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Malgré des imperfections, les OPCI restent attractifs
Publié dans L'Economiste le 11 - 12 - 2019

Sandra Fernandes, avocate associée LPA-CGR, responsable du département fiscal, et Romain Berthon, avocat associé, spécialisé dans les opérations et gestion immobilières (Ph. LPA-CGR)
Les premières opérations des OPCI devraient intervenir en 2020. Comme pour tout nouvel instrument financier, il existe des marges d'amélioration. En l'état actuel, le dispositif reste quand même attractif, relève le cabinet d'avocats LPA-CGR. Cela dit, il pourrait être renforcé en étendant par exemple l'incitation fiscale aux cessions d'actifs aux OPCI.
De même, le régime de faveur pourrait être élargi aux sociétés à prépondérance immobilière détenues par les OPCI. Par ailleurs, des progrès sont possibles sur le régime des baux. Au démarrage de l'industrie en France, les réticences étaient semblables qu'au Maroc. Mais cela n'a pas empêché l'essor des OPCI. Les actifs gérés ont été multipliés par 15 en dix ans. Au Maroc, l'émergence des OPCI devrait contribuer à structurer le marché immobilier.
- L'Economiste: Le dispositif des OPCI atterrit dans un contexte difficile pour le marché immobilier. Cela pourrait-il freiner son développement?
- Romain Berthon: Il y a plusieurs marchés à considérer. Il en existe un qui est hors radar et qui concerne l'immobilier d'exploitation des entreprises. Plusieurs structures réfléchissent à sortir ces actifs de leur bilan. Elles peuvent dégager du cash en les apportant à des OPCI. Probablement, les premières opérations des OPCI seront des opérations de sell and lease back.
- En l'état actuel, le véhicule est-il attractif?
- Sandra Fernandes: Le véhicule est assez performant. L'avantage fiscal est indéniable. L'OPCI est totalement exonéré d'impôt sur les sociétés dès lors qu'il respecte certaines conditions, notamment la distribution de 85% du résultat de l'exercice afférent à la location des immeubles construits pour un usage professionnel. Il existe aussi un régime incitatif pour les apports d'immeubles aux OPCI. L'inconvénient est que ce régime de faveur n'inclut pas les cessions d'actifs aux OPCI.
Les OPCI sont soumis à plusieurs contrôles et les biens immobiliers qu'ils détiennent doivent être évalués suivant des méthodes utilisées au plan international
- Le marché immobilier n'est pas réputé pour sa transparence. Y voyez-vous un facteur de blocage?
- Romain Berthon: L'opacité des prix de l'immobilier est un peu atténuée par la publication par l'administration fiscale d'un barème. Mais nous avons le sentiment qu'il y a toute une partie du prix qui est masquée et qui n'est pas dans le marché normal. Les OPCI sont soumis à plusieurs contrôles. Leurs actifs doivent être évalués tous les semestres par deux évaluateurs indépendants qui, s'ils ne sont pas d'accord, doivent en donner les raisons. En outre, ils sont tenus d'utiliser des méthodes d'évaluation précises, les mêmes qui sont utilisées au plan international. Tout ceci va contribuer à structurer le marché des prix et à augmenter la confiance. Cela va permettre au grand public et aux institutionnels d'avoir de la transparence et donc de pouvoir mieux faire circuler les titres des OPCI. De même, à la fin du cycle de vie du bien, la revente sera plus facile. Tout ceci va engendrer une activité économique.
- Quelles améliorations voyez-vous pour renforcer ce dispositif?
- Sandra Fernandes: Les OPCI ont la possibilité de détenir des sociétés à prépondérance immobilière. Mais ces dernières ne bénéficient pas du régime d'exonération. Il faudrait envisager des détentions indirectes d'actifs dans les OPCI et que les sociétés immobilières qu'ils détiennent puissent être exonérées. Par ailleurs, il y a matière à introduire un peu de flexibilité sur le taux de distribution du résultat de l'exercice. Aujourd'hui, un OPCI ne peut pas détenir beaucoup de cash. Lorsqu'il doit s'endetter pour acquérir un bien, il pourrait rencontrer des difficultés au moment de rembourser le principal.
- Romain Berthon: Le développement des OPCI nécessite que le régime des baux soit bien cadré. Or, nous avons des zones d'ombre à régler. Il y aura peut-être un choix du législateur entre la protection du locataire et la liquidité de l'actif. Dans le régime français, la protection à outrance du locataire freinait le marché. Lorsqu'on loue un bien et qu'on sait qu'on aura des difficultés à expulser le locataire en cas d'impayés par exemple, cela peut être problématique. En Angleterre, un locataire peut être expulsé dès le premier impayé. Au Maroc, il y aura donc un choix à faire dans la flexibilité du régime des baux.
LPA-CGR avocats
Né de la fusion des cabinets Lefèvre Peletier & associés et CGR Legal, LPA-CGR avocats intervient dans plusieurs domaines d'expertise en Afrique, Europe, Asie et Moyen-Orient. Le cabinet compte 230 avocats et professionnels du droit. Il dispose de 14 bureaux dans le monde. Celui de Casablanca est animé par Romain Berthon et Lina Fassi Fihri. L'équipe a développé une expertise en droit bancaire et financier, en immobilier et droit commercial.
Propos recueillis par Franck FAGNON


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