéléré. «Le ralentissement est beaucoup plus lié au retard au niveau des plans d'aménagement qui ne sont pas encore prêts et non pas à des problèmes liés à la demande ou à l'offre. Le projet Rahma réservé à 90% au bout de deux mois en est une forte illustration», estime un expert de l'immobilier. Il n'en demeure pas moins que sur le plan interne, l'activité dans le secteur est fortement influencée par les conditions économiques nationales, le prix des matériaux de construction et par le niveau des taux d'intérêts. En effet, une hausse significative des taux d'intérêt débiteurs appliqués aux crédits contractés par les acquéreurs constitue un facteur limitatif quant à la demande en logement des ménages. «La tendance des taux est plutôt haussière, à cause de la pression sur les liquidités bancaires. Pourtant les banques de la place font de la résistance, elles ne peuvent pas s'aventurer à augmenter de manière importante les taux au risque de perdre des points de parts de marché», a tenu à préciser un banquier. Près de 85% des crédits distribués se situent dans une fourchettede taux comprises entre 5,5 et 6% et les clients optent de plus en plus pour le crédit à taux fixe plutôt que pour le variable. «Cela fait trois ou quatre ans que les banques ont enregistré l'engouement des clients pour le fixe. Or, un taux fixe de 5,5% n'est pas rentable pour les établissements de crédit appelés à être plus agressifs pour rentabiliser le crédit immobilier vu le coût de l'argent. Ce qui n'est pas le cas pour Al Barid Bank, qui peut constituer pour les clients une bouffée d'oxygène en matière de distribution des crédits immobiliers», considère ce banquier. Le risque lié au renchérissement des taux d'intérêts est aussi encouru par les promoteurs immobiliers, dont l'activité de construction est souvent financée par de la dette bancaire. C'est ce qui explique, en grande partie, le rallongement des délais de livraison et la raréfaction de nouveaux chantiers. Déficit en foncier exploitable Le déficit structurel en matière de logements est estimé à 840.000 logements en 2012. Selon le plan d'action du ministère de l'Habitat et de l'urbanisme, 170.000 logements par an seront produits sur la période 2012-2016, afin de réduire le déficit à 400.000 logements en 2016. Cela veut dire que le potentiel de développement du secteur de l'immobilier social reste important. Néanmoins, certains facteurs en freinent l'accélération, dont notamment le déficit en offre foncière exploitable. L'essentiel de la demande en logements sociaux est situé en périmètre urbain. Or, la non disponibilité des terrains constructibles (immatriculé, desservi, etc.) en milieu urbain entraîne une hausse significative des prix des actifs fonciers, réduisant ainsi la marge de manoeuvre des promoteurs immobiliers désirant investir dans le secteur du social. Cette surenchère sur les prix est particulièrement marquée dans les grands pôles urbains de Casablanca, Rabat et Marrakech. De plus, les retards dans la promulgation des schémas d'aménagement urbain accentuent le déficit en foncier exploitable. Les lenteurs administratives, lors de la délivrance des autorisations de lotir, de morceler, de construire ou encore des permis d'habiter pouvant aller jusqu'à un an ont aussi pour conséquence des retards de livraison des projets, avec un impact à la hausse sur les coûts de production.
