Dans le cadre de son cycle de webinaires thématiques, l'Alliance des Economistes Istiqlaliens (AEI) a organisé une conférence pour trouver des solutions aux défaillances dont souffre le secteur de l'habitat. Le webinaire, tenu le mardi 15 décembre, a été pour les panélistes une occasion de proposer des pistes de réflexion et des mesures concrètes, à même de relancer le secteur de l'habitat, qui se profile comme « un moteur de la croissance économique et de la création d'emploi », et qui constitue plus de 14% du Produit Intérieur Brut (PIB) et assure près d'un million d'emplois. Un secteur en crise, vu l'arrêt de 90% des chantiers de construction. De quel habitat a-t-on besoin pour demain ? Quelle stratégie d'aménagement du territoire et d'urbanisme devons-nous appliquer pour améliorer l'offre immobilière ? Comment relancer le secteur, tenant compte des enjeux de renforcement de la souveraineté nationale, de la structuration des opérateurs et de la préservation des emplois inhérents? Ce sont là des questions phares qu'a relevé Al-Amine Nejjar, consultant, expert en immobilier et vice- président de l'AEI, dans son intervention lors du webinaire. Changer de paradigme La lancée positive qu'a connue le secteur pendant plusieurs années vit aujourd'hui un revers d'activité, a avancé Youssef Iben Mansour, ex-président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI). Le succès qu'enregistrait le secteur, ajoutet-il, s'explique par une approche quantitative qui visait à combler l'insuffisance en logement. La donne a néanmoins changé, et les acteurs de l'habitat doivent tenir compte de l'évolution de la société, notamment le mode de vie contemporain des Marocains et la constitution de la famille qui a considérablement changé. La modernisation du secteur se heurte, selon Iben Mansour, à un urbanisme qui n'a pas évolué, régi par des circulaires qui datent de 1992. « Si on devait penser à un habitat de demain et aborder cet habitat d'une manière différente, modernisée, il va falloir revoir la réglementation », explique-t-il. Des pistes d'amélioration pour le logement social Concernant le logement social, les réflexions des panélistes de l'AEI se sont articulées autour des moyens d'améliorer la qualité de ce type d'habitat. A ce titre, ils se sont accordé sur l'importance d'intégrer les aspects de mobilité (transport) et de divertissement (espaces de jeux dans les ensembles immobiliers) dans la construction du logement social. Ils ont également abordé la nécessité d'adopter une approche régionalisée, du fait que la côte atlantique est suffisamment pourvue en logements sociaux. Une attention particulière pour la classe moyenne Le marché du logement ne pourvoit aucune offre à destination de la classe moyenne qui souffre de la détérioration de son pouvoir d'achat à cause des conséquences de la pandémie. « Elle se retrouve à acquérir des logements dans les projets initialement prévus pour le logement social », explique AlAmine Nejjar. Or, les besoins et attentes de cette classe sont différents, ajoute-t-il, notant qu'il faut permettre à cette classe moyenne d'habiter dans des conditions décentes et de qualité, mais à des prix qui ne dépassent pas leur capacité financière. Le vice-président de l'AEI a évoqué le rôle important des banques dans le financement de ces ménages. Dans ce sens, Al-Amine Nejjar a affirmé qu'il « faille que les banques soient innovantes et imaginatives et proposent des produits dans les cordes des capacités de la population visée », . Nabil LAAROUSSI Immobilier Un secteur en proie à plusieurs accrocs Dans son intervention lors du webinaire, Al-Amine Nejjar a énuméré nombre de constats profilant à la situation du secteur de l'immobilier, dans une conjoncture marquée par l'avènement de la pandémie « qui a aggravé la crise du secteur et qui démontre la nécessité de mettre en place en urgence un plan de relance». Il en ressort, que malgré les efforts fournis par plusieurs gouvernements depuis plus d'une décennie, l'inadéquation entre l'offre et la demande est devenue une problématique « réelle et flagrante » dans le secteur de l'immobilier. « L'offre en logement n'est plus adaptée aux besoins et attentes de la clientèle qui ne cessent d'évoluer, que ce soit en termes de superficie, de prix, de standing ou de répartition géographique », a affirmé Al-Amine Nejjar. La non-efficience de toutes les actions de résorption de déficit en logement a également été relevée lors de l'intervention de Nejjar. D'ailleurs, les statistiques officielles en attestent, puisque 380.000 unités sont annoncées comme déficit en logement persistant à l'approche de la fin de l'année courante. En outre, le vice-président de l'AEI a mis en exergue la quasi absence d'un produit dédié à la classe moyenne, et ce, malgré la mise en place d'un produit spécifique dans la loi de finances de 2013. « Un produit qui n'a pas connu le succès escompté ». Il s'agit également de l'absence d'une alternative au dispositif du logement social qui arrive à son terme le 31 décembre 2020, et de l'inexistence d'un produit locatif économiquement intéressant qui pallierait aux difficultés d'accès au logement. Par ailleurs, Nejjar a noté l'augmentation continue du prix de l'immobilier, « du fait essentiellement de la rareté du foncier », a-t-il souligné. En face, la baisse du pouvoir d'achat des ménages de la classe moyenne et des classes démunies a accentué les difficultés des ménages d'accéder au financement. Dans ce sens, il a évoqué la frilosité du secteur bancaire à accompagner le financement des ménages, essentiellement ceux à faible revenu. N. L Repères Logement locatif : une alternative pour le secteur Il ressert de ce volet, traité par Mohamed Lazim, Chief Executive Officer du cabinet d'expertise immobilière GUI4, expert MRICS et OPCI, que le taux d'urbanisation au Maroc, qui était de 29% en 1960, a explosé pour atteindre 60% aujourd'hui, et continue d'augmenter à raison de 3,7% par an. L'avènement des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) dans le secteur du résidentiel est donc salutaire pour le secteur. Il faut cependant insister sur la réglementation, « un point qui est nodal et important ». Cela étant, le locatif doit être poussé, surtout au niveau du logement social, ajoute Al-Amine Nejjar. Inverser l'exode rural Pour ce qui est du logement rural, Selma Zerhouni, architecte consultante, a expliqué que transformer les centres ruraux en espaces de vie, contribuerait à promouvoir les matériaux locaux et le savoir-faire local. Deux enjeux ont toutefois été relevés par les panélistes, à savoir la nécessité de créer des opportunités d'emploi qui inciterait la population rurale à ne pas quitter les villages, et établir des plans d'aménagement précis afin de garantir des logements décents.
