Un rapport commandité par l'Habitat préconisait une batterie de mesures pour booster le logement social et le locatif n Le ministère des Finances s'y est opposé en arguant d'un impact élevé sur les recette fiscales. L'application des conclusions de l'étude sur la fiscalité du secteur de l'immobilier réalisée par le cabinet Maroc Expertise, à la demande du ministère du Logement et de l'Urbanisme, aurait créé une révolution dans le secteur de l'immobilier. L'objectif de ce travail était de dresser un état des lieux puis de proposer des recommandations à même de relancer la construction de logements sociaux. Même si plusieurs propositions contenues dans l'étude n'ont pas été prises en compte dans le projet de la loi de finances 2004, le mérite de ce travail est qu'il constitue une fine analyse de la fiscalité de l'immobilier. Mieux, le rapport peut être une base de travail pour la préparation du contrat- programme du secteur qui sera signé lors des assises de l'immobilier, prévues en février 2004. D'emblée, Maroc Expertise a jugé que le seuil de la construction de 2 500 logements sur cinq ans fixé par les autorités n'a pas permis d' atteindre les objectifs assignés au programme des 200 000 logements. Ce constat, déjà fait par ailleurs, conforte la thèse des promoteurs et du ministère du Logement. Selon le cabinet, «le seuil normal doit se situer entre 500 et 1000 unités». Les experts proposent en outre «une régionalisation de ce seuil en fonction des besoins de la population». Ils insistent aussi sur le fait que les avantages contenus dans le fameux article 19 de la loi de finances 1999-2000 doivent être généralisés aux GIE (Groupements d'intérêts économiques), ainsi qu'aux associations qui ont opté pour l'imposition à l'IS. Exonération des droits d'enregistrement pour le logement social Ces propositions n'ont pas convaincu le ministère des Finances qui, évidemment, ne les a pas inscrites dans le projet de loi de finances 2004, de peur de favoriser un secteur, l'immobilier en l'occurrence, au détriment des autres activités économiques. Aussi, selon les responsables du département des Finances, la régionalisation du seuil des 2 500 logements en fonction de la demande est un faux problème car «rien n'empêche les promoteurs immobiliers d'intervenir dans plusieurs régions du pays». Toutefois, le problème ne se limite pas à l'opportunité ou non de réduire la taille des projets. Maroc Expertise a proposé également d'exonérer les projets réalisés sur les terrains cédés par les OST des taxes de lotissement, de morcellement et de la protection civile. Concernant les droits d'enregistrement et de timbre, il est proposé d'exonérer les actes d'acquisition de logement social. En revanche, les experts suggèrent un relèvement du taux de 2,5 à 3 % pour les autres types de logements. L'exonération doit aussi être étendue à la taxe urbaine pour une durée plus importante que celle de 5 ans fixée par le droit commun. Ces deux recommandations avancées pour la loi de finances sont restées lettre morte. D'un autre côté, l'étude s'est penchée sur l'encouragement du locatif. Il est tout d'abord mentionné qu'en «dehors de l'abattement sur les revenus fonciers en matière d'IGR, l'investissement dans le locatif ne bénéficie pas d'un dispositif incitatif». Plusieurs mesures ont ainsi été proposées. Regroupement de la taxe urbaine et d'édilité En premier lieu, il s'agira de rendre le locatif éligible aux avantages prévus par le fameux article 19 concernant la construction de 2 500 logements sociaux sur une période de cinq ans. Il a été ensuite proposé de porter la période d'exonération triennale, prévue en matière d'IGR, à dix ans pour les revenus fonciers issus de la location de constructions nouvelles à partir de la date de la première location au lieu de la date d'achèvement. Il a été suggéré, en outre, l'application de l'amortissement dégressif aux constructions destinées à la location afin de mettre sur un pied d'égalité la location immobilière et les autres secteurs d'activités économiques. Dans le même sens, le cabinet a proposé de soumettre la location d'immeubles garnis ou meublés au taux réduit de 10 %, à l'instar des locations d'immeubles à destination touristique. Pour ce qui est de la fiscalité locale, le cabinet a mis l'accent sur la pléthore de taxes et impôts grevant l'activité et les biens immobiliers. Il est expliqué que l'idéal est de simplifier cette fiscalité locale pour éviter les doubles emplois et de réduire le nombre de taxations. Pour Maroc Expertise, cette démarche pourrait aboutir à la transparence et pousser l'habitat informel à intégrer progressivement le secteur organisé. L'idée de base est de faire une distinction entre l'acte de lotir, celui de construire et la fiscalité de la propriété. La simplification passe, selon le cabinet, par le regroupement des taxes appliquées à chaque niveau. Pour le lotissement, il préconise une taxe unique par la réunion de la taxe sur le morcellement, la taxe sur le lotissement et la taxe de la protection civile (qui ne fait pas partie des taxes locales instituées par le dahir de 1989). Pour la construction, la fusion concerne la taxe sur les opérations de construction, la taxe sur l'occupation du domaine public, la taxe sur la dégradation des chaussées, la contribution des riverains aux dépenses d'équipement et d'aménagement ainsi que la taxe de protection civile. Au niveau de la propriété, la taxe d'édilité et la taxe urbaine doivent être fondues en une seule. Du côté des avantages dont bénéficient les acquéreurs, l'étude note que la déduction des intérêts des prêts accordés aux contribuables en vue de l'acquisition ou de la construction de logements à usage d'habitation principale ne constitue pas un véritable avantage pour les contribuables, en raison de sa limitation à 10 % du revenu global imposable. Autrement dit, il est utile de relever la limite de déduction des intérêts
