Avec des taux de rendement allant de 6% à 10%, l'immobilier locatif est devenu un produit financier en vogue. De quoi séduire les investisseurs marocains, qui ont toujours préféré la pierre aux comptes d'épargne et à une Bourse en déroute. Jeudi 14 mai, 9 heures du matin. Au siège d'Alliances développement immobilier, le management du groupe dévoile son nouveau produit, le Tanger Resort. Un programme de résidences principales et secondaires, situé dans la future zone résidentielle de la ville du détroit, avec un accès direct à la “forêt diplomatique”. Studios et appartements haut standing sont aussi au menu, à des prix défiant toute concurrence (de 580 000 pour un studio de 44 m2 à un peu plus de 2 MDH pour un appartement de 186 m2). L'offre est alléchante. Mais en ces temps de crise, il faut encore la bétonner. Le management d'ADI semble avoir trouvé la parade : la vente des studios et appartements est assortie d'une offre de gestion locative, promettant un rendement annuel garanti de 6% ! Une formule qui séduira sans doute beaucoup de particuliers souhaitant investir dans la pierre. Car outre la valeur du bien, appelée à croître au fil des années, les futurs propriétaires du Tanger Resort pourront récupérer leur mise initiale au bout de 16 petites années au maximum. Qui dit mieux ? En fait, Alliances n'est pas à sa première expérience. “Nous avons déjà testé la formule sur notre produit Al Qantara, à Marrakech. Et ce fut une réussite. Plus de 30% des clients dans ce projet sont aujourd'hui sous contrat de gestion locative”, révèle Karim Belmaâchi, Directeur général du groupe immobilier. Ce dernier dispose d'ailleurs d'une filiale spécialisée en la matière (Algest) et compte étendre l'expérience à tous ses futurs projets dans le segment résidentiel. “Algest devrait même, à terme, offrir ses services pour d'autres promoteurs”, poursuit Belmaâchi. Le top management d'Alliances fonde, faut-il le dire, beaucoup d'espoirs sur cette activité. Pour preuve, la direction d'Algest a été confiée, comme nous le déclare Belmaâchi, à Bernard Waukrer, l'un des ex-routiers du groupe Accor débauché à prix d'or. Un produit financier est né ! Cet engouement pour la gestion locative, on ne le trouve pas uniquement chez ADI. La formule est aujourd'hui proposée par plusieurs opérateurs. Marrakech connexion, Casablanca connexion, Tanger Connexion, Dunes du Maroc, Maisons d'Essaouira location, City Red… les agences offrant ce service poussent comme des champignons, et rivalisent en termes d'offres. Et on y trouve de tout : appartements, villas, appart'hôtels, studios… vendus avec des promesses de rendement allant jusqu'à 10% dans certains cas. Bref, un produit financier est né, et il ne manque pas d'atouts. À titre d'exemple, un placement bancaire ne rapporte pas plus 3,5% par an dans le meilleur des cas. La Bourse n'est plus cet aimant à investissements sans risque. Et dans les conditions actuelles de marché, une mise en actions ne peut être récupérée qu'au bout de 20 ans en moyenne, le PER du marché boursier étant de 20 fois ses bénéfices futures. “Le concept intéresse beaucoup de particuliers, désirant faire fructifier leur argent avec le minimum de prise de risque. Et le nombre de clients ne cesse d'augmenter. Même les agences immobilières qui n'offrent pas ce type de produit affirment qu'il y a une demande à satisfaire”, nous confie un professionnel du marché de l'immobilier. En plus de son caractère purement financier, la gestion locative à rendement garanti présente plusieurs avantages. En plus de son rendement sécurisé, elle demeure avant tout un investissement de loisirs. Le propriétaire a en effet le droit de jouir de son bien immeuble donné en gestion pour une période déterminée… mais sous certaines conditions. Formules sur-mesure Palmeraie Développement, l'un des précurseurs en la matière, propose par exemple une palette de trois taux de rendements garantis. Le plus élevé atteint les 8%… mais ne donne droit à aucune unité de séjour gratuite au propriétaire. Le deuxième taux proposé est de 6% par an et donne droit à 45 unités gratuites de séjour. Le dernier taux est de 4%, correspondant à 60 unités de séjour. La pratique présente également un avantage en termes de financement. En effet, les banques accordent plus facilement des crédits immobiliers quand le bien financé est destiné à la gestion locative, puisque cela leur garantit une rentrée d'argent sûre et permanente. D'un autre côté, le financement à crédit est intéressant pour le proprio, car le rendement lui permet de couvrir la totalité des charges d'intérêts et une partie du capital. Côté fiscalité, aucune mesure particulière n'est accordée à l'investissement locatif. “Le fisc ne fait pas de différence entre un investissement dans l'immobilier locatif et un bail pur et dur, et donc informel”, précise ce professionnel du secteur. Il est de ce fait soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Néanmoins, les loyers sont exonérés de l'impôt durant les trois premières années, et un abattement de 40% leur est appliqué par la suite. Les espoirs des professionnels du secteur sont aujourd'hui portés sur la nouvelle loi sur l'immobilier locatif à vocation touristique (ILVT). Une loi qui a été adoptée en 2008 et non encore mise en application, faute de décret d'application. Mehdi Michbal
