Si la question peut de prime abord paraître surprenante, il n'en reste pas moins que tout le monde ou presque connaît quelqu'un, ou a entendu parler d'une affaire similaire. Les quelques affaires sélectionnées dans ce dossier ont toutes au moins un point commun: une zone d'ombre au niveau de la conservation foncière. C'est pour ainsi dire leur point nodal. Non pas que ce soit l'unique cause de toutes les affaires de spoliation, mais pour devenir propriétaire d'un terrain (quels que soient les moyens utilisés pour y parvenir), il faut de toute façon l'enregistrer au niveau de la conservation. Du coup, cette organisation étatique est d'une manière ou d'une autre impliquée. Soit à son insu, soit parfois en connaissance de cause… Comme cela a été le cas à la conservation foncière de Tanger-Ville avec l'affaire Chaâbi. Même si la justice n'a pas encore été définitivement rendue dans ce cas, ni dans les autres affaires exposées d'ailleurs, la responsabilité du conservateur de Tanger a été mise en cause, au point que ce dernier a été arrêté (cf «Conservation Foncière de Tanger : l'affaire Chaâbi»). Nous avons tenté de joindre Taoufik Cherkaoui, directeur général de l'ANFCC –Agence Nationale des Conservations Foncières, du Cadastre et de la Cartographie-, pour essayer de donner le point de vue de l'autorité concernée sur chacune des affaires traitées. Mais en vain. Cependant, il est possible de recenser les différents types de cas de figure à l'origine de spoliations habillées de légalité. «Il y a dans certains cas je crois, et cela on l'a bien senti à Tanger l'an dernier, une sorte de bras de fer entre la justice et la conservation foncière. Je m'explique. Parfois, il y a un conflit d'autorité, dans leqeul le conservateur se croit au-dessus de tout. Et donc dans certaines affaires, il arrive que les décisions de justice ne soient pas prises en compte», nous explique un observateur du secteur. Mais il y a aussi, et il faut le dire, le faux et usage de faux. L'affaire du village automobile ou encore celle de l'école Al Madina en sont de parfaites illustrations. Mais là encore, la «complaisance» de la conservation foncière serait vraisemblable. Même si la conservation foncière, et on ne le répétera jamais assez, peut aussi être victime de l'usage de faux. Et le cas du lotissement Corniche ville est éloquent à ce sujet. Cependant, il ne faut pas perdre de vue également l'historique et le fondement même du système foncier marocain pour saisir la complexité et les différentes dimensions de chacune des affaires traitées dans ce dossier. Car le système foncier moderne tel qu'on le connaît aujourd'hui a été instauré en 1913. La source principale de l'immatriculation foncière instaurée au Maroc en 1913 est l'acte de Torrens, «The real proprety act», dont l'auteur est Robert Torrens. Ce régime s'inspire essentiellement de certains principes qui ont été adoptés par de nombreux Etats, entre autre l'Allemagne, la Tunisie, la Suisse, le Congo, le Sénégal, la Côte d'Ivoire, le Dahomey et par certains Etats des USA. L'idée du régime des livres fonciers créé au Maroc est d'individualiser la propriété immobilière en la déterminant physiquement et juridiquement, avec une connaissance précise de la propriété et du propriétaire. D'abord, la détermination physique du terrain résulte de la reconnaissance de sa situation précise, de ses limites exactes, de sa contenance réelle et de sa consistance aussi complète que possible. Ensuite, un plan du terrain est annexé au titre établi par un cadastre dit «juridique». Enfin, la détermination juridique est obtenue par la publicité de tous les droits relatifs aux biens, à commencer par le droit de la propriété. Sur chaque titre de propriété ainsi constitué, viennent se grouper au fur et à mesure de leur formation, tous les droits réels et charges foncières intéressant le terrain, ainsi que toutes les mutations ou modifications. Le livre foncier constitue ainsi l'état civil complet de chaque immeuble immatriculé. Ce qui permet de connaître rapidement et facilement, à toute époque, ses origines, son histoire et sa situation juridique exacte. Aujourd'hui, non seulement tous les terrains sont loin d'être immatriculés, ce qui donne encore lieu à de nombreuses demandes de réquisitions. Réquisitions, qui, si elles font l'objet d'oppositions, n'aboutissent la plupart du temps que plusieurs décennies plus tard. Mais en plus, lors des mutations (vente), beaucoup de «surprises» sont réservées aux nouveaux acquéreurs… Trois questions à Amin Fayçal Benjelloun Président de la Chambre Nationale du Notariat Moderne au Maroc «Les conservateurs sont plutôt très méfiants» Challenge Hebdo : que pensez-vous de certaines affaires dans lesquelles des propriétaires se retrouvent spoliés de leurs biens avec presque, est-on tenté de dire, «la bénédiction de la conservation foncière»? Amin Fayçal Benjelloun : vous savez, la plupart du temps, il y a à l'origine de ce genre d'affaires soit des faussaires, qui sont généralement des professionnels de la fraude, soit une erreur matérielle due à une mauvaise vérification. Cela étant dit, il faut tout de même préciser que généralement, les conservateurs sont plutôt très méfiants, car je vois mal un conservateur mettre en balance sa carrière. Du moins aujourd'hui, prennent-ils beaucoup de précautions, dans la mesure où eux comme nous, les notaires, sommes très exposés aux «faux», vu la nature même de notre travail au quotidien. Vous n'avez qu'à vous pencher sur le quotidien de la police judicaire pour vous rendre compte qu'il existe de puissants réseaux en matière de fraudes. Tout ça pour vous vous dire que, globalement, s'il y a défaillance, elle vient plutôt de l'extérieur. C. H. : comment se passe votre relation avec la conservation foncière aujourd'hui? A. F. B. : je dois dire que depuis six mois environ, on trouve même les titres fonciers sur Internet. Chacun des 650 notaires dispose d'un code pour pouvoir consulter sur le site de la conservation foncière un titre foncier. Ainsi, nous pouvons avoir une copie ou lire directement sur écran le certificat de propriété, de même que le dossier complet d'archive. Nous pouvons même vérifier si la vente que nous avons déposée a été prise en compte. Pour nous les notaires, cela a une valeur inestimable. J'irai même jusqu'à dire que c'est un trésor, et que le système foncier marocain est aujourd'hui exceptionnel par sa sécurité et sa rapidité. Si auparavant, il y avait beaucoup de problèmes de délais et de classement, désormais, lorsque vous déposez une vente, 48 heures plus tard, l'affaire est réglée, en tous cas pour ce qui concerne les dossiers «normaux». Cependant, il faut préciser une chose: ce n'est que depuis l'affaire de Tanger, et entre autres la grogne mémorable des notaires de cette région, que la conservation foncière est devenue une référence de mon point de vue. Et cette évolution, nous la ressentons au niveau des conservations foncières, où une certaine courtoisie dans l'accueil et la réception des documents prévaut. C. H. : quelles sont les pistes d'amélioration pour que les relations soient encore plus fluides? A. F. B. : aujourd'hui, nous souhaiterions pouvoir, lorsque nous déposons un dossier et qu'il est bon à payer, pouvoir le faire sur Internet. Dans les 2 à 3 années à venir, ce serait une bonne chose également d'avoir la possibilité de déposer un dossier directement via le net, et qu'il soit déjà étudié par le conservateur en attendant que nous produisions les originaux présentés. Enfin, une attente beaucoup plus concrète et plus simple à mettre en place: c'est le système de guichet, à l'image de ce qui a été mis en place pour les visas dans plusieurs consulats. Autrement dit, au lieu d'avoir une file d'attente, il serait plus efficace de pouvoir simplement déposer le dossier et retirer un numéro en échange. De façon à ce qu'il y ait, lors du retrait, une observation notifiée en bonne et due forme, surtout en cas de refus. Cependant, il reste tout de même un point à soulever, et qui est autrement plus fastidieux, c'est la formation ou du moins la sensibilisation des conservateurs au droit des affaires. Car s'ils sont incollables sur le foncier, il reste que parfois, ils exigent des documents qui n'ont pas lieu d'être, s'immiscent dans des détails qui ne les concernent pas et qui sont un non-sens. Exemple: demander une autorisation spéciale à un dirigeant à qui la loi donne déjà parfois tous les pouvoirs. En résumé, si de manière générale, nous sommes satisfaits de la conservation foncière, le service peut encore davantage s'améliorer.
