التسجيل الجبائي والتسجيل العقاري أية علاقة؟

التسجيل الجبائي أو واجب التسجيل أو ضريبة التسجيل.
والتسجيل العقاري أو الشهر العقاري أو التحفيظ العقاري، مصطلحات قد لايفهمها إلا أهل الإختصاص أو الراسخون في علم المصطلحات القانونية والإدارية، أما عامة الناس أو الذين ليست لهم علاقة بالميدان أو حتى أصحاب المستويات الثقافية المتواضعة، فقلما نجدهم يهتمون بذلك، وإذا ما اهتموا فغالبا ما يمرون عليها مر الكرام.
ومن أجل إماطة أي غموض أو لبس أو غشاوة قد تلف هذه المصطلحات فإننا سنحاول قدر المستطاع التعريف بكل مصطلح على حدة انطلاقا من نصوص قانونية وإجراءات ومساطر إدارية.
*********************
أولا: التسجيل الجبائي:
جاء في المادة 126 I من المدونة العامة للضرائب مايلي:
«ويعتبر التسجيل إجراء تخضع له المحررات والإتفاقات، وتستوفى بموجبه ضريبة تسمى «واجب التسجيل).
والتسجيل بالمعنى الجبائي إذن هو ضريبة غير مباشرة تفرض على جميع العقود والإتفاقات مكتوبة أم شفوية، رسمية كانت أم عرفية، ويترتب عن القيام بإجراء التسجيل هذا و ضمان حفظ المحررات والإتفاقات واكتساب العرفية منها تاريخا ثابتا بمجرد تسجيلها في «سجل الإيداع» الذي تحتفظ به الإدارة الضريبة ممثلة في مكاتب التسجيل والتمبر التي يعود لها الإختصاص في تأسيس واستخلاص رسوم التسجيل.
أما المحررات والإتفاقات الرسمية ولو أنها تسجل في سجلات إيداع خاصة بها، فإنها لاتحتاج لإجراء التسجيل من أجل ثبوت تواريخها بسبب صبغتها الرسمية (توثيقية أو عدلية أو عبرية، قضائية أوغير قضائية).
ويعتبر إجراء التسجيل صحيحا فيما يخص تعيين أطراف العقد أو الإتفاق أو المحرر، وتحليل بنوده، مالم يثبت عكس ذلك.
أما بالنسبة لحجية التسجيل كإجراء جبائي، فإنه لاينهض دليلا قاطعا أو حجة كاملة بالنسبة للأطراف، كما لا يعتبر لوحده حتى بداية حجة كتابية، وكل ما في الأمر أنه يثبت تجاه الخزينة وجود المحرر أو العقد أو الاتفاق وتاريخه ولو كان المحرر معيبا شكلا.
كما يلزم مفتش الضرائب المكلف بالتسجيل بالاحتفاظ في أرشيف الإدارة بأصول العقود الرسمية منها أو العرفية التي سبق تسجيلها المدة الكافية قصد استخراج نسخ منها مشهود بمطابقتها للأصل (المادة 138 من المدونة العامة للضرائب) كلما طلب ذلك أحد الأطراف أو من ينوب عنهما، أو بناء على أمر صادر عن القاضي المختص (المادة 246 من نفس المدونة).
إجبارية التسجيل:
ويكون التسجيل إجباريا في الحالات المنصوص عليها في المادة 127 من المدونة العامة للضرائب، وعليه فإنه لايجوز للمحافظ على الأملاك العقارية أن يتسلم أي عقد أو اتفاق خاضع إجباريا للتسجيل، من أجل القيام بإجراء التحفيظ أو التقييد في السجلات العقارية التي يمسكها مالم يتم تسجيله مسبقا، طبقا لمقتضيات المادة I-139 من المدونة العامة للضرائب، والمادة 70 من قانون التحفيظ العقاري:
لكن في غير الحالات المذكورة بالمادة 127، فإن التسجيل يكون اختياريا، ولا يتم إلا بناء على طلب كتابي من أحد الأطراف أو هما معا.
وتعفى من إجراء وواجبات التسجيل المحررات ذات المنفعة العامة أو المنفعة الإجتماعية أو تلك المتعلقة بالجماعات العمومية أو بالاستثمار أو بعمليات القرض كما هي مشار إليها بالمادة 129 من المدونة العامة للضرائب.
إلاأنه وبغض النظر عن المقتضيات الخاصة المتعلقة بالتحفيظ العقاري، فإن جميع العقود والاتفاقات، ولو كانت شفاهية أي غير محررة والتي يكون موضوعها إنشاء حق عيني على عقار محفظ أو نقله أو الإعلان عنه أو تغييره أو انقضاؤه، ومن أجل تطبيق واجبات التسجيل، تعتبر في حد ذاتها أي العقود والاتفاقات واستقلالا عن كل تقييد في الرسم العقاري، محققة لإنشاء الحقوق العينية المذكورة أو نقلها أو التصريح بها أو تغييرها أو انقضائها (المادة 141 II) من المدونة العامة للضرائب) وهذا ماقد يجرنا الى الحديث عن التسجيل العقاري.
ثانيا: التسجيل العقاري:
وجاء في المادة 65 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري مايلي:
(يجب أن تشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري، جميع الأعمال والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري، وجميع الأحكام التي تكتسب قوة الشيء المقضي به ، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقاري أو نقله الى الغير أوإقراره أو تغييره أو إسقاطه، وكذا جميع عقود أكرية العقارات التي تفوق مدتها ثلاث سنوات، وكل إبراء أو حوالة لقدر مالي يوازي كراء بناء أو أرض لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء).
وورد في المادة 82 من نفس الظهير ما يلي:
(إذا رغب الورثة في الحصول على تسجيل في إسمهم للحقوق العينية العقارية المنجزة لهم بالإرث ، فعليهم أن يدلوا زيادة على شهادة الوفاة بما يثبت حالتهم المدنية واستحقاقهم للإرث وحظوظهم فيه...
وإن كان انتقال الحق ناتجا عن وصية، فإن طالب التسجيل الموصى له، يُدلي بصك أو بنسخة منه، وعند الاقتضاء يُدلي بموافقة الورثة، أو المُوصى لهم العامين، أو بقرار السلطة القضائية التي لها الصلاحية في الإذن بوضع اليد على التركة).
من خلال قراءة متأنية لهذه المقتضيات يتضح بأن الحقوق الخاضعة للتسجيل العقاري هي في معظمها تتعلق بحقوق عينية عقارية مع بعض الحقوق الشخصية وهي التالية:
جميع الاتفاقات بين الأحياء بعوض أو بدون عوض.
جميع محاضر الحجز العقاري.
جميع الأحكام الحائزة لحجية الشيء المقضي به.
إذا كان موضوع جميع ما ذكر إقامة حق عقاري أو نقله أو تغييره أو انقضاؤه.
جميع عقود كراء العقارات التي تتجاوز مدتها ثلاث سنوات. كل إبراء أو حوالة مالية يوازي كراء أرض أو بناء لمدة تفوق السنة غير مستحقة الأداء.
التركات والوصايا.
وكل حق من هذه الحقوق، تعلق بعقار محفظ، يعتبر كأن لم يكن أوغير موجود أصلا بالنسبة للغير إلا إذا تم تسجيله، وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري من طرف المحافظ على الأملاك العقارية، طبقا لمقتضيات المادة 66 من ظهير التحفيظ العقاري.
والتسجيل العقاري إذن هو حجة رسمية فيما بين الأطراف أو في مواجهة الغير، على وجود الحق وثباته سواء كان هذا الحق حقا عينيا أو حتى حقا شخصيا، إلا أن هذه الحجية ليست قاطعة بل إن قوتها الإثباتية ترتبط ارتباطا وثيقا بمدى صحة من عدم صحة التصرف المثبت للحق وحسن أوسوء نية الأطراف.
وهذا وما يجعل الآثار المترتبة عن التسجيل العقاري تختلف عن تلك المترتبة عن التسجيل الجبائي، بل وقد تختلف حتى عن الآثار المترتبة عن التحفيظ العقاري.
وإذا كان التحفيظ العقاري هو مجموع الإجراءات الهادفة الى إقامة رسم عقاري للملك بشكل نهائي لارجعة فيه، فإن التسجيل العقاري هو مجموع العمليات التي يتم اللجوء إليها من أجل تسجيل الحق بالرسم العقاري بالرغم من نسبية الآثار المترتبة عن ذلك، أما التسجيل الجبائي فلا يعدو أن يكون مجرد إجراء ضريبي يهدف حفظ العقد لا حفظ الحق موضوع العقد.