La surélévation des constructions assure une augmentation d'au moins 40% de l'offre immobilière et parfois plus dans certaines zones urbanistiques. La verticalité permet de réduire la densité à l'hectare et de libérer le foncier pour d'autres usages. La pression sur le foncier, surtout dans les grandes agglomérations, nécessite de trouver des alternatives à cette problématique, surtout dans les grandes agglomérations. Croissance démographique, exode rural, population jeune et essor économique, tous les ingrédients sont réunis pour que les grandes villes marocaines se développent à une cadence dépassant de loin les prévisions. L'extension du périmètre urbain, la libération du foncier public dans les villes, comme les casernes militaires ou la reconversion des zones industrielles en zones résidentielles, sont des options fortes. La verticalité, qui consiste à augmenter le nombre des étages des immeubles, revient ces derniers temps comme un choix judicieux permettant d'augmenter l'offre immobilière de 40% et parfois plus dans certaines zones. Cette idée, qui n'est pas nouvelle, a été dans le passé fortement sollicitée par les professionnels, mais les autorités de tutelle ont évoqué d'autres arguments pour la rejeter, notamment d'ordre urbanistique, de sécurité et de logistique. Cependant, cette option revient avec acuité. Dans une ville comme Casablanca où l'assiette foncière se fait rare et où la spéculation bat son plein, la verticalité est une solution idoine pour résorber le déficit, surtout pour le segment moyen standing et social où la demande dépasse largement l'offre. «La verticalité permet de réduire la densité à l'hectare et de libérer le foncier pour d'autres usages plus importants comme les espaces verts, les équipements sociaux ou les zones d'affaires», explique un architecte à Casablanca. En effet, à titre comparatif, la superficie de la ville de Casablanca dépasse les 300 km2 (sans compter la région), alors que celle de Paris est de 110 km2. Pourtant, les Parisiens ont droit à 12 m2 d'espaces verts par habitant et bénéficient d'un cadre de vie plus agréable, alors que les Casablancais n'ont que 0,6 m2 par habitant. Pour sa part, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) est «pour une optimisation du foncier existant par une meilleure occupation du sol, une surélévation des immeubles, un bon agencement et une qualité urbanistique». Outre l'économie d'espace occupé au sol, les urbanistes estiment que la verticalité permet également une réduction du coût du terrain dans le centre-ville. «La limitation des étages en général à 4 pour le social et l'économique, et à 5 ou 7 pour le moyen et le haut standing, est parmi les raisons qui ont causé le renchérissement du prix du mètre carré à Casablanca ou Rabat, sans parler des autres villes. Il faut souligner que le prix du terrain occupe une part importante dans tout projet immobilier. Avec plus d'étages, on réalise une économie d'échelle qui va automatiquement être répercutée sur le prix final qui sera tiré vers le bas», a expliqué un promoteur immobilier à Casablanca. Il faut noter aussi que l'optimisation de l'espace assure des effets de synergie dus au regroupement des services auparavant dispersés. Cette densification de la population implique automatiquement une réduction des coûts en infrastructures : routes, lignes électriques, réseaux d'adduction d'eau et d'assainissement. D'autres arguments ont été avancés et cette fois d'ordre écologique comme le recours de moins en moins aux moyens de mobilité pour les déplacements. Il s'agit aussi de la préservation d'espaces naturels sauvages ou à forte valeur agricole. La verticalité peut s'imposer aux immeubles à usage de bureaux, surtout dans le centre-ville où la demande se fait plus pressante. Mais la concentration des constructions pose également plusieurs problèmes, notamment de sécurité. En cas d'incendie ou n'importe quelle catastrophe, il faut que les services compétents aient les moyens d'assurer leur intervention rapidement et dans de bonnes conditions. Cela implique des équipements techniques adéquats et aussi une qualification du personnel. Il faut penser également à d'autres problèmes causés par la hauteur comme celui du stationnement et réaliser des bâtiments répondant aux normes requises, l'idée étant de profiter des expériences réussies de certains pays en la matière. Les immeubles en hauteur nécessitent des opérations d'entretien en permanence. Au Maroc, on constate des laisser-aller importants. «Actuellement, la vie en copropriété est pointée du doigt à cause du comportement irresponsable de plusieurs acquéreurs qui ne veulent pas s'acquitter des droits du syndic et à temps. Ce phénomène n'est pas isolé, on le trouve dans le segment social comme dans le haut standing. Il est fréquent de voir un ascenseur en panne pendant des jours à cause de ce manquement. C'est la culture de la copropriété qui fait défaut. Et la plupart des acquéreurs évitent les immeubles de grande hauteur», a expliqué Mohamed Haoussi, gérant d'une société de syndic. Par ailleurs, il faut noter que les études ont montré que la croissance des villes basées sur des constructions verticales, à usage de bureaux, dans le centre, se font simultanément avec une extension des lotissements pour les habitations en périphérie. Mais pour le cas marocain la verticalité est souhaitable pour l'ensemble des constructions. La décision de la surélévation d'une zone donnée dépend des autorités de tutelle, notamment de l'Agence urbaine de chaque ville. C'est pour cela que dans des villes comme Tanger, la verticalité s'impose davantage que dans d'autres. A Rabat ou à Marrakech, le souci de conserver l'aspect architectural du centre-ville a soldé toute idée d'augmenter le nombre des étages admis. Techniquement, le principe de surélévation consiste à augmenter deux étages par rapport aux normes existantes comme pour les R+5, qui vont passer à R+7, et surtout pour l'économique qui est limité à R+2 ou R+3. Une nouvelle refonte du schéma d'aménagement urbain nécessite la reconversion des zones industrielles basées dans le centre-ville en zones résidentielles. Le phénomène a commencé à se manifester dans certains quartiers comme La Gironde, Belvédère et Ain Sebaâ à Casablanca. Il s'impose en fait comme la solution devant résoudre la problématique de la rareté du foncier.
