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Immobilier: une assurance pour les loyers impayés, pourquoi pas ?
Publié dans Finances news le 17 - 10 - 2021

Le lancement de cette couverture donnera une nouvelle impulsion au segment locatif.
La conception du dispositif juridique doit impliquer tous les acteurs concernés.

Par C. Jaidani

En mettant un bien immobilier à la location, le propriétaire s'expose à différents risques, dont notamment les défauts de paiement. Ce genre d'affaires est parmi les dossiers les plus traités par la justice marocaine. Avec la crise de la Covid-19, leur nombre a augmenté sensiblement. Il a impacté le secteur du locatif déjà en berne, les propriétaires devenant de plus en plus réticents à investir ce créneau, de peur de subir les caprices des procédures et les chantages des locataires. Cette situation a augmenté davantage le nombre de logements vacants, qui culminent à plus de 800.000 unités.
Pourtant, plusieurs mesures ont été prises pour régir cette activité. «Les affaires d'impayés de loyer sont traités devant un juge en référé et nécessitent six mois entre la juridiction de première et de deuxième instances. Mais c'est au niveau de l'exécution qu'il y a un problème. Pour une raison ou une autre, les agents d'autorité laissent traîner les choses pendant des mois, voire des années. Cela suscite la grogne des propriétaires. C'est pour cela qu'il est utile de lancer un système d'assurance couvrant les loyers impayés, comme cela existe dans d'autres pays», explique Nabil Haddaji, avocat au barreau de Casablanca.
En effet, ce genre de garantie est un produit proposé par les compagnies d'assurances en France. C'est une couverture optionnelle qui peut prendre en charge un éventuel recours à la justice engagé contre le mauvais payeur. Elle propose également une indemnisation en cas de départ prématuré de celui-ci lorsque le contrat stipule une durée déterminée. «Le marché du locatif est très demandeur de ce genre de dispositif. Il devrait générer une nouvelle impulsion pour le segment, permettant de rassurer les propriétaires. Mais il ne peut y avoir d'assurance sans loi encadrant ce domaine. Nous avons sollicité son lancement dans le cadre du Conseil national de l'habitat (CNH) organisé à Rabat en 2018. La conception et la mise en œuvre d'un tel texte implique non seulement le législateur, mais plusieurs acteurs concernés, comme le ministère des Finances, le département de l'Habitat, le ministère de la Justice, l'ACAPS, les compagnies d'assurances…», souligne Mohamed Lahlou, président de l'Union régionale des agences immobilières Casa-Settat (URAI).
«En tant qu'opérateur du secteur de l'immobilier, nous avons été rapprochés par la Banque mondiale en 2014 pour lancer un fonds dédié à la couverture des loyers impayés. Nous avons présenté un projet, mais notre vision n'a pas été prise en considération par les autorités concernées», ajoute-t-il.
Il est utile de souligner que le marché des assurances au Maroc est parmi les plus développés en Afrique, mais il reste limité en général à des couvertures obligatoires ou classiques. Dans le cadre de son développement, il est possible de l'élargir à de nouveaux créneaux comme celui de la garantie des loyers impayés. «Techniquement, c'est un risque qui peut être couvert par les assureurs marocains. Les offres lancées dans d'autres pays présentent des résultats satisfaisants pour les souscripteurs et aussi pour les opérateurs. Il est essentiel de s'en inspirer, mais encore faut-il prendre en considération la réalité marocaine. Il est opportun de lancer des études de marché approfondies pour définir les types de produit ou de clientèle à risque afin de déterminer le cadre juridique approprié à établir pour ce segment», souligne Hicham Alami, expert en assurance.
Il faut dire que la mise en place de cette garantie permettra de sécuriser les revenus des propriétaires bailleurs, issus de la location de leur bien, et les prémunir contre les éventuelles détériorations. Pour les assureurs, c'est un créneau qui devrait permettre une extension d'activité et plus de chiffres d'affaires. La couverture peut cibler aussi bien les locaux à usage d'habitation que ceux de type professionnel.


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