À un degré intermédiaire entre l'hébergement résidentiel et hôtelier, les résidences immobilières de promotion touristique (RIPT) constituent un type particulier d'immobilier locatif. Bien que des projets à Agadir aient reçu leur classement provisoire de la part du comité technique, présidé par la délégation régionale du tourisme, à l'heure actuelle, aucun projet n'est opérationnel. Ceci, depuis la promulgation en 2008 de la loi 01-07 encadrant ces unités soumises aux obligations du classement de la loi 61-00. D'après les informations recueillies sur le nombre de RIPT recensées à l'échelon de la région, seuls cinq projets ont complété leurs dossiers. En détail, quatre d'entre eux ont acquis le classement provisoire technique «Ript de 1ère catégorie», tandis qu'un seul projet était ajourné à la commune rurale d'Aglou, province de Tiznit. L'enveloppe budgétaire allouée à ces projets a nécessité près de 958 MDH pour 200 appartements et 30 villas de location. Qui est-ce qui freine ainsi ces «RIPT» sachant qu'aucun contrat de location ou de gestion n'a été scellé au niveau de la région? De l'avis des professionnels, c'est essentiellement le mode de gestion et de fonctionnement, ainsi que certains aspects fiscaux qui n'ont pas permis à cette formule de décoller. «La ruée vers les RIPT en tant que projets d'investissements ou de reconversion de résidences hôtelières au niveau de l'espace touristique d'Agadir (zone Founty et Secteur touristique balnéaire) a été constatée depuis l'année 2008», explique un professionnel. D'après la délégation régionale du tourisme d'Agadir, plusieurs demandes dans ce sens ont été déposées, mais n'ont pas été satisfaites pour des raisons de contradiction avec les objectifs de la vision 2020 (le contrat-programme régional récemment validé), qui prévoit l'augmentation de la capacité litière de la station balnéaire d'Agadir, mais aussi de conserver la vocation urbanistique de ces zones. Conformément au plan d'aménagement homologué d'Agadir, le secteur touristique balnéaire est réservé uniquement à des établissements touristiques hôteliers et non pas aux résidences immobilières de promotion touristique (RIPT). La même chose pour Founty qui est régi par les cahiers des charges de la Sonaba (actuelle Société marocaine d'ingénierie touristique), stipulant la vocation hôtelière de cette zone. De surcroît, aux yeux de certains professionnels, permettre la formule «RIPT» dans ces zones induira automatiquement la réduction de la capacité réceptive homologuée et classée. Toutefois, la sensibilisation des opérateurs touristiques s'impose pour éclaircir d'emblée le cadre juridique régissant cette formule d'hébergement, notamment la loi 01-07 encadrant les RIPT, les décrets d'application et les deux arrêtés ministériels. De plus, une visibilité urbanistique s'impose tout au long du littoral, notamment au niveau des communes d'Aourir, Tamri et Aglou. Par ailleurs, d'autres projets ont reçu l'accord de principe au niveau de la destination. C'est le cas du projet de Taghazout. La reconversion actuelle du projet a suscité du «rififi». Certains élus ont revendiqué une partie immobilière égale à 2.000 lits en RIPT et 5.000 en résidentiel du total de la capacité du projet (12.300 lits). Ces deux composantes affecteront, selon eux, l'activité résidentielle déjà existante au niveau des localités de Tamghart, Taghazout et Aourir et elles n'apporteront pas une grande valeur ajoutée sur le plan de l'emploi, en plus du risque de spéculation. Pour sa part, la Société d'aménagement et de la promotion de la station Taghazout (SAPST) justifie les deux composantes par la création d'espace de vie et d'animation au sein du projet. Ces composantes sont également importantes pour atteindre l'équilibre financier, puisque le projet coûtera 11 MMDH et l'hôtellerie ne peut supporter à elle seule cet investissement. En effet, lors de la réalisation des études de positionnement, un benchmark avec des stations balnéaires internationales, notamment Elguna, Villamoura, Costa Navarino et Phuket a été réalisé. Il en est ressorti que Taghazout est la station qui développe le moins de RIPT ou de résidentiel. Sur le plan de la gestion, le modèle retenu prévoit deux options, à savoir que tout investisseur serait amené à participer à une filiale qui serait créée par la SAPST, et dans laquelle elle serait actionnaire. Pour la seconde option, si l'investisseur préfère un transfert immédiat du foncier pour des raisons de financement bancaire, les clauses concernant le démarrage et le respect des délais seront clairement définies et le non respect de ces délais entraînera une récupération du foncier par la SAPST. L'intérêt de ces deux démarches est effectivement d'éviter la spéculation sur le foncier. L'autre projet ayant reçu l'accord de principe est l'hôtel Agadir City Tower (Ex.Salam), qui devrait être construit sur une assiette foncière d'environ 23.273 m2 et se situer au secteur balnéaire S5B, au niveau de la zone touristique et balnéaire. Ce secteur est réservé uniquement à des établissements hôteliers et non pas aux résidences immobilières de promotion touristique (RIPT). Toutefois, la commission régionale chargée de l'étude et de la prise des décisions relatives aux demandes de dérogations urbanistiques, a octroyé son avis favorable à ce projet touristique. Argument à l'appui, se débarrasser de l'un des points noirs de la ville. Le projet sera en effet construit sur les ruines de l'hôtel Salam. Il est prévu la construction d'un complexe résidentiel et touristique en R+5 et 2 sous-sols, initié par «la société Vocation Loisirs SA» d'un coût global de 365 MDH. Le projet se décline autour d'un hôtel d'une capacité de 250 chambres, de 222 unités RIPT en plus de locaux commerciaux et d'une zone de loisirs. Néanmoins, cette dérogation peut attiser les convoitises d'autres promoteurs touristiques, pour retransformer leurs unités en RIPT au niveau des zones hôtelières. Les insuffisances de la loi régissant les RIPT Seules les sociétés de gestion profitent du régime fiscal préférentiel. Il s'agit d'une exonération totale de l'IS pendant les 5 premières années et d'une imposition au taux réduit de 17,5% du chiffre d'affaires pour la partie rapatriée en devises. Cependant, ses avantages ne profiteront pas aux sociétés de promotion immobilière qui réalisent les complexes destinés à abriter des RIPT. Sur le plan juridique, il est nécessaire de faciliter les rapports régissant les différentes parties, notamment la société de promotion, celle de gestion et l'acquéreur ou le copropriétaire. En termes de gestion, la société responsable de la RIPT s'engage à assurer l'équipement des appartements, notamment les meubler. Ce qui nécessite par conséquent un fonds pour cette opération. Le problème se posera après 9 ans, durée d'expiration citée dans l'article n°2 du contrat de bail entre l'acquéreur et la société de gestion. En effet, aucune indemnisation n'est mentionnée en cas de non renouvellement du contrat. En outre, il importe, selon les professionnels, qu'aucune garantie de financement bancaire ne soit fournie suite à la conclusion du contrat de location de RIPT.
