Morocco Reit Management sera dédié essentiellement à l'immobilier professionnel. Une IPO à la Bourse de Casablanca est envisagée dans les 3 ans à compter du démarrage de l'activité.
Par A.E
Alors que le cadre juridique des Organismes de placement collectifs en immobilier (OPCI) n'est pas encore entièrement finalisé (manquent à l'appel un arrêté et deux circulaires), les sociétés de gestion sont déjà en ordre de bataille pour se lancer dans cette nouvelle activité. Selon les professionnels, une quinzaine d'OPCI seraient sur la ligne de départ, dont certaines ont déjà officiellement communiqué sur leurs intentions (Ajar Invest, Aradai Capital, etc.). Les autres fonds se manifestent au fur et à mesure. Le dernier à être sorti de l'ornière est un sérieux outsider : il s'agit de Morocco Reit Management (MRM), filiale du groupe Equitativa, présent à Dubaï et qui a, à son actif, un historique de plus de 15 ans dans les fonds immobiliers (REIT est l'équivalent anglais d'OPCI), essentiellement dans les pays émergents. «Equitativa dispose de 5 fonds et près de 2 milliards de dollars d'actifs sous gestion, et nous avons l'ambition de nous implanter au Maroc et d'y lancer le fonds Morocco Reit Management, qui sera dédié à l'immobilier professionnel», nous informe Amine Bentaleb, DG de MRM, à l'occasion de sa participation à une table-ronde organisée par Finances News Hebdo et l'Association marocaine des professionnels de la finance participative (AMFP) autour des OPCI. «Le travail préparatoire pour nous implanter au Maroc a démarré il y a 3 ans», indique A. Bentaleb. «Nous avons suivi de très près l'évolution de la réglementation, et nous avons aussi suivi l'évolution des actifs et des prix. Notre fonds dédié au Maroc n'est pas encore créé juridiquement. Nous sommes en attente de la finalisation du cadre réglementaire pour déployer notre stratégie», précise-t-il. Les professionnels ont bon espoir que les OPCI entrent en vigueur de manière effective à compter du troisième trimestre 2019. En vue d'être opérationnelles dès la promulgation des décrets d'application relatifs à la loi sur les OPCI, les équipes de Morocco REIT Management sont en phase de roadshow en vue d'identifier les investisseurs ou propriétaires de potentiels actifs qui constitueront le premier fonds OPCI. A ce jour, plusieurs accords de principe ont pu être obtenus, nous dit-on.
Quelle stratégie ? «Nous allons, au lancement, démarrer avec un fonds immobilier généraliste, avant de nous focaliser, comme cela fut le cas aux Emirats Arabes Unis, sur certains types d'actifs, en particulier le retail, le commerce, les plateaux bureaux, mais aussi les écoles», indique Amine Bentaleb, pour qui l'éducation est clairement une opportunité pour les fonds immobiliers. Précision importante : MRM ne fera pas de résidentiel. Concernant la politique d'investissement du futur fonds OPCI Morocco REIT, il est à noter que la société de gestion n'aura pour cible que des actifs immobiliers à fort potentiel locatif, se trouvant dans une agglomération abritant un minimum de 1,5 million d'habitants. En outre, la majorité de la valeur créée par le fonds OPCI doit provenir d'une augmentation des loyers des actifs et non d'une réévaluation à la hausse de la valeur des actifs gérés. Les actifs ciblés doivent avoir un minimum de 60% de taux d'occupation et le fonds doit offrir un cap rate minimum de 9%. En revanche, les actifs dépassant une décennie et non rénovés ne seront pas retenus par le comité d'investissement du fonds, tandis que les investissements fonciers seront limités et en association avec les développeurs immobiliers partenaires du fonds. Sur le plan du risk management, il est précisé que le financement des actifs intégrés ne doit pas dépasser 60% de levier. Le fonds OPCI, dans son ensemble, ne doit pas dépasser les 30% de levier. Par ailleurs, la valeur d'un actif ne peut dépasser 15% de la valeur globale du fonds, et la valeur cumulée des trois premiers actifs du fonds, en termes de valorisation, ne peut dépasser 40% de la valeur du fonds. Enfin, le fonds OPCI Morocco REIT, une fois lancé, a vocation à être coté à la Bourse de Casablanca. «Nous avons vocation à faire une IPO dans les trois ans qui suivent le lancement des fonds. C'est une stratégie que nous comptons répliquer au Maroc», affirme A. Bentaleb. ◆
