أثمنة مرتفعة رغم الأزمة.. لهذه الأسباب لا تنخفض أثمنة العقار رغم تراجع الطلب

يستمر قطاع العقار في تعميق خسائره للسنة الرابعة على التوالي. فبعد أن تراجع أدائه العام سنة 2018، بنسبة مقلقة بلغت 3.7 في المائة، كشفت معطيات الخزينة العامة للمملكة أن قطاع العقار لم يظهر أي مؤشرات على تعافيه من الركود خلال الشهيرين الأولين من سنة 2019 الجارية.
ووفق آخر المعطيات، التي حصل عليها موقع القناة الثانية من الخزينة العامة للمملكة، فإن محصول ضريبة الدخل على الأرباح العقارية قد تراجع عند نهاية فبراير الماضي، بنسبة 6.7 في المائة أو ناقص 39 مليون درهم مقارنة بمستواها في عام 2018 (540 مليون درهم مقابل 579 مليون درهم).
أثمنة ثابتة رغم تراجع الطلب
لكن وعكس قاعدة العرض والطلب التي تدفع إلى تخفيض أثمنة المنتوجات في حالة تراجع الطلب، فإنه وبالرغم من التراجع المستمر في الطلب على العقارات بالمغرب، لم تنخفض الأثمنة، وهو ما يطرح السؤال عن القاعدة التي تحكم قطاع العقار بالمغرب.
المهدي فقير، الخبير المغربي في مجال المخاطر الاقتصادية يجيب عن هذا السؤال في تصريح خاص لموقع القناة الثانية قائلا إن تحديد الأثمنة في قطاع العقار لا يخضع لقانون العرض والطلب بالمغرب، "بل يخضع لقانون الكلفة، التي يقول المنعشين العقاريين إنها مرتفعة."
وأوضح فقير أن "المنعشين العقاريين يأخذون القروض من الأبناك قبل الشروع في البناء، وهو ما يجعلهم يرفضون تخفيض الأثمنة في حالات تراجع الطلب، لأن ذلك سوف يؤثر على هامش الربح."
ويرفض المنعشون العقاريون المجازفة التي تقدم عليها الشركات في مثل هذه الحالات، إذ قال فقير إن المنعشين العقاريين يفضلون اعتماد "قاعدة التريث ومبدأ إن غدا لناظره لقريب، وانتظار ارتفاع الطلب مجددا."
"المنعشون يرفضون تخفيض السعر من أجل البيع ثم المضي قدما في مشاريع أخرى قابلة للاستهلاك، بل يفضلون كراء هذه العقارات حتى يأتي المشتري الذي يقبل على الأثمنة المفروضة،" يضيف نفس المتحدث.
لماذا لا نتخفض أثمنة العقار؟
بالنسبة لرئيس المجلس الوطني لهيئة الموثقين في المغرب، عبد اللطيف يكو، فإنه وبالرغم من تراجع الطلب منذ سنتين أمام وفرة العروض، "فإن عدد الراغبين في التملك العقاري بمختلف أنواعه كبير من الناحية المبدئية رغم معطى حجم الطلب الخجول، الذي يُرد إلى غلاء السوق."
فالعقار الذي كان قبل سنين قليلة بسعر ملون درهم مثلا، يضيف يكو: "صار اليوم معروضا بمليون و500 ألف درهم تقريبا، ونظرا للقدرة الشرائية غير القادرة على مجاراة هذا التطاير في الأسعار، لن يكون بمقدور المشترين تحمل أعباء الشراء بهذه الأثمان."
ويعود تطور الأسعار إلى عدة عوامل، يَگو، الذي يرى أن الأمر يعود إلى سنة 2006، وأيضا بفعل عدة تراكمات دون التدخل لحماية السوق. ويشدد المتحدث نفسه على أن تخفيض الأسعار لصيق بتدخل واضح من الدولة، باعتبارها لاعبا رئيسيا في السوق. كما لا يمكن إغفال فاعلين آخرين مرتبطين بالعقارات، تسببوا أيضا في رفع الأسعار، كسياسات البنوك المالية، وغلاء مواد البناء، وغيرهما من العوامل الخارجية الراخية بظلالها على قيمة المنتجات.
إشكالية العرض
وبالرغم من إصرار المنعشين العقاريين على الاحتفاظ بمستويات الأسعار نفسها، إلا أن ضعف المعاملات العقارية أثار مخاوف مجموعة منهم، وهو ما تجلى في تراجع القروض المصرفية العقارية بنسبة 2.4 في المائة مع نهاية شهر نونبر 2018، مقابل ارتفاعها بنسبة تجاوزت 4 في المائة خلال الفترة نفسها من عام 2017.
وساهمت هذه المعطيات في تراجع مستوى إنتاج الوحدات السكنية بنسبة 51 في المائة خلال سنة 2018، مقارنة مع المستويات الإنتاجية التي كان يسجلها القطاع قبل سنة 2012.
وتعترف الجمعية المغربية للوكلاء العقاريين بوجود أزمة خانقة تعيق نمو القطاع، خاصة في ظل استمرار تراجع حجم المبيعات من الشقق السكنية بجميع فئاتها، الاقتصادية والمتوسطة والفاخرة.
ويربط الخبراء في مجال العقار هذا التراجع المقلق بمجموعة من العوامل المرتبطة بفقدان الثقة في جودة البناء والتشطيبات النهائية، خاصة بالنسبة للسكن الاقتصادي والمتوسط، إلى جانب ارتفاع الأسعار وعدم ملاءمتها للقوة الشرائية للزبناء.
الخبير الاقتصادي المهدي فقير يوضح لموقع القناة الثانية يعتبر أن الإشكال الأساسي في هذا التراجع المقلق يكمن في "العروض التي يقدمها المنعشون العقاريون، والتي لا تواكب تغيرات أنماط الاستهلاك، وأنماط الهندسة المجالية والمعمارية."
" العروض التي نجدها الآن هي نفسها التي كانت في التسعينات،" يقول المهدي فقير مردفا: " بينما تستمر عادات المواطن المغربي في التغير. ونتيجة لعدم المواكبة، أصبحت العروض الحالية في العقار لا تجذب المواطنين على الاقتناء، وهذا أحد عوامل تراجع الطلب."
في السابق، يضيف فقير، "كان اقتناء المسكن من بين أولويات المواطن المغربي وكان وسيلة من أجل الإدخار، وهو ما يفسر ارتفاع الطلب في العقدين الأخيرين، لكن في الوقت الراهن، أصبح المغاربة يفضلون التريث وانتظار الفرصة الملائمة من أجل اقتناء مسكن بمواصفات دقيقية تحترم معايير الجودة وبثمن غير مبالغ فيه. "
وأوضح فقير أن غياب هذه المواكبة سببها عقلية المستثمرين والمنعشين العقاريين، الذين أصبحوا يبنون العقارات فقط من أجل البناء وليس من أجل البيع، وهو ما يتجلى في فرضهم لعقارات بتصاميم مجالية وعمرانية وخصائص وأثمنة يفرضونها على المواطن، دون الأخذ بعين الإعتبار التغيرات الجديدة التي أصبحت تطبع استهلاك المواطن المغربي.
الحكومة والعرض الجديد
وأمام هذا الوضع، تتجه الحكومة نحو تغيير نمط الدعم السكني، وسط تزايد التصريحات التي تشير إلى إمكانية توفير دعم نقدي مباشر للراغبين في شراء شقق في برامج السكن الاجتماعي، بعدما دأبت على إتاحته عبر الإعفاءات الضريبية، وفق برنامج للدعم ينتهي العام المقبل.
وقال وزير إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان، عبد الأحد الفاسي الفهري، في تصريح لصحيفة العربي الجديد شهر فبراير الماضي أن التطور الذي عرفه قطاع العقارات وبروز قطاع استثمار منظم، لم تستفد منه الأسر المعوزة. ولفت في تصريحه إلى أن مشاريع السكن الاجتماعي قد تصبح موضوعاً لدعم مالي مباشر بعد العام المقبل.
لكن رئيس المجلس الوطني لهيئة الموثقين في المغرب، عبد اللطيف يكو يوضح أنه سيكون من المهم أيضا توفير دعم قطاعي ممنهج وليس لفائدة الراغبين في شراء العقار فقط. " فطرق الدعم متعددة، كتوفير الأراضي بأسعار مناسبة، وأيضا بإتاحة تصاميم تسهل على المقاول العقاري توفيره منتجات في متناول الزبائن."
ويرى رئيس هيئة الموثقين بأن توفير تصميم عمارة من سبعة طوابق، ليس كالسماح ببناء أربعة فقط، "فالأولى ستدفع حتما إلى تقديم أسعار أقل من الثانية''. ويرى يَگو أن السلطات قدمت حلولا من قبل، كإضافة مناطق جديدة للبناء، لكن الأمر كان خجولا، ومحدود الأثر.