Youssef Benmansour, directeur associé, cofondateur de Rea Partners / MRICS Les Inspirations ECO : Que va rapporter de plus cet instrument financier qu'est l'OPCI au secteur immobilier ? Youssef Benmansour : L'introduction des OPCI constitue tout d'abord de nouvelles sources de financement pour le secteur de l'immobilier locatif. Son caractère public impliquera notamment la professionnalisation du marché de l'investissement locatif à commencer par la réglementation de sa gestion et la transparence du marché de l'immobilier locatif, étant donné que tous les actifs des OPCI devront être évalués par des experts indépendants de manière régulière. Déjà, ces experts, à l'instar de ceux qui sont membres de la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ont pour principale mission la protection du grand public à travers des principes déontologiques stricts et l'utilisation de méthodologies appropriées par chaque type d'actifs, adoptées à l'échelle internationale (International Valuation Standards) et reconnues par les normes comptables internationales (International Accounting Standard). De même, l'introduction des OPCI apportera une amélioration de l'attractivité du marché immobilier aussi bien pour les investisseurs étrangers que nationaux. Etant donné le nombre de projets de centres commerciaux, d'immeubles de bureaux (ex. CFC et Nearshores) ainsi que les parcs logistiques et industriels (P2i) existants et arrivant sur le marché, l'OPCI devrait constituer un vecteur important pour soutenir le développement et la pérennisation de ces derniers. Quel apport aura le cadre juridique des OPCI, avec notamment la loi n° 70-14, aux entreprises qui proposent la location des baux commerciaux ? Les investisseurs détenteurs d'actifs loués et désirant les apporter au sein d'une OPCI pourront tout d'abord bénéficier des incitations fiscales prévues par le projet de loi de Finances 2017 outre les sources de financement qui permettront à ces investisseurs de soutenir leur plan de développement et les procédures de gestion imposées, lesquelles contribueront à la professionnalisation du secteur en général. Quel est votre avis sur le cadre fiscal des OPCI récemment dévoilé par le projet de loi de Finances 2017 ? À travers l'exonération totale et permanente de l'impôt sur les sociétés sur les bénéfices liés à l'objet de l'OPCI, et donc la non application des amortissements, le projet de loi de Finances offre un cadre attractif pour l'investissement à long terme dans l'immobilier locatif au Maroc. À titre d'exemple, les rendements locatifs bruts (EBE/Valeur de l'actif) oscillent entre 9% et 11% après application de l'amortissement et de l'IS, le rendement net est ramené à la moitié, voir moins. Grâce au cadre fiscal de l'OPCI, les rendements locatifs nets seront bien entendu équivalents aux rendements locatifs bruts moins les charges de gestion de l'OPCI. La nouvelle législation marocaine sur les baux commerciaux (Loi n° 49-16) n'attend que sa publication au Bulletin officiel, quelles nouveautés proposent cette loi ? La nouvelle loi 49.16 vient équilibrer le rapport entre le locataire et le bailleur et clarifier leur relation. En effet, à partir de février 2017, les baux commerciaux devront faire l'objet d'un acte écrit et un état des lieux devra être établi au moment de l'entrée en possession du local. Le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail sans payer d'indemnité dans plusieurs cas. Comme par exemple le non paiement de trois mois de loyers, après une période de 15 jours à partir de la mise en demeure du bailleur, ce dernier est en droit de demander en référé la reprise des locaux, de même que dans le cas d'un changement d'activité sans accord du bailleur, de changements effectués au sein du bail par le locataire sans accord du bailleur, ou encore de la cessation d'activité pendant une période supérieure à 6 mois. Et concernant le locataire ? Le locataire dispose pour sa part de plusieurs droits aussi, dont la cession du droit au bail à condition de signifier le bailleur. Ce dernier dispose d'un droit de préemption de 30 jours à compter de sa notification. En cas d'éviction pour démolition et reconstruction du local, le bailleur est tenu de payer une indemnité d'éviction minimale équivalente à 3 ans de loyer et la garantie de reprendre le bail à l'achèvement des travaux ou encore le changement ou l'intégration de nouvelles activités à condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'objet et la spécificité du local et qu'elles ne représentent aucune menace pour les constructions. Pensez-vous que la loi 49-16 installera un cadre juridique convenable assurant la bonne tenue de l'activité des OPCI ? La nouvelle loi a apporté plusieurs mesures pour la protection du bailleur et de l'activité du local. Ces nouvelles mesures devraient permettre d'encourager l'investissement dans des immeubles financiarisés, de pérenniser la gestion des actifs et d'assurer leur valorisation dans le temps.
