في ضوء لقاء دراسي للفريق الاستقلالي النيابي حول "بيع العقارات في طور الانجاز والاشكاليات المطروحة": خبراء ينبهون إلى زيادة الضغط والمسؤولية على المهندسين المعماريين

*وصولات كانت موضوع تزوير وتلاعبات والمجال لا يحتمل حلولا قانونية ترقيعية *المطالبة بتوخي التوازن بين البائع والمشتري وتعميق الرؤية حول المسؤولية والضمان نظم الفريق الاستقلالي النيابي زوال الثلاثاء الماضي بمقر البرلمان لقاء دراسيا جديدا حول "بيع العقارات في طور الانجاز والاشكاليات المطروحة" عرف مشاركة خبراء ومهتمين في المجال السياسي والاكاديمي والقانوني والمعماري والمهني.
وجاء هذا اللقاء الدراسي في ضوء احالة مشروع قانون رقم 107/12 لتغيير وتتميم قانون الالتزامات والعقود من طرف وزارة السكنى والتعمير وسياسة المدينة على لجنة العدل والتشريع بالغرفة الاولى.
وفي مستهل اللقاء اكد عبد القادر الكيحل عضو لجنة العدل والتشريع ومنسق الروابط الاستقلالية الذي اشرف على تسيير اطوار اليوم الدراسي ان مدارسة الموضوع تروم تلمس طريق تعديلات ومقترحات تُجَوِّد النص المعروض للنقاش امام النواب والنائبات.
فيما ابرز جواد حمدون باسم الفريق الاستقلالي ان هذه المحطة تنضاف الى سلسلة الملتقيات التي شكلت جسورا مع المهنيين والمهتمين لتسليط الضوء على قضايا راهنة كي يقدم المعنيون وجهات نظرهم والاحاطة بالاكراهات التي تتصل بالموضوع، مجسدة انفتاح الفريق الاستقلالي وتواصله الدائم مع الشرائح المجتمعية لسماع صوتهم قبل البت في تعديلات او مقترحات، مضيفا ان خصوصية هذا اللقاء تتمثل في التنسيق مع رابطة المهندسين المعماريين الاستقلاليين.
ناهد حمتامي نائبة رئيس الهيئة الوطنية للمهندسين المعماريين في مداخلة بعنوان" المهندس المعماري بين الممارسة والقانون" اوضحت ان للمهندس المعماري دورا محوريا في رسم السياسات العمومية، حيث تعرف المهنة تطورات تتماشى مع التوجهات السياسية والوضعية الاقتصادية والاجتماعية، ما يستوجب الحرص على تنظيم المهنة، مشيرة الى ان الفصل 769 من قانون الالتزامات والعقود كان اول ما نظم بوجه عام المسؤولية المعمارية وبوجه خاص مسؤولية المهندس المعماري او المقاول، لكن فترة التسعينيات عرفت اصدار ترسانة قانونية تتعلق بمزاولة الهندسة المعمارية واحداث هيئة لها، وقوانين التجزئات العقارية والمجموعات السكنية، والملكية المشتركة للعقارات، وبيع العقار في طور الانجاز، والايجار المفضي للتملك.
واضافت في ذات الاتجاه ان مشروع القانون 107/12 جاء لاهداف نبيلة منها تجاوز جمود قانون الالتزامات والعقود، وملاءمة مقتضيات ضابطة البناء، وتوضيح المسؤولية العقدية في العقارات، رغم ذلك اعتبرته منقوصا وفي حاجة الى اصلاح وتشذيب، مثلما لا وجود لشك في قصور الفصل 769 من قانون الالتزامات والعقود مادام اقتصر في تحديده لنطاق الاشخاص الملتزمين بالضمان العشري على المقاول والمهندس دون ان يدخل مختلف المتدخلين في العملية المعمارية.
وذكرت في ضوء ما سلف ان المسؤولية المعمارية ومسؤولية المهندس المعماري على الاخص تعرف ازمة عميقة على مستوى النص، داعية الى الاستفادة من تشريعات مقارنة واعادة صياغة النصوص المنظمة لمسؤولية سائر المتدخلين في عملية البناء رفعا لكل لبس.
المعزوز البكاي استاذ الحقوق بمكناس اكد ان الترسانة التشريعية الاي صدرت في التسعينيات كانت وليدة ضغوط خارجية وذات سمة اقتصادية لمسايرة المتغيرات العالمية، مسار جعل قانون الالتزامات والعقود في معزل ومناى عن اي اصلاح شامل من شانه ان يخرجه من حالة القدم الى حالة الحداثة ليضعه ضمن استفهام مفاده هل يعني ذلك انه لايزال قادرا على استيعاب العلاقات العقدية وبعض التصرفات الجديدة والمهن الخاصة؟
وقال هناك من يرى ان استبعاد الاصلاح مرده الى اعتبار قانون الالتزامات والعقود مدني محلي لازتاثير له على المسار العالمي، او لانعدام بديل قانوني جاهز يحل محله، وبالتالي فان فرضية الاصلاح الشامل تعني خوض مغامرة، ما يفتح الباب امام تعديلات جزئية.
وارتباطا بمحور اللقاء الدراسي اكد ان المشرع اصدر القانون 44.00 وفصولا من 618/1 الى 618/20.
وطرح اشكالية العقد الابتدائي والاختلاف الذي يطرحه على مستوى التقييد واعتباره وعدا بالبيع وتباين حالات العقار المحفظ وغير المحفظ والذي في طور التحفيظ، واضاف ان المشرع في القانون 44.00 اكد وجوب اثبات العقود الابتدائية والنهائية ليعرج بعد ذلك للحديث عن حدود القوة الملزمة لعقد البيع الابتدائي مذكرا في هذا الصدد بعدم جواز التراجع عن الالتزامات بارادة منفردة وما يترتب عن ذلك من تعويضات وسقفها وبت القضاء في حال رفض اتمام البيع، ليخلص الى القول ان المشرع يعيد نفس المقتضيات الكلاسيكية الواردة في قانون الالتزامات والعقود متسائلا عن جدوى هذا التكرار. كما تساءل عن تقييد حقوق المشتري بموافقة البائع.
واقترح في الختام تعديل الفصل 618/10 بازالة او حذف "موافقة البائع" منبها الى ان العقد الابتدائي وان كان يشكل العمود الفقري في العملية التعاقدية الا انه يحمل الكثير من القصور والهشاشة التي تؤثر على وقع المشتري كطرف ضعيف وتخل بالتوازن العقدي بين الطرفين، داعيا الى توفير ضمانات وحماية للمشتري.
الدكتور عبد العالي الدقوقي من كلية الحقوق بمكناس وقف عند بعض الاشكاليات خلال قراءته في مقتضيات الفصل 618 من قاونو العقود والالتزامات قائلا عندما نتحدث عن بيع العقار في طور الانجاز فاننا نتحدث عن تصرف قانوني لم يكن معمولا به قبل 2002، وكان ساريا الوعد بالبيع الذي لم يكن يمنح ضمانات للمشتري والوعد بالبيع ويثير اشكالا بالنسبة للعقار المحفظ وتقييده احتياطيا، وجاء قانون 44.00 لتنظيم المجال حيث ان المشرع حاول تحديد الطبيعة القانونية لعقار غير موجود لكنه سوف يوجد، ليلاحظ ان المشرع كان عليه ان يكون دقيقا على مستوى العقد الابتدائي، والذي يقول البعض انه العقد يلزم الجانبين، مؤكدا قوله نحتاج لعقد ابتدائي لترتيب الآثار.
وتساءل بذات المناسبة عن تموقع البائع صاحب المشروع الذي لا يحمل التزامات حقيقية ومورد المواد الاولية وصاحب العقار في طور الانجاز وضمانات المشتري، لينبه الى ضرورة انجاز بطاقة تقنية ودفتر تحملات معا عن العقار وتغيير طلب فسخ العقد بفسخ العقد.
واعتبر ان التنصيص على تبليغ البائع المشتري بتاريخ استخراج الرسم العقاري غير ذي موضوع لانه عمل اداري لا يندرج في مهام البائع، كما سجل ان بعض المحافظين كانوا يمتنعون عن تقييد الحكم القضائي، مثلما ان احكاما قضائية يتعذر تقييدها في سجلات المحافظة العقارية، وبعض المحافظين يطالبون بصدور امر بالتقييد.
واعتبر في مجال التحفيظ دائما انه من غير المنطقي تشييد 12 طابقا فوق عقار غير محفظ او موضوع تعرضات ونزاعات، وبخصوص التنصيص على موافقة المالك لمباشرة التقييد الاحتياطي فقد شد الانتباه الى وجود حالات يتعذر فيها الحصول على الموافقة من البائع، وختم مداخلته بالحديث عن الضمانة البنكية والتي حاول المجلس الاقتصادي والاجتماعي ان يعطي آليات لتفعيلها.
واثار محمد عزيز الوهابي مستشار قانوني بطنجة واستاذ بالمدرسة الوطنية للهندسة المعمارية
في موضوع "التزامات المهندس المعماري في ضوء مشروع القانون 107/12" اشكالية المصطلحات حيث هناك صياغات تثير تساؤلات مثل ما يرد في الفصل 618/3 عن الوثائق التي يجب ان ترفق العقد بما فيها الرسم العقاري، والنسخ المطابقة لأصل التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة غير قابلة للتغيير، مؤكدا ان الجهة الوحيدة التي لها صلاحية التصريح بان الوثائق صحيحة ومطابقة هي الوكالة الحضرية ثم الجماعة الحضرية، وبالتالي اعتبرها مسالة بسيطة لا يمكن ان نثقل بها كاهل المنعش العقاري والمشتري، مقترحا تفعيل دور المحافظة العقارية لكي تكون هي الحريصة على هذه الوثائق وبالتالي يوضع مجموع الملف المتعلق بالعملية لديها ولا نجعله كما يرد في نص المشروع اجراء عند الاقتضاء بل الزاميا لدى المحافظة من اجل مصداقية الوثائق، كما وقف عند وثيقة تصاميم الاسمنت المسلح قائلا ان القانون يتكلم وكأن البناء لا يتم إلا به في غياب الهيكل الخشبي والجدران الحاملة والحجر، ولو كان البناء خشبيا فكيف سيتم الادلاء بتصاميم الاسمنت المسلح وبالتالي وجب في تقديره ضبط المصطلح.
كذلك تحدث عن ورود التصاميم المعمارية تارة ثم التصاميم الهندسية تارة اخرى ما يوحي ضرورة مطابقة المصطلحات مع القوانين الجاري بها العمل.
واضاف ان مشروع القانون يتحدث عن وضع دفتر التحملات بينما لا ندري من يضعه، وفي آخر المطاف نستدعي المهندس المعماري لكي يشهد على مطابقة البناء مع دفتر التحملات، امر اعتبره تناقضا صريحا لكون المهندس لا يمكنه ان يشهد على وثيقة لم يسهر على انجازها.
وتساءل في نفس الاتجاه عن موقف مشروع القانون من رخصة بناء جديد ورخصة تغيير بناء قائم ليتناول بالذكرحالات لا يكون فيها اللجوء الى المهندس المعماري الزاميا.
كما تساءل هل التجزئات لا تدخل في اطار العقار في طور الانجاز علما ان ما يواجه المواطنون في البناء في طور الانجاز يواجهونه في التجزئات؟ بينما نجد ان القانون اقتصر على البناء ولا يتكلم على التسليم المؤقت الذي يتصل بالتجزئات، مقترحا امام هذه الاشكالية توسيع القاعدة او التاكيد على ان مشروع القانون يهم البناء فقط، او الرجوع لما ذهب اليه المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي بان مشروع القانون يهم السكن الاجتماعي.
وقال ان دور المهندس المعماري يجب تدعيمه في اطار نظرة شمولية تاخذ في الاعتبار المهام التي يتحملها والعراقيل التي يواجهها، ليختم بضرورة النظر الى الضمان بنظرة استشرافية، اي الى ما بعد الانجاز، موازاة مع اقتراحه اضافة الزامية التامين.
حميد الصيباري رئيس المجلس الجهوي للهيئة الوطنية للمهندسين المعماريين بجهة الغرب سابقا اكد في مداخلته "مهنة الهندسة المعمارية واكراهات الواقع" ان مشروع القانون 107/12 يمكن ان يكون رافعة اقتصادية واجتماعية لمجمل قطاع العقار حيث سيستفيد المنعش العقاري من عملية البيع في طور الانجاز الذي سيمكنه من ارباح مهمة، فضلا عن تقليص مدة انجاز المشاريع وتوسيع هامش الارباح، كذلك سيستفيد المستهلك من الضمانات التي سيوفرها له المهندس المعماري من خلال شهادة نهاية الاشغال ومطابقة المواصفات.
وبالتالي فان المهندس المعماري سيصبح طرفا ثالثا سيتحمل مسؤولية كبيرة، معتبرا انه الاضعف في المعادلة، وبالتالي من سيحميه حسب قوله؟ لانه سيشهد على الاشغال ويصادق على مطابقة مواصفات، معتبرا ان تتبع الاشغال مسألة شاقة.
وتحدث عن التباين في طريقة عمل المهندس في القطاع الخاص والعام من خلال دراسة التصاميم المعمارية وتحضير ملف طلب الرخصة ومطابقة الدراسات التقنية وتتبع الاشغال، فاضافة الى هذا فانه في القطاع العام عليه ان ينتبه الى احترام قانون الصفقات العمومية، بينما في الصفقات الخاصة تكون عشوائية وتكون صعوبة لدى المهندس المعماري لتفقد الاشغال اولا باول، وبالطريقة التي يشتغل بها المهندس المعماري في القطاع الخاص فلا علاقة تكون له بالمشتري ولا مسؤولية له الا مع المنعش العقاري من خلال كتابة المحاضر.
واعتبر ان هناك عدة اكراهات في المشروع تزيد من الضغط على المهندس المعماري حيث يكون هو المسؤول الاول والوحيد امام القضاء في حين ظهور عيوب بعد البيع او التسلم بناء على الشهادات المسلمة من طرفه. ونبه الى انه لا يوجد مشروع يبتدئ بتصميم وينتهي بذات التصميم متحدثا عن امور قاهرة تقنية او فنية تطرح ضرورة التغيير. وبالتالي فان التعهد طبقا للفصل 618/7 باحترام التصميم موضوع استفهام، مشيرا الى ان التصميم نموذجي او تقريبي حسب الشروحات التي قدمها بناء على الممارسة الميدانية.
من جهتها اوضحت فتيحة مقنع عضو لجنة العدل والتشريع بمجلس النواب ان المداخلات كانت تتكامل وتتلاقى في عديد من النقط والملاحظات ولذلك ارتاى اللقاء الدراسي ان يجمع عددا من الشرائح وهذا له مدلوله، مضيفة ان الدعوة كانت موجهة للمجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي لكي يقدم تصوراته الواردة في التقرير المتصل بهذا الموضوع، حيث هناك جوانب كان حريا ان تناقش في تقريرهم.
وبخصوص قانون الالزامات والعقود الذي يعمر لمائة سنة فقالت كيف يعقل ان يبقى هذا القانون كطابو ولا يمكن الغوص فيه، مشيرة الى ضرورة مباشرة تعديل حقيقي وفعلي وشمولي معتبرة القانون 44.00 او المشروع الحالي حلولا ترقيعية.
ونبهت الى ضرورة احداث التوازن بين الطرفين معا، مؤكدة ان هذا الجانب لا تعرف لونا سياسيا في لجنة العدل والتشريع.
وعلى مستوى اعتبار المشتري طرفا ضعيفا كما ورد في عدد من المداخلات، فمن خلال الممارسة في المحاكم فهناك قضايا يكون فيها البائع طرفا ضعيفا.
كما تناولت عددا من الاشكاليات المطروحة على مستوى العقد الابتدائي وكذا الوصولات التي اعتبرتها رجوعا الى الماضي، وقالت في هذا الاطار من خلال الممارسة نجد احكاما قضائية قضت المحكمة فيها بعدم قبول الطلب لعلة ان الوصولات المدلى بها لا تشير لا الى رقم القطعة الارضية ضمن المشروع ولا الى مساحتها او الثمن الاجمالي، والذي يتحول الان الى ثمن المتر مربع لتباين مساحات الشقق، كما ثبت ان وصولات ورد فيها تزوير وتلاعبات.
ودعت الى ضرورة التفكير الملي والعميق في كل الصعوبات والاشكاليات والمسؤوليات التي تُسقط عن جهة لتطال جهة اخرى، متسائلة عن موقع الضمانات والجزاءات.
كما اثارت اشكالية رفض تسجيل الاحكام من طرف المحافظين بسبب الخلاف حول الحكم النهائي، لتشير في النهاية الى اصدار قانون خاص قائم الذات بجزاءات تترتب عن التصرفات ورؤية شاملة تسد كل الثغرات والنواقص.