Rabii Berady DG d'Aby Finance Crédit immobilier. Financer l'achat d'un bien immobilier n'est pas chose aisée. Avant de se lancer dans cette aventure, il faut recueillir un certain nombre d'informations (types de prêts, tendances des taux d'intérêts, etc.). Interview avec Rabii Berady, directeur général d'Aby Finance, société de courtage immobilier. Les ECO : Quelle est votre interprétation de l'évolution des prêts immobiliers acquéreurs au Maroc sur les dernières années ? Rabii Berady : Je pense qu'il y a eu, et cela ne changera pas de sitôt, une forte corrélation entre les prêts immobiliers et les performances du marché immobilier. Quant le marché réalisait d'importantes progressions, les prêts immobiliers en faisaient autant, puisque plus de 80% des acquéreurs passent par un crédit bancaire pour financer leurs actifs. Si aujourd'hui les banques sont plus regardantes sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers. C'est juste que le «poids» accordé aux différents indicateurs du risque a changé. J'explique : Dans un cycle immobilier ascendant, l'actif immobilier ne pourra que prendre de la valeur et donc la garantie (qui ne pourra qu'augmenter) devient le facteur le plus prépondérant (car l'augmentation positive de la valeur de l'actif, compense quelque part, la faiblesse relatives du poids des autres facteurs du risque (taux d'endettement, niveau de salaire...)). Par contre, quant on est dans un cycle stable, la valeur de la garantie reste stable, son poids devient moins important, on devient plus regardant sur les autres indicateurs du risque. Quels sont les différents types de prêt immobilier à destination des acquéreurs ? Chaque banque a sa propre panoplie de produits qui sont conçu en fonction d'orientations stratégiques (commerciales, positionnement sur une niche de marché...). Toutefois, si on devrait les classer, je dirai qu'il y a deux types de crédit à commencer par les crédits contre garantie par l'Etat. Ces crédits obéissant à des règles strictes et sont généralement destinés pour une certaine catégorie d'acquéreurs (logement social, enseignants...). Il y'a ensuite les crédits conventionnels (non garanties), qui sont conçus par les Banques pour répondre aux besoins de sa clientèle. Leur conception (généralement sous forme de packages) suit une logique purement commerciale. Quels sont les taux qui sont pratiqués aujourd'hui pour ces prêts ? Au lieu de parler de taux pratiqués, je parlerai de tendance, car il existe autant de taux que de produits, et il serait difficile de les lister tous. Le taux des produits contre garanties, est généralement inférieur aux taux des autres produits. Ce qui est logique puisque l'Etat rentre en jeux et le but justement, est de faciliter l'accès au financement d'une certaine population. Ce qui est important de savoir c'est que la tendance des taux est à la hausse. Plusieurs raisons sont à l'origine de cette hausse. Je ne pense pas que c'est opportun de développer cela maintenant. Y'a t-il une démarche que doit suivre aujourd'hui un acquéreur pour l'obtention d'un prêt immobilier ? Si la procédure change en fonction du type du prêt immobilier, la démarche est presque la même. D'abord l'acquéreur doit connaître le montant dont il est capable de lever auprès des banques. Et pour cela il devra être précis dans les informations qu'il communique, car le montant à lever change considérablement si l'acquéreur dispose d'autre crédits encours de remboursement (voiture, consommation...). Le montant à lever change également si l'acquéreur dispose d'autres revenue (primes, locatifs...). A ce titre, chaque banque dispose de sa propre grille pour évaluer ces revenus. Ce qui impacte considérablement le montant du prêt. Une fois qu'il connaît précisément sa capacité (montant à lever plus les épargnes personnelles à mettre dans le Bien immobilier), il devra de préférence, établir un compromis de vente avec le promoteur, avant de déposer son dossier chez la banque. Le compromis de vente permet à la banque qui traite le dossier d'être fixée définitivement sur les différents paramètres (Surface, montant de la transaction, avances....) et que la réponse soit définitive et rapide. La dernière étape restante est la négociation des conditions d'octroi : Taux, maturité, pénalités...pour cette dernière étape qui est cruciale, il est important que l'acquéreur aie déjà fait le tour du marché pour connaître les différents produits auxquels il est éligible. Cela lui permettrait de bien négocier son crédit et optimiser ses frais. Pour ceux qui n'ont pas le temps, ou qui ne sont pas de fins négociateurs, il existe aujourd'hui sur la marché, des courtiers en crédit immobiliers, qui prennent en charge toute la démarche et finissent toujours par faire gagner au client du temps et de l'argent. Focalisés sur leur besoin de financement, les demandeurs de prêts immobiliers négligent souvent d'examiner les conditions entourant le crédit. Quels sont justement les éléments qu'un acquéreur dit examiner avant la demande de de prêt immobilier ? En effet, plusieurs acquéreurs se prennent tard dans le dépôt de leur dossier, ou que la procédure de traitement de leur dossier traine. Ces acquéreurs se retrouvent davantage focalisés sur le déblocage des fonds que sur les conditions entourant ce prêt immobilier, et ce n'est qu'une fois que le contrat de prêt est signé qu'ils se rendent compte qu'ils ont mal négocié leur crédit. Bien évidemment, le premier paramètre à négocier est le taux. Il faut faire la différence entre le taux facial et le taux effectif (surtout pour les crédits contre garantie). Mais ce n'est pas le seul paramètre à voir. Il est important de faire des simulations sur plusieurs maturités. Il ne faut pas rester focalisé sur le taux d'endettement mais prendre en considération également, le coût final du crédit. Puis vient en deuxième lieu, le taux d'assurance, sa capitalisation ou non et la compagnie qui assure le crédit. à ce titre, il est possible de faire jouer la concurrence. Et enfin la pénalité de remboursement par anticipation. En effet, pour quelqu'un qui est certain que ses revenus futurs, lui permettront de liquider son prêt au bout de 5 ou 10 années, il est primordiale de négocier cette clause.
