Trois questions à Younes Anibar, Avocat au barreau de Casablanca. La Vie éco : Qu'est-ce qu'un compromis de vente ? Le compromis ou la promesse de vente sont des précontrats qui interviennent avant la signature du contrat définitif. Autrement dit, on signe un compromis de vente en attendant qu'une condition soit remplie. Nous pouvons citer le cas classique d'un promoteur qui démarre la vente de ses unités mais qui n'a toujours pas obtenu le titre parcellaire de chaque unité, il signera donc un compromis de vente avec son client. Chaque compromis de vente dispose d'une condition suspensive. C'est-à-dire, l'attente de la survenance d'un fait qui permettra la signature du contrat définitif. Le temps d'obtenir des titres parcellaires par exemple, d'évacuer un occupant, ou le temps que le client obtienne l'aval de la banque pour un financement bancaire, etc. Notez aussi que la condition suspensive est limitée dans le temps, dans le sens où vendeur et acquéreur se donnent une limite de quelques mois, avant la signature du contrat définitif. Quel est le sort du compromis de vente une fois arrivé à échéance ? A la survenance de la date limite, et au cas où la condition de vente n'a pas été réalisée, les deux parties peuvent se mettre d'accord pour signer un avenant de prolongation du délai du compromis. Ils peuvent également décider de s'en délier de façon unilatérale sans formalités. En cas de litige, l'intervention du juge est indéniable. Ces cas-là sont, d'ailleurs, très récurrents, La plupart des problèmes immobiliers sont principalement liés non pas aux contrats de vente mais plutôt aux compromis de vente. Qui obtient gain de cause en général, l'acquéreur potentiel ou le vendeur ? Cela dépend des cas, mais certaines décisions de justice sont complètement contradictoires ! Et pour cause, l'article 234 du droit des obligations et des contrats marocain préconise : «Nul ne peut exercer l'action naissant d'une obligation, s'il ne justifie pas qu'il a accompli ou offert d'accomplir tout ce qu'il devait, de son côté, d'après la convention ou d'après la loi et l'usage». En d'autres termes, nul ne peut engager une action en justice (acheteur ou vendeur), contre son cocontractant, à moins qu'il ne justifie, de son côté, avoir rempli son obligation. Cet article a été interprété par les juridictions de façon mitigée. Voici un cas réel qui image l'interprétation de cet article : sur une période de 5 ans, un acquéreur a donné au vendeur une avance d'un montant de 8 MDH. Il a donc naturellement entamé une poursuite judiciaire pour résilier le compromis de vente pour cause de non-respect des délais fixés, et récupérer ainsi son avance. Le juge a déclaré à l'acquéreur que pour intenter une action judiciaire, il devrait verser le reliquat du prix de vente d'un montant de 3 MDH, afin que le tribunal constate, qu'en dépit du versement dudit reliquat, le promoteur n'a pas respecté ses engagements ! Ce genre de jugements démontre que l'article 234 est en contradiction avec les coutumes immobilières.
