Au cours des deux derniers trimestres de l'année écoulée, les prix des actifs immobiliers résidentiels ont baissé de 2% d'un trimestre à l'autre et de 0,9% en rythme annuel. «La baisse est observée au niveau des différentes catégories de logements», selon Bank Al Maghrib. Ce fléchissement recouvre une quasi-stagnation des prix des appartements et un recul de ceux des villas et des maisons, respectivement de 1,2%et 3,6%, précise la banque centrale. Certaines régions ont été plus touchées par le repli que d'autres. Un petit tour sur le terrain suffit pour se rendre compte que les prix n'ont pas vraiment changé. «Durant les 3 dernières années, nos prix n'ont pas baissé, bien au contraire, ils ont augmenté de 15 à 20%», affirme Jawad Zyat, directeur général développement à Prestigia, filiale du groupe Addoha. Qu'est ce qui explique alors cette baisse? Selon les professionnels du secteur, «il ne s'agit pas d'une baisse de la demande mais plutôt des transactions, il y a moins d'appartement à vendre», explique Mohcine Benjelloun, directeur stratégies et développement au groupe Alliances. A la première lecture de ladite étude, les chiffres de Bank Al Maghrib peuvent paraître en contradiction avec la réalité du marché. «C'est parce qu'elle a intégré les chiffres relatifs au programme national du logement social à 250.000 DH et qui a connu un véritable rush», explique un professionnel. En effet, la pression des prix de l'immobilier au Maroc est liée principalement à la demande en logement social et moyen standing, cette pression a été complètement désamorcée depuis l'entrée en application de la loi de finances 2010 qui permet de mettre sur le marché des logements accessibles au plus grand nombre de Marocains. «Les ventes effectives n'apparaîtront sur les anales statistiques que si elles se concrétisent auprès du fisc. Ceci laisse supposer que les chiffres présentés faussent la lecture sur la réalité du marché national du bâtiment et seront corrigés avec l'évolution des chantiers de l'ensemble des opérations qui rentrent dans ce programme», souligne Oidie Sobat, directeur développement au sein du groupe Palmeraie Développement. Bien qu'elle ait touché les principales régions du royaume, la baisse des prix n'a pas été générale. Les régions de Doukkala-Abda, Rabat-Salé-Zemmour-Zaër, Chaouia-Ourdigha et Taza-Al Hoceima-Taounate, le Grand Casablanca, et Meknès-Tafilalet ont été les plus exposées à ce repli. Tandis que dans les régions de Fès-Boulemane, Marrakech-Tensift-El Haouz, l'Oriental, et Laâyoune-Boujdour-Sakia El Hamra, les prix n'ont pas cessé d'augmenter. «Ces villes sont peut être en phase d'adaptation de leur offre par rapport à la demande, la ville de Fès connaît la deuxième densité urbaine après la région de Casablanca. La vitesse de réaction des villes aux politiques urbaines n'est pas quelque chose de maîtrisable dans le temps, ce qui laisse supposer que cette donne pourra être atténuée prochainement», assure Oidie Sobat. D'autre part, «dans les grandes villes comme Casa et Rabat, les promoteurs ont déjà écoulé leurs produits. Ils sont maintenant en train de renouveler leurs projets et de prospecter de nouvelles opportunités d'investissement. Il faut donc attendre une certaine période pour que les ventes reprennent», assure, M. Benjelloun. Les disparités peuvent aussi être expliquées par la concentration des projets de logement social dans des régions plus que d'autres. «Pour notre filiale, à aucun moment nos prix n'ont baissé. Bien au contraire, les prix ont continué d'augmenter et cette tendance va se poursuivre davantage en 2011 avec le retour des acquéreurs étrangers affaiblis par la crise, et l'émergence d'une classe moyenne. La baisse des prix observée dans certaines villes est le résultat d'une forte concentration des projets de logement social, mais il ne s'agit nullement de la vraie tendance du marché dans ces villes», assure J. Zyat. Quant au volume des ventes, la ville de Casablanca est encore indétrônable. Elle a représenté, à elle seule, 40,5%de l'ensemble des ventes, suivie de Marrakech (14,8%) et de Tanger (11,1%). Des villes comme Agadir et Rabat ont enregistré des hausses respectives de 118% et 78%. La disparité peut s'expliquer par l'attractivité croissante de certaines régions ces dernières années. Et ce, grâce à leurs nouvelles infrastructures routières, portuaires, industrielles ou touristiques. La croissance démographique et économique du pays commence à donner des effets moteurs sur des régions avant d'autres. L'appartement résiste, la maison recule! En rythme annuel, les prix des appartements ont quasiment stagné après une hausse de 3,1% le trimestre précédent, tandis que d'un trimestre à l'autre, ils ont baissé de 1,2% après une augmentation de 3,5% au 3e trimestre, selon la banque centrale. Le volume des ventes d'appartements, qui a représenté environ 90% des transactions au cours de ce trimestre, s'est établi à 9.945 unités en contraction de 17% en variation trimestrielle. Par région, les baisses les plus marquées ont été enregistrées dans le Grand Casablanca, Rabat-Salé-Zemmour-Zaër et Meknès-Tafilalet, alors que la hausse la plus importante a été observée au niveau de Fès-Boulemane. Les prix des maisons se sont inscrits en baisse de 3,6% en rythme annuel et de 3,9% d'un trimestre, en liaison principalement avec la régression des prix dans les villes de Fès, d'Agadir, et de Casablanca. Ainsi, les transactions portant sur les maisons, qui ont représenté environ 8% du marché national, se sont établies à 1.028 transactions, en recul de 26,4% sur un an et de 17,2% d'un trimestre à l'autre. Là aussi, le produit logement social à 250.000 DH en est pour quelque chose. «Le programme a permis de répondre aux besoins d'une large catégorie de demandeurs, il a facilité l'accès à l'acquisition du bien immobilier. Il est aujourd'hui plus facile d'acquérir un appartement qu'une maison. L'offre dans ce segment est beaucoup plus importante», affirme M. Benjelloun. Tous ces facteurs ont conduit à la réduction de la pression sur le segment intermédiaire de la maison. Quant aux prix des villas, ils se sont repliés de 1,2% sur un an et de 0,7% d'un trimestre à l'autre. Ces prix ont connu des baisses importantes, en glissement annuel, dans les villes de Casablanca et de Marrakech, alors qu'ils ont marqué une hausse de 11,1%dans la ville de Meknès. En revanche, le marché des villas a enregistré 267 transactions, en progression de 2,3% d'un trimestre à l'autre.
