«Bénéficier des avantages de l'immobilier sans ses inconvénients»: c'est la promesse des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ceux-ci seront bientôt opérationnels au Maroc après une genèse de 3 ans suite à la promulgation de la loi 70-14 régissant ces nouveaux instruments hybrides, alliant à la fois actifs immobiliers et financiers. À qui profitera ce nouvel instrument, et quels sont les derniers ajustements à prévoir avant son démarrage effectif ? Détails. Exit les contraintes de gestion (recouvrement des loyers, problèmes de copropriété ou encore paiement des impôts) qui empêchent plusieurs investisseurs de placer leur épargne dans la pierre! Mieux encore, cette nouvelle classe d'actifs permettrait de «récolter un rendement oscillant entre 6 et 7% dans un marché qui offre un rendement bien en dessous… ce qui reste assez intéressant », commentait Noreddine Tahiri, directeur général d'AjarInvest (future société de gestion d'OPCI, filiale de CDG et de CIH Bank), lors de la cérémonie de lancement des OPCI par le ministre de l'Economie et des finances, Mohamed Benchaâboun, et l'Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC). Ce nouveau marché devrait donc émerger dans quelques jours. En attendant la validation par le Secrétariat général du gouvernement d'une dernière circulaire (portant sur l'agrément et le fonctionnement de l'OPCI en tant qu'instrument de placement réglementé) plusieurs opérateurs se préparent à recevoir leurs agréments afin de pouvoir exercer en tant que sociétés de gestion d'OPCI. Selon l'AMMC, quatre agréments sont en cours de validation, dont un sera finalisé au cours des prochaines semaines. Quinze évaluateurs indépendants attendent également de recevoir leurs agréments. L'impatience du marché quant à l'arrivée des OPCI s'explique par le potentiel de ce nouvel instrument. Selon le ministre des Finances, le potentiel des OPCI est estimé à environ 200 MMDH, et ce sur le seul segment du marché des bureaux. «Le retail (centres commerciaux, malls, etc.), l'hôtellerie et les résidences touristiques, les entrepôts et pôles industriels offrent des opportunités de développement non moins importantes», déclarait Mohamed Benchaâboun. Des acteurs institutionnels et particuliers pourront désormais investir à travers ces organismes dans des actifs principalement immobiliers, exclusivement dédiés à la location. Mais pour l'émergence de ce véhicule pierre-papier, les professionnels de la place s'accordent à dire que ce nouveau marché devrait être développé en premier lieu par les investisseurs institutionnels avant de l'ouvrir aux particuliers. «Cette classe d'actifs est aussi intéressante pour les particuliers, mais pas tout de suite... il faut que l'activité soit un peu plus mature pour constituer une bonne alternative d'investissement », affirme Hamid Tawfiki, directeur général de CDG Capital. Selon Loïc Chiquier, expert auprès de la Banque mondiale, ce sont les institutionnels qui ont la plus grande capacité à maîtriser le risque, comprendre le marché et développer des indices. Il déplore d'ailleurs l'absence d'un indice de loyer de référence, chose qui risque d'entraver la mission des évaluateurs. Aujourd'hui, l'instrument est qualifié de papier sur lequel il faut avoir une vision à long terme en matière de sécurité, de rentabilité et de liquidité. Sans oublier que le marché immobilier est un marché cyclique qui comprend plusieurs types de classes d'immobilier (bureau, hôtellerie, retail…). À titre d'exemple, «au Maroc, le résidentiel représente 7 fois le tertiaire en termes de volume», remarque Tahiri. Au final, seuls les investisseurs institutionnels disposent d'outils leurs permettant de faire face aux phénomènes micro et macro-économiques pouvant influencer la valeur de ces titres. Par ailleurs, ces véhicules représentent une alternative de placement pour ce type d'investisseurs qui, dans cette situation de taux relativement bas, sont dans le besoin d'enrichir leur palette d'instruments financiers. Les assurances et régimes de retraite seraient les plus intéressés par les OPCI. «L'investissement actuel de ces compagnies dans l'immobilier reste limité à 5% du total actif, contre 95% dédiés aux actifs des marchés financiers», remarque Tahiri. «Celles-ci sont surexposées sur les marchés financiers... L'immobilier peut jouer dans un premier temps le rôle d'amortisseur des fluctuations des marchés financiers», ajoute-t-il. C'est dans ce sens que les assurances, dont l'encours actuel des investissements s'élève à 170 MMDH, cherchent à diversifier leur portefeuille. «L'investissement des assureurs répond à différents impératifs tels que le maintien d'un certain niveau de liquidité et du taux d solvabilité, d'où la nécessité d'investir dans des actifs sûrs», affirme Salaheddine Aji, directeur délégué à la Fédération marocaine des sociétés d'assurance et de réassurance. Par ailleurs, l'ensemble des investisseurs devraient jouir d'un régime fiscal -prévu dans la loi de Finances 2019- avantageux via les placements en OPCI. Les investisseurs physiques seront soumis au droit commun de 15%, avec une taxation de 20% sur les plus-values. Les investisseurs moraux, de leur côté, devraient payer l'IS au taux standard avec un abattement de 60%, et l'IS standard pour les plus-values. Enfin, les personnes physiques ou morales qui feront apport de leur bien verront leur plus-value exonérée au moment de celui-ci. L'impôt sera payé à la cession partielle ou totale des titres, avec un abattement de 50%. Les droits d'enregistrement seront exonérés pour l'ensemble des acteurs. En revanche, ce régime incitatif arrive à échéance en décembre 2020. Quant aux sociétés gestionnaires, celles-ci seraient exonérées de l'IS et de la retenue à la source sur les dividendes et intérêts. Deux points pourraient par ailleurs poser problème, concernant les OPCI. Le premier est lié à la transformation d'une société anonyme (SA) en OPCI, et le second à la TVA. Selon Mohamed Boumesmar, expert comptable, «les OPCI sont productrices de revenus locatifs très faibles sur le long terme. Ils génèrent donc très peu de TVA... Si vous avez une TVA importante sur les investissements et que vous avez dépassé le cadre des exonérations fiscales en matière de TVA, pour un véhicule qui a dépassé les cinq ans, cette problématique va impacter tout le modèle financier de l'OPCI». Aussi, les OPCI risquent d'être confrontés à l'accumulation de plusieurs impôts tels que la taxe professionnelle ou encore la taxe des services communaux. D'autres ajustements semblent nécessaires au lancement sans accroc des OPCI. Le marché devrait encore attendre quelques mois avant le démarrage effectif de cette alternative de placement.
