* Un prêt-relais est un crédit à court terme qui vous permet d'acquérir une nouvelle résidence avant de vendre l'ancienne (où vous habitez actuellement) dans l'urgence et à des conditions désavantageuses. * Fonctionnement du crédit, différents cas de figure, coût, garanties...tout ce qu'il faut savoir. Votre famille s'élargit et vous vous sentez à l'étroit. Vous avez constitué une épargne consistante qui vous permet de vous offrir une résidence plus luxueuse. Vous avez juste envie de changer de murs... Changer de logement est une décision que vous pouvez être amené à prendre pour une raison ou pour une autre. La plupart du temps, vous avez repéré votre future demeure avant d'avoir cédé l'ancienne. Vous n'avez pas envie de passer à côté d'une bonne occasion, mais votre argent est immobilisé dans votre maison actuelle. D'un autre côté, vous ne souhaitez pas vendre, dans la précipitation, à des conditions désavantageuses pour disposer des fonds nécessaires pour effectuer la transaction. Autre cas, tout aussi courant. Vous n'êtes pas propriétaire et vous ne vous ne voulez pas rater l'opportunité d'un logement dont vous jugez le rapport qualité/prix intéressant. Toutefois, le crédit immobilier tarde à être débloqué et le vendeur est pressé. Que faire alors ? Rater l'opportunité ? «Il n'en est pas question», diriez-vous. Négociez alors avec votre banque un prêt-relais ! Une sorte d'avance sous forme de crédit, en attendant la vente de votre maison ou le déblocage de votre prêt immobilier. Cela s'appelle un «prêt-relais» dans le jargon bancaire. «Ce n'est pas un prêt immobilier à proprement parler. Il se définit comme un crédit à court terme accordé dans l'attente d'une rentrée imminente de fonds», nous dit un ancien banquier et patron d'un cabinet de conseil dans les domaines bancaire et financier. « Une sorte de facilité de caisse ayant pour objet de pallier un décalage de trésorerie », ajoute-t-il. Au Maroc, ce produit de banque, au contraire de ce qui se passe sous d'autres cieux, n'est pas encore institutionnalisé. Un banquier de la place nous confirme que les banques répondent à ce type de besoin « très courant », a-t-il signalé, mais les conditions d'octroi du crédit varient selon les différents cas qui peuvent se présenter. En effet, les prêts-relais sont accordés dans différents cas. Celui de l'achat en attendant la revente n'est que le plus connu. Le prêt est souvent accordé en amont d'une opération de crédit immobilier, durant la période où la procédure d'acquisition (relativement longue) est en cours. En effet, d'une part un crédit immobilier proprement dit ne peut être débloqué qu'une fois toutes les formalités d'acquisition remplies. De l'autre, le vendeur ne signera l'acte de vente qu'une fois l'argent en poche. Parfois, un engagement de la banque suffit pour que le notaire réalise la transaction. Mais souvent, nous dit notre banquier, «le vendeur préfère disposer immédiatement de ses fonds, s'engageant tout de même à les restituer à la banque en cas de non accomplissement de l'opération». Dans ce cas, le prêteur met en place un prêt-relais qui permettra de payer le vendeur en attendant le dénouement de l'opération. Ce prêt sera soldé une fois le crédit immobilier débloqué. Somme toute, il existe différents cas de figure et pour chaque situation existe un type de prêt-relais. En voici les plus courants. Vous achetez à crédit et revendez un logement libre de tout engagement Dans ce cas de figure, le prêt-relais est dit «jumelé». Autrement dit, c'est un prêt-relais accompagné d'un crédit-logement classique. Ce prêt jumelé convient quand la nouvelle maison est plus chère que l'ancienne. Il permet de financer l'intégralité de l'opération d'achat. Vous disposerez généralement d'un délai de un à deux ans maximum pour revendre votre ancienne demeure. Le produit de vente sera utilisé pour réaliser le remboursement anticipé d'une partie du crédit, sans pénalité. Le reliquat sera payé périodiquement selon le plan d'amortissement choisi. Au cours de la durée du prêt, vous pouvez bénéficier d'un différé sur le capital et les intérêts, que vous rembourserez après la vente de votre ancienne résidence. Votre banque vous demandera une garantie, réelle généralement, sous forme d'hypothèque sur la maison à revendre. Vous achetez au comptant et revendez un logement libre de toute hypothèque. À ce moment-là, le prêt-relais est dit « sec », car il n'est accompagné d'aucun autre emprunt. Il vous est accordé quand le produit de la vente de l'ancienne demeure est supérieur ou égal au coût d'acquisition de la nouvelle. C'est le cas également quand le nouveau logement est plus cher et que vous disposez d'une épargne qui vous permettra de couvrir la différence. La rentabilité pour le prêteur étant très faible puisqu'il ne s'agit que d'une avance à court terme, il vous appliquera alors des conditions moins avantageuses que le prêt jumelé. En plus de l'application d'un taux d'intérêt élevé, votre banque sera plus regardante sur les garanties à fournir et s'attachera à la qualité du bien à vendre (et à hypothéquer) afin d'évaluer le risque lié à ce prêt. Quel coût et quelles garanties ? Pour la mise en place du prêt-relais, vous devez fournir, outre la garantie réelle sous forme d'hypothèque, d'autres garanties telles qu'un ordre de prélèvement sur votre compte bancaire et un billet à ordre du montant des sommes avancées. De plus, le notaire chargé de l'opération doit fournir la lettre d'engagement garantissant à la banque le dénouement de la transaction et la restitution du montant du prêt dans le cas contraire. Quant au coût de l'emprunt, il englobe l'intérêt que vous devez régler en fin de période, les frais d'assurance-décès et éventuellement les frais de dossier. Les taux d'intérêt observés actuellement varient entre 4,25% et 7%. Généralement, quand le prêt-relais est jumelé, son taux est identique à celui du prêt immobilier. Autrement, dans le cas d'un prêt sec, il aura tendance à se rapprocher des taux d'intérêt à court terme, plus élevés. Les frais de dossier peuvent être forfaitaires ou relatifs à un pourcentage sur le montant de l'opération. Ils varient généralement entre 1.000 et 4.000 DH. Et en ce qui concerne les frais d'assurance, ceux liés à l'assurance-décès sont calculés en appliquant un taux sur le montant de l'opération. Celui-ci est de 1,5% à 3%. Mais rappelons-le encore une fois, tout dépend de l'organisme prêteur et de ce qu'il peut vous offrir. Aussi, votre capacité de négociation peut réduire considérablement la facture du prêt relais. Présentez-vous donc à votre banque avec un bon dossier pour être dans une position de force!
