Bail commercial L'établissement du bail commercial ou de son renouvellement se fait suivant des conditions qui ne sont pas toujours assimilées. Sa reconduction donne souvent lieu à des litiges entre différentes parties. Une occasion pour les tribunaux d'en préciser le régime. De manière générale, le bail commercial est régi par la loi dans ses moindres détails, tant pour ce qui est de sa conception que pendant sa durée. A moins de maîtriser parfaitement cette matière, on s'entourera de professionnels (notaire, avocat, agent immobilier) avant de s'y engager. Même si la conjoncture demeure favorable aux locataires, il est important, si l'on décide de déménager, d'être conscient de tous les facteurs qui ont une incidence sur le montant du loyer et de prendre la bonne décision. Non seulement un choix judicieux sera-t-il plus rentable, mais une bonne connaissance du sujet permettra de tirer le meilleur parti possible d'une situation qui est à l'avantage du locataire. Ceci nous amène à connaître ce que peut receler le “bail commercial”. Il est défini par un contrat en vertu duquel l'une des parties, “le bailleur”, loue à l'autre partie, “le preneur”, également dit “locataire”, un immeuble ou un local dans lequel est exploité un fonds de commerce. L'activité exercée peut être commerciale, industrielle ou artisanale. Sont également régis par la législation relative aux baux commerciaux une foule de baux dont les principaux sont ceux : • d'immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds de commerce et indispensables à son exploitation, à condition que ces immeubles ou locaux accessoires aient été loués dans ce but avec l'accord écrit du propriétaire ; • des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après la conclusion du bail, des constructions avec le consentement écrit du propriétaire ; • d'immeubles, ou de locaux à usage commercial ou industriel consentis par l'Etat aux collectivités ou aux établissements publics, pour des locaux affectés à des services exploités en régie, soit au moment de la location, ou ultérieurement ; • d'immeubles, ou de locaux occupés par tous établissements d'enseignement. d'immeubles occupés par des façonniers. Bien comprendre certains termes du bail commercial Choix d'un bon expert De façon générale, le bail commercial est rédigé spécifiquement pour protéger les intérêts du locataire. La connaissance du marché de l'immobilier, des intervenants et des conséquences juridiques des documents utilisés sont les éléments clés d'une bonne négociation. On s'assurera que l'expert consulté, ou engagé pour mener la négociation, se consacre entièrement à la représentation exclusive des intérêts de son client. Un grand nombre de spécialistes sont en effet aussi au service de location ou de promoteurs Déménager au moment opportun Dans une période où il faut réduire les coûts d'exploitation, où la conjoncture semble favorable à des prêts à faible intérêt et où les propriétaires d'immeubles à vocation commerciale offrent des avantages, il est peut-être opportun pour la PME d'envisager une re-localisation, quelle que soit la date d'expiration du bail. Il s'agira de bien vérifier que ces avantages existent bel et bien et par conséquent s'entourer d'un bon spécialiste Les frais additionnels Pour déterminer le coût de la location d'un espace commercial de façon aussi réaliste et précise que possible on se renseignera sur tous les frais supplémentaires à payer. Il s'agit principalement des frais d'électricité, de nettoyage, de stationnement, d'administration, etc. On vérifiera que les chiffres fournis par le propriétaire correspondent vraiment aux coûts réels attribuables à l'immeuble choisi. Le locataire devra bien sûr tenir compte des frais d'aménagement du local au départ et projeter leur amortissement. Une erreur d'évaluation au départ peut coûter cher à long terme. Deux questions à Fadoua Laftimi Rhnimi, responsable de missions au Cabinet Masnaoui La Gazette du Maroc : comment fonctionne le bail commercial aujourd'hui au Maroc ? Fadoua Laftimi Rhnimi : le dahir du 2 chaoual 1374 (24 mai 1955) relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal s'inscrit dans la réforme voulue par le législateur qui, dès 1930, a édicté une réglementation particulière aux baux commerciaux, jusque-là régis par le dahir des obligations et des contrats, précité. Cette réglementation spécifique avait pour principal objectif la protection du fonds de commerce et des locataires contre les évictions abusives. En effet, ces évictions ont des conséquences sur les exploitants eux-mêmes, mais également sur leurs créanciers, et en général sur la stabilité des entreprises marocaines. La réforme a également eu pour objet de pallier les “mauvaises surprises” des forclusions en prévoyant que le bail commercial ne peut cesser que par un congé donné au moins six mois à l'avance, permettant ainsi aux parties de bénéficier d'un délai nécessaire pour défendre leurs droits ou prendre les dispositions pratiques nécessaires. Le législateur a d'ailleurs donné un caractère impératif à cette disposition en prévoyant qu'aucune disposition contractuelle ne saurait y déroger. En outre, les locataires, leurs cessionnaires ou ayants-droit, peuvent invoquer le droit au renouvellement du bail, s'ils justifient par eux-mêmes ou par leurs auteurs, soit d'une jouissance consécutive de deux années en vertu d'un ou plusieurs baux écrits successifs, soit d'une jouissance consécutive de quatre années en vertu, ou bien d'un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs. Le législateur a donné un caractère obligatoire à ce droit, puisque sont nuls et de nul effet, quelles qu'en soit la forme, les clauses et arrangements qui auraient pour effet d'échec au droit de renouvellement du bail. Par ailleurs, un large pouvoir d'appréciation est donné aux juges pour admettre la validité des demandes en renouvellement. Enfin, la protection des locataires a également été renforcée, limitant, sans toutefois l'exclure, le droit au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial. En effet, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail. Toutefois, en cas de refus, il devra payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité sera égale au moins à la valeur du fonds, sauf le cas où le bailleur fera la preuve que le préjudice est moindre. Le juge dispose également d'un large pouvoir pour fixer cette indemnité. Toutefois, le bailleur n'est tenu d'aucune indemnité : ‡ s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; ‡ s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d'insécurité, le locataire bénéficiant, dans ce cas, d'un droit de priorité pour louer après reconstruction. La protection des locataires est également renforcée par la nullité absolue de toutes les clauses contractuelles qui feraient échec au droit du locataire d'obtenir éventuellement les indemnités d ‘éviction et de céder son bail à l'acquéreur de son fonds. Le dispositif légal protège également le bailleur, dans une moindre mesure, en prévoyant l'interdiction de toute sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bailleur ou accord du propriétaire. En favorisant la stabilité des baux commerciaux, la loi a souhaité protéger le preneur qui, souvent, a investi dans les lieux loués. En cas d'éviction, quelles sont les indemnités applicables ? Dans un souci de protection du fonds de commerce et du locataire mais également d'encouragement des constructions, le législateur a effectivement prévu, non le droit de rompre le contrat de bail brutalement, mais le droit pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial à charge d'indemniser le locataire du dommage subi. En principe, le montant de l'indemnité sera au moins égal à la valeur du fonds, sauf à prouver par le bailleur, que le préjudice est moindre. En cas d'éviction pour démolir et reconstruire l'immeuble, le propriétaire devra payer au locataire évincé, préalablement à son départ, une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder trois années de loyer au taux en vigueur au moment de l'éviction. Le propriétaire peut décider de différer, pendant une durée maximum de deux ans, le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Dans ce cas, le preneur aura droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder deux années de loyer au taux en vigueur au moment de l'éviction. Enfin, dans le cas où le propriétaire reprend les locaux pour y habiter lui-même ou pour y installer ses proches, le preneur aura droit à une indemnité égale au préjudice subi sans qu'elle puisse excéder cinq années de loyer au taux en vigueur au moment de l'éviction. Toutefois, dans ce dernier cas, le propriétaire n'est tenu de payer cette indemnité que si ces conditions sont réunies : ‡ le bénéficiaire de cette reprise ne doit pas disposer d'une habitation convenant à ses besoins normaux et à ceux de sa famille ; ‡ le local sur lequel s'exerce la reprise doit correspondre à ces besoins et pouvoir être adapté par simples travaux d'aménagement à un usage d'habitation ; ‡ la limitation du montant de l'indemnité ne s'applique, à l'occasion de reprises partielles, que dans l'éventualité où celles-ci ne portent atteinte ni à l'exploitation, ni à l'habitation du locataire. A ce titre, les juges disposent d'un large pouvoir d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité, tenant compte de tous les éléments de perte que le locataire aura à subir et de gains dont il sera privé suite à l'éviction. Faillite du locataire Un autre problème que le bailleur pourrait rencontrer, c'est la faillite de son “locataire” en cours de bail. Bien sûr, le bailleur possède un privilège (une sorte de priorité légale pour être payé avant les autres créanciers) sur les produits de la vente des meubles (au sens juridique, tout ce qui n'est pas immeuble) qui garnissent les lieux loués, mais, en présence d'une faillite, ils ne couvriront quasiment jamais les dettes du failli. Que reste-t-il alors pour protéger les droits du bailleur ? En cas de liquidation judiciaire du locataire, les droits du bailleur sont protégés. En effet, le bailleur a un privilège pour le paiement de ses créances au titre de ses loyers non réglés. Toutefois, le bailleur n'a de privilège que pour les deux années de loyer précédant immédiatement le jugement d'ouverture de la procédure. Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour le loyer de l'année au cours de laquelle la résiliation a eu lieu. Si le bail n'est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir sauf si le privilège donné lors de la conclusion du bail a été annulé.
