Au Maroc, seulement 1% des logements locatifs est assuré, selon les estimations des professionnels. Le caractère facultatif de ce type d'assurance y est pour quelque chose. Il est donc tout à fait «normal» que l'on recense plus de 20.000 affaires immobilières instruites dans les différents tribunaux de première instance, relatives à la location. Dans une tentative d'accompagner l'effort de l'Etat pour stimuler le secteur de l'immobilier locatif, le ministère des de l'Economie et des finances vient de lancer un appel d'offres qui fera la joie des assureurs et des promoteurs immobiliers. L'AO est relatif au lancement d'une étude relative à l'instauration de l'obligation d'assurance de l'habitat locatif.«Instaurer l'obligation d'assurance stimulera certainement le secteur de l'immobilier locatif», estime Abderrahim Chaffai, directeur général de Zurich assurances Maroc. L'enjeu est de rétablir la confiance entre les investisseurs immobiliers et les locataires potentiels et de remplir les quelque 163.000 logements locatifs actuellement vides. «Cette assurance serait de nature à protéger aussi bien le locataire que le propriétaire et par conséquent, sa généralisation pourrait contribuer à promouvoir le secteur de la location immobilière au Maroc», indique-t-on auprès du département des finances. Définir les risques à couvrir Selon l'article 678 du code des obligations et des contrats, le locataire est responsable des dommages causés à l'immeuble occupé pendant la durée de la location. L'article en question définit les principes de cette responsabilité et met à la charge du locataire l'obligation de réparer les dommages causés. Dans la plupart des cas, le montant des dégâts avoisine 40% du coût du bien. Des coûts énormes pour que le locataire les supporte à lui seul. «En cas d'assurance couvrant ces risques, l'assureur règle, à la place du locataire, le montant des dommages dont celui-ci est responsable», explique ce promoteur immobilier. D'où l'intérêt de l'obligation d'assurance pour l'habitat locatif.Grosso modo, l'étude que compte lancer le ministère des Finances a pour objet d'identifier les risques pouvant être sujets à l'obligation d'assurance, établir une tarification pour l'assurance et instaurer un système pour faire respecter l'obligation d'assurance pour ce type de logement. Un second chapitre sera réservé à l'impact de l'obligation sur le secteur. Plusieurs paramètres seront pris en considération, tels que le cadre juridique, les types de location existants, la responsabilité de chaque intervenant, le champ de l'obligation de l'assurance, l'étendue de la garantie, le contrôle du respect de l'obligation d'assurance, l'impact financier et la disponibilité de l'offre. Les résultats de cette étude seront complétés par les dispositions du nouveau projet de loi sur la location au Maroc. Revoir le dispositif réglementaire Un des chapitres majeurs de l'étude est le dispositif réglementaire. Il s'agira d'analyser le dispositif législatif régissant la location immobilière au Maroc. Les principaux éléments à faire ressortir sont les principes de responsabilité du locataire, aussi bien par rapport au propriétaire qu'aux voisins et autres occupants de l'immeuble. La détermination de la valeur locative, objet de l'assurance, devrait retenir aussi une attention particulière de la part des enquêteurs. Une étude benchmark est à l'ordre du jour pour voir les expériences internationales. Selon le département des Finances, l'adjudicataire de l'appel d'offres devrait réaliser une analyse critique en déterminant les forces et les faiblesses de la réglementation en vigueur. Cette analyse doit concerner tous les aspects liésà la location immobilière en comparant avec la pratique observée. Un repérage des insuffisances de la réglementation en matière de location immobilière est aussi au menu.
